Vài điều góp ý về dự thảo Luật đất đai sửa đổi

1. Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình 

Quy định: Theo khoản 2 Điều 5 Dự thảo quy định về hộ gia đình sử dụng đất

Bất cập: - Chưa quy định rõ là quyền sử dụng đất riêng hay chung; 

- Thời điểm “trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” là không phù hợp vì “sử dụng đất chung của hộ gia đình” là phải được cấp chung và cấp cùng thời điểm. 

Kiến nghị: Cần bổ sung hộ gia đình sử dụng đất có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhận chuyển QSDĐ.

2. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai 

Quy định: Theo Điều 225 Dự thảo về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. 

Bất cập: Chưa làm rõ thẩm quyền đối với tranh chấp giữa các bên không phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai như: Chuyển đổi, tặng cho, thừa kế,…

Kiến nghị: Bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa các bên không phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. 

3. Về cung cấp thông tin đất đai 

3.1 Về việc cung cấp thông tin đất đai:

Quy định: Dự thảo đã lược bỏ khoản 4 Điều 28 Luật đất đai 2013 về việc cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân. 

Bất cập: - Chưa có sự ràng buộc trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền; 

- Chưa đáp ứng được yêu cầu thông tin đất đai của công dân; 

- Chưa quy định về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu của các cơ quan.

Kiến nghị: - Không nên lược bỏ khoản 4 Điều 28 Luật đất đai; 

- Bổ sung quy định về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời thông tin khi yêu cầu; 

- Trường hợp không cung cấp được thì phải thông báo bằng văn bản và ghi rõ lý do;

- Trách nhiệm khi quá thời hạn mà không cung cấp hoặc không có văn bản trả lời. 

3.2Thông tin được cung cấp: 

Quy định: Theo Điều 25 Dự thảo về quyền tiếp cận thông tin đất đai của công dân.

Bất cập: Theo hình thức thống kê nên chưa dự liệu hết các thông tin đất đai.  

Kiến nghị: Quy định theo hướng mở rộng để người dân có quyền tiếp cận thông tin nhiều hơn. 

3.3Cung cấp thông tin trong giải quyết tranh chấp: 

Quy định: Theo Khoản 1 Điều 124 Dự thảo về trách nhiệm cung cấp tài liệu để giải quyết tranh chấp. 

Bất cập: - Chưa quy định về quyền yêu cầu cung cấp thông tin của tổ chức, cá nhân; 

- Chưa quy định về thời hạn và trách nhiệm tiếp nhận, trả lời yêu cầu cung cấp thông tin, chứng cứ của các cơ quan khi Tòa án yêu cầu; 

- Chưa bao quát vì tranh chấp đất đai có thể liên quan đến các cơ quan có thẩm quyền khác. 

Kiến nghị: Cần bổ sung: 

- Quy định cho phép quyền được yêu cầu các cơ quan cung cấp thông tin; 

- Quy định về thời hạn và trách nhiệm của cơ quan khi Tòa án yêu cầu; 

- Bổ sung thêm các Cơ quan có trách nhiệm cung cấp thông tin liên quan đến đất đai. 

4. Về đăng ký đất đai và thu hồi giấy chứng nhận 

4.1Thu hồi Giấy chứng nhận (GCN):

Quy định: Theo Điều 145 Dự thảo quy định về Thu hồi GCN

Bất cập: GCN không còn hiệu lực thì sẽ không có cơ sở yêu cầu bồi thường.  

4.2Đăng ký đất đai:

Quy định: Theo khoản 1 Điều 132 Dự thảo quy định về đăng ký đất đai

Bất cập: - Việc đăng ký đất đai là bắt buộc;

- Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tự nguyện; 

- Việc bồi thường tài sản trên đất xác định như thế nào khi chủ sở hữu không yêu cầu đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Kiến nghị: Cần bổ sung trường hợp tài sản gắn liền với đất chủ sở hữu cần phải đăng ký. 

5. Về thu hồi và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 

5.1.Cơ chế thu hồi đất:

Quy định: Theo khoản 5 Điều 78, Điều 121 và Điều 128 Dự thảo về cơ chế thu hồi. 

Bất cập: - Cơ chế thu hồi đất chưa quy định rõ đất do UBND cấp xã quản lý nằm xen kẽ trong các khu đất nhà đầu tư được thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án thì cần làm rõ có thu hồi hay không; 

- Thực tế, trường hợp này là thu lại GCN đã cấp, việc thuê đất là quan hệ dân sự giữa nhà đầu tư với người thuê lại đất, Nhà nước không nên can thiệp vào mối quan hệ dân sự này.

Kiến nghị: Cần quy định rõ đất đối với khu vực đất nêu trên thì thu hồi hay không.

5.2.Về định giá đất ở khi tiến hành bồi thường:

Theo điểm c khoản 1 và khoản 2 Điều 132 Dự thảo thì nội dung sửa đổi chưa làm rõ được như thế nào là bồi thường giá đất “phổ biến trên thị trường” theo luật hiện hành mà còn bất cập hơn khi quy định thêm về việc bồi thường “trong điều kiện bình thường”.

Nhận thấy việc xác định như trên sẽ gây khó khăn cho việc định giá đất khi bồi thường.

Kiến nghị: Quy định cụ thể về áp dụng phương pháp định giá đất.

5.3.Bất cập về vấn đề tái định cư:

Điều 106, Điều 107 Dự thảo chưa định nghĩa thế nào là tái định cư, chưa tính đến vấn đề “hậu tái định cư” cho người bị thu hồi đất. Từ đó dẫn đến bất cập khi giao nền tái định cư xong nhưng chưa quan tâm cuộc sống của người bị thu hồi sau khi chuyển vào khu tái định cư. 

Kiến nghị: Quy định chi tiết về nguyên tắc tái định cư theo hướng chia sẻ lợi ích cho người bị thu hồi.

6. Về đối tượng sử dụng đất và quyền của người sử dụng đất 

6.1.Về đối tượng sử dụng đất:

Quy định: Theo Điều 5 Dự thảo“Cá nhân người nước ngoài” không được thừa nhận quyền sử dụng đất. 

Bất cập: - Theo Điểm b khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở 2014 và khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2014: cá nhân người nước ngoài được Nhà nước thừa nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Theo khoản 1 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. 

Kiến nghị: Cần sửa đổi, bổ sung người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài”.

6.2.Về quyền của người sử dụng đất: 

Quy định: Theo Khoản 1 Điều 29 Dự thảo quy định về quyền của người sử dụng đất

Bất cập: - Theo Dự thảo thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN; 

- Theo Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014: chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức bán có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận;

- Theo Khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014: các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có giấy chứng nhận.

Kiến nghị: Cần sửa đổi quy định nêu tại khoản 1 Điều 29 Dự thảo. 

7. Về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 

Quy định: Theo khoản 3 Điều 150 Dự thảo chưa phù hợp đối với các doanh nghiệp. 

Bất cập: Khi có kết quả trúng đấu thầu, nhà đầu tư có thể phải đợi rất lâu để giải phóng mặt bằng và được giao đất sạch để thực hiện dự án. 

Kiến nghị: Sửa đổi quy định trên theo hướng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

8. Về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 

Quy định: Theo khoản 3 Điều 49 Dự thảo về thời điểm thực hiện quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất. 

Bất cập: - Được Nhà nước bảo hộ khi được cấp GCN QSDĐ; 

- Theo khoản 3 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản do các bên thỏa thuận. 

Kiến nghị: Sửa đổi thời điểm phát sinh hiệu lực của các giao dịch.

9. Về sử dụng đất với bất động sản nghỉ dưỡng, biệt thự biển 

Quy định: Theo Mục 2 Chương XIII Dự thảo quy định về các loại đất và chế độ sử dụng đất. 

Bất cập: Rất khó để phân định đất để xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biển thự biển, … thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất như thế nào. 

Kiến nghị: - Bổ sung rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nêu trên;

- Quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật đất đai có hiệu lực. 

(*)Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. HCM