HoREA: Chưa nên áp dụng niên hạn sở hữu căn hộ chung cư

Khu căn hộ chung cư cao cấp Ba Son bên bờ sông Sài Gòn là tài sản có giá trị cao mà người dân đầu tư cần được bảo đảm quyền sở hữu lâu dài - Ảnh: T.N

Lý do mà ông Lê Hoàng Châu đưa ra trong văn bản là: Để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được "sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài", vì nhà là tài sản có giá trị lớn mà chủ sở hữu  muốn để lại cho con cháu.

Nên để người dân làm quen dần

Ông Châu lập luận: Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn", vì thế trước mắt để không biến động trên thị trường BĐS và trong xã hội thì thời điểm này chưa nên quy định sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50-70 năm. Ông cho rằng có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình. Bởi lẽ, việc xử lý nhà chung cư "hết thời hạn sử dụng (hết tuổi thọ)", nguy hiểm cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ "về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" là khả thi. Nếu vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp.

Chính vì thế, HoREA đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như Điều 9 dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), đề nghị giữ nguyên các quy định về quyền sở hữu nhà ở, sở hữu nhà ở có thời hạn đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 luật Nhà ở 2014.

Nguồn cung căn hộ chung cư ở TP.HCM đa số thuộc loại hình cao cấp, với giá xấp xỉ trên 60 triệu đồng - trên 100 triệu đồng/m2, do chủ dự án nhắm đến nhu cầu đầu tư của người dân - mua để cho thuê hoặc kinh doanh bán lại - nên quy định sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn sẽ làm xáo trộn thị trường kinh doanh BĐS - Ảnh: TN

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tương tự như dự án "căn hộ dịch vụ (serviced apartment)" hiện nay với thời hạn sở hữu theo thời hạn dự án, tối đa là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán bằng 70- 80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Quy định niên hạn sở hữu chung cư ở các nước

Hiện có nhiều quốc gia trên thế giới cũng quy định về việc sở hữu chung cư có niên hạn 50-70 năm, tuy nhiên, đi kèm đó là chính sách bảo đảm tối đa quyền lợi cho người dân.

Chẳng hạn như tại Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ chung cư chỉ từ 30 - 50 năm. Sau đó, khi chất lượng các công trình tốt lên, chính phủ kéo dài thời gian lên 70 năm. Với các khu chung cư xây mới hiện nay, niên hạn chung cư ở Singapore được nâng lên mức 99 năm. Có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn, theo quy định là 99 năm, song theo quy định, nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nhất định cũng phải dỡ bỏ.

Đến thời điểm dỡ bỏ, các công ty phát triển BĐS sẽ phải thương thảo với người dân để mua lại căn nhà cũ, duy tu sửa chữa hoặc xây dựng mới. Tuy nhiên, việc mua lại chung cư cũ ở Singapore diễn ra đơn giản hơn ở Việt Nam bởi chính phủ quy định khi chủ đầu tư thương thảo chính sách mua lại được 80% người dân đồng ý thì các gia đình còn lại  phải theo. Ở Singapore không có trường hợp chỉ vì 1 - 2 gia đình mà hàng trăm, hàng ngàn chung cư cũ vướng mắc cả thập niên không thể giải tỏa như tại TP.HCM hay Hà Nội hiện nay.

Muốn sở hữu một căn hộ chung cư gần 50m2 ở Ba Son bên bờ sông Sài Gòn, người dân phải có gần 7 tỷ đồng mới mua được, đó là hiện tại sổ hồng căn hộ chung cư còn có giá trị sở hữu lâu dài - Ảnh: TN

Tại Trung Quốc, Hiến pháp nước này cũng khống chế bằng quy định mục đích và thời gian sử dụng đất (quy định 40 - 70 năm). Trung Quốc đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Trong khi đó, Hồng Kông tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Với Philippines, Luật Chung cư 1966 của nước này quy định người sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ. Một khi người dân sở hữu hoàn toàn một căn hộ, họ có tư cách giống như một cổ đông và có quyền tham gia ý kiến quyết định về việc nên xử lý thế nào khi cả chung cư rơi vào tình trạng cũ nát. Nếu phải phá hủy, giá trị đất của dự án, cùng những tài sản còn sót lại sau khi phá bỏ được chia đều cho các gia đình cư ngụ ở đó. 

Ở Mỹ, có 2 loại hình chung cư chính, đó là các căn hộ cao cấp có chủ đầu tư, tương tự như những dự án chung cư ở Việt Nam, và những dư án nhà ở chung cư dành cho tầng lớp thu nhập thấp. Về nhà ở chung cư cho người có thu nhập thấp, Mỹ dùng ngân sách quốc gia để sửa chữa chỗ ở cho dân. 

Còn Nhật Bản xây dựng riêng một đạo luật nhằm sửa chữa, nâng cấp khu vực đô thị. Theo luật này, chính quyền cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư với kinh phí hỗ trợ thông thường là 1/4 hoặc 1/5 tổng chi phí dự án. Ngoài ra, chính phủ nước này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đấu thầu chung cư cũ thành nhà ở thương mại. Người dân Nhật Bản được hỗ trợ bằng cách không phải nộp thuế thu nhập cho đến khi nhận nhà mới, đồng thời giảm thuế bất động sản 50% trong 5 năm. Trong trường hợp họ muốn chuyển đến nơi khác, người dân sẽ được hỗ trợ mua nhà ở giá rẻ.