Vẫn nguội lạnh?

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2009, dù từng có vài “cơn sốt nhẹ” về giá tại khu vực Hà Nội và TP.HCM, nhưng thực tế vẫn chưa thoát khỏi sự "nguội lạnh" kéo dài từ năm 2008. Bước sang năm 2010, có hàng loạt dự án "bung hàng" nên nguồn cung sẽ dồi dào, vì thế, khả năng biến động lớn về giá BĐS càng khó có thể xảy ra.

Khó khăn đeo đẳng

Đầu tháng 12/2009, các ngân hàng (NH) đã “khóa van” tín dụng cho đến hết năm, khiến nhiều người lo ngại kịch bản cũ của đợt suy thoái thị trường BĐS vào đầu năm 2008 sẽ trở lại. Nói như thế bởi thông điệp của NH Nhà nước đã rất rõ ràng, năm 2010, tăng trưởng tín dụng sẽ bị kiểm soát chặt chẽ, tốc độ tăng trưởng sẽ chỉ bằng khoảng 2/3 so với năm nay.

Nguồn cung BĐS năm tới sẽ dồi dào hơn - Ảnh Quý Hòa

Trong tham luận đưa ra tại Hội nghị BĐS quốc tế 2009, ông Hồ Hữu Hạnh - Giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM nhấn mạnh, nguồn vốn vay BĐS thường là trung, dài hạn nên các NH phải chủ động tăng vốn tự có, thu hút thêm nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu để đáp ứng nhu cầu vốn và hạn chế những rủi ro trong hoạt động cho vay.

Điều này cũng có nghĩa là đối tượng đầu tiên bị tác động của cuộc đua lãi suất huy động vốn của các NH là thị trường BĐS. Một khi lãi suất cho vay lên trên mức 1,2%/tháng, trong điều kiện thị trường không có “sóng”, chắc chẳng nhà đầu tư nào dám vay tiền NH để đầu tư vào BĐS. Ông Trần Văn Thành - Tổng giám đốc Công ty Nhà Việt Nam cho rằng, khó khăn của thị trường BĐS vẫn còn kéo dài ít nhất đến giữa năm 2010; bởi tình hình kinh tế mặc dù có hồi phục, nhưng chưa vững chắc. Trong bối cảnh đó, thị trường tài chính không thể thực hiện được vai trò hỗ trợ cho thị trường BĐS.

Một số chuyên gia nhận định, với khủng hoảng thừa căn hộ như hiện nay và giới đầu tư “chùn tay” thì ít nhất phải mất năm ba năm để thị trường BĐS tìm lại thế cân bằng giữa cung và cầu. Chỉ khi nào nguồn cung - cầu cân bằng, hoặc cầu lớn hơn cung thì thị trường BĐS mới sôi động trở lại. Trong báo cáo mới nhất, Công ty Nghiên cứu thị trường BĐS Vietree cũng đưa ra một nhận định khá bi quan về thị trường BĐS. Theo đó, sức ép giảm giá đang bao trùm thị trường BĐS bởi tình trạng nguồn cung vượt cầu. Không chỉ trong ngắn hạn mà trong vòng ba năm tới, phân khúc BĐS nhà ở cao cấp sẽ gặp nhiều bất lợi, bởi khách hàng của phân khúc này đang gặp khó khăn, do không tìm được đầu ra cho các khoản đầu tư lớn đã thực hiện trước kia.

Giải pháp nào cho năm mới?

Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn đầu, sẽ phát triển mạnh hơn cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, vì tỷ lệ diện tích nhà ở bình quân vẫn rất thấp (12-14 m2/người). Đồng thời, thực tế là hiện giá BĐS được xem là khá cao so với thu nhập của người dân, trong khi thời gian qua, nguồn cung lại phát triển mạnh, dẫn đến sự dư thừa trong một số phân khúc, đặc biệt là BĐS cao cấp.

Ông Phạm Văn Hải - Tổng giám đốc Công ty Địa ốc ACB (ACBR) nói rằng, tuy năm 2010, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung lớn, nhưng đó không phải là thời điểm bùng nổ của BĐS ở TP.HCM. Bởi lẽ, trong tương lai gần, địa ốc sẽ khó xuất hiện tình trạng “sốt”, vì sự dè dặt, hoài nghi của đại bộ phận khách hàng. Ông Hải còn nói, thị trường căn hộ tuy đầy tiềm năng trong năm 2010, nhưng lại kém hấp dẫn. Tất cả những điều nêu trên đã ảnh hưởng đến bức tranh chung của thị trường BĐS năm 2010, khiến nhiều doanh nghiệp phải nhìn lại và tìm hướng đi mới.

Ông Trần Kim Chung, Trưởng Ban Nghiên cứu chính sách đầu tư Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đề cập đến hàng loạt giải pháp cần được khai thông về mặt pháp lý cho thị trường BĐS (trong Hội nghị BĐS Quốc tế 2009). Theo ông Chung, cần ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là văn bản pháp luật cần thiết, làm cơ sở pháp lý cho hệ thống NH có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra.

Ông Chung cho biết, hiện đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình quỹ tiết kiệm BĐS. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý, nên việc hiện thực hóa nguồn vốn này chưa xảy ra. Trên thực tế, cũng đã có những quỹ tín thác đầu tiên được hình thành, việc phát hành trái phiếu BĐS cũng đã manh nha xuất hiện, nhưng chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa triển khai được. Ông Chung cho rằng, chỉ khi nào các quỹ được hình thành và vận hành thực tế, thị trường BĐS mới có nguồn tài chính bền vững.