Người trẻ khó chạm nhà giá thấp

Dù nguồn cung bất động sản (BĐS) hứa hẹn đang dần lấp đầy khoảng trống của thị trường (dự báo khoảng 25.000 căn trong năm 2010), nhưng theo nhiều dự báo, điều này vẫn không làm thay đổi tình hình mua bán ảm đạm dai dẳng trong suốt năm 2009. Bằng chứng là theo báo cáo của Công ty VietRess (tháng 11/2009), hiện khách hàng chỉ đủ tiềm lực tài chính mua nhà có giá trung bình 14,6 - 17,4 triệu đồng mỗi m2. Tuy nhiên, hầu hết doanh nghiệp chỉ đầu tư xây dựng những dự án căn hộ cao cấp, khiến người dân không thể mua nổi.

Theo khảo sát của Công ty Bất động sản CBRE, TP.HCM có giá chào bán bất động sản đứng hàng thứ 6 trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trung bình 4.370 USD/m2. So với căn hộ cao cấp, hạng sang và trung cấp, nhà giá rẻ dưới 800 USD mỗi m2, TP.HCM có nguồn cung ít hơn các phân khúc khác, chỉ khoảng 3.900 căn hộ trong năm tới.

Hiện nay, trong toàn cảnh bức tranh màu xám của thị trường địa ốc TP.HCM, vẫn còn một số dự án đã tiêu thụ tốt nhưng phần lớn đều rơi vào phân khúc nhà giá thấp. Ví dụ: dự án Chánh Hưng quận 8; căn hộ Hoàng Anh An Tiến (Nhà Bè); An Viên Q.7; Lilama SHB 584 (Q.Tân Phú); Ngọc Phương Nam (Q. 8), Tân Mai, Lê Thành (Q.Bình Tân)... đều được đặt mua ngay khi rao bán. Tuy nhiên, đây chỉ là "điểm sáng" cục bộ, chưa lan rộng và không thể đại diện cho cả thị trường vì nguồn cung quá ít và đang có xu hướng vơi dần.

Nguyên nhân được các doanh nghiệp giải thích, gần đây họ gặp khó khăn về vốn. Ông Tạ Văn Trung, Giám đốc Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 cho biết, thực tế các dự án nhà thương mại hiện nay rất khó vay vốn ngân hàng. “Trong điều kiện kinh tế khủng hoảng như hiện nay, mấy doanh nghiệp có được vốn tự có để xây dự án", ông Trung nói. Đồng tình với quan điểm trên, ông Lê Vũ Dũng, Giám đốc Công ty Bất động sản Sông Hồng Land đang thực hiện nhiều dự án cải tạo chung cư cũ, cũng cho rằng, điều kiện cho vay BĐS quá chặt chẽ khiến ông chưa bao giờ "mơ tưởng" đến việc vay vốn ngân hàng.

Ông Dũng đưa ra ví dụ, doanh nghiệp bao giờ cũng tính đến yếu tố lợi nhuận trước khi triển khai dự án, nhưng ngân hàng phải thẩm định lãi cao gấp hai hoặc ba lần mới xét duyệt. Ông Dũng nói thêm, không vay được vốn, nhiều doanh nghiệp phải tự xoay xở bằng cách ngồi chờ hoặc xé lẻ dự án, có vốn đến đâu đầu tư đến đó. "Điều này dẫn đến đầu tư không được đồng bộ nhưng doanh nghiệp không có sự lựa chọn nào khác”, ông Dũng nói.

Trước đây, chỉ có các dự án nhà ở xã hội mới có cơ hội "chạm" được vào lãi suất ngân hàng, nên từ năm 2008, phần lớn các doanh nghiệp đều chuyển hướng đầu tư vào nhà giá thấp. Thế nhưng điều này không còn đúng với hiện tại và đến nay nhiều doanh nghiệp địa ốc xây nhà ở xã hội lại không mấy lạc quan. Cuối năm nay, Công ty TNHH Gia Hòa dự kiến sẽ xây nhà cho người có thu nhập trung bình.

Tuy nhiên, ông Lê Hùng Mạnh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Gia Hòa nói: “Phía Công ty mới dự tính làm trung gian giúp khách hàng vay vốn chứ chưa nghĩ đến việc sẽ vay vốn ngân hàng, vì hầu hết các ngân hàng đều tuyên bố siết chặt các khoản vay cho việc kinh doanh BĐS". Mặt khác, nhiều doanh nghiệp "ớn" xây nhà giá thấp vì không được sự hỗ trợ, ưu đãi, lại phải đối mặt với việc cắt giảm chi phí trong tình hình khó khăn. Riêng Công ty Đất Lành cũng năm lần bảy lượt từ TP.HCM đến Bộ Xây dựng đề xuất thực hiện dự án căn hộ diện tích nhỏ cho trí thức trẻ, nay chỉ mới được thuận cho thí điểm.

Để khẳng định điều này, ông Nguyễn Đức Hưởng, Giám đốc Ngân hàng Liên Việt cũng nói rằng, tất cả các ngân hàng sẽ chỉ ưu tiên những tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao (khả năng chuyển đổi thành tiền mặt nhanh) như sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá (kỳ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi...).

Trong số các tài sản thế chấp, BĐS được coi là tài sản có tính thanh khoản thấp, rủi ro cao nên ngân hàng rất thận trọng. Các dự án BĐS hoàn thành trong tương lai nên không ai kiểm soát được tính rủi ro. Chính điều này khiến nguồn cung nhà giá thấp đang bị siết lại mặc dù đây là phân khúc luôn có nhu cầu cao nhất. Một khi các doanh nghiệp không vay được vốn dẫn đến dự án bị đình trệ và BĐS mới cũng không được hứa hẹn. Ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Quân ước tính, nhu cầu nhà giá thấp chiếm 70 - 80% thị phần tại TP.HCM, khách đều là dân nhập cư có thu nhập ổn định, điển hình là trí thức trẻ.

Theo đó, nếu Nhà nước không chủ động hỗ trợ 50% đáp ứng lượng nhu cầu này cho doanh nghiệp thì bài toán nhà ở vẫn không giải được. Bởi lẽ, doanh nghiệp sẽ không mặn mà với canh bạc nhà giá thấp nếu như họ chưa nhận được sự hỗ trợ tích cực từ chính sách ưu đãi thiết thực. Ngược lại, dù giá nhà, đất hiện đã giảm, nhưng với mức thu nhập của người lao động hiện nay, hai vợ chồng phấn đấu cật lực mấy chục năm cũng khó mua được căn nhà với diện tích tối thiểu.

Trên cơ sở đó, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, doanh nghiệp địa ốc phải tự xoay xở để cứu mình. Điều phối quan hệ cung cầu qua giá cả là một giải pháp khả thi. Các doanh nghiệp phải giảm lợi nhuận, lấy thời gian quay vòng vốn để bù lại. Chẳng hạn, thay vì lấy lợi nhuận 60% với chu kỳ ba năm một lần quay vòng vốn, trong thời kỳ khó khăn, các doanh nghiệp chỉ cần lấy lợi nhuận 20%, với thời gian quay vòng vốn mỗi năm một lần. Sau ba năm qua ba lần quay vòng vốn, doanh nghiệp sẽ giữ nguyên được lợi nhuận mà sản phẩm vẫn tung ra thị trường đều đặn.