Một số rủi ro khi chuyển đổi đơn vị quản lý chung cư

Theo bà Vũ Kiều Hạnh - Giám đốc Bộ phận Quản lý - Vận hành bất động sản Savills Hà Nội, nhiều chung cư tại Hà Nội thay đổi đơn vị quản lý sau một thời gian bàn giao cho cư dân. Nguyên do là theo quy định của Nhà nước, sau 12 tháng kể từ ngày chung cư được đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để quyết định ban quản trị - là đại diện cho các chủ sở hữu của chung cư. Ban quản trị này có quyền đề xuất thay đổi đơn vị quản lý, vận hành (gọi là ban quản lý chung cư). Như vậy có thể hiểu là khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức việc quản lý, vận hành nhà chung cư. Sau khi có tổ chức này thì ban quản trị chung cư có quyền quyết định lựa chọn ban quản lý mới. Phần lớn chủ đầu tư và chủ sở hữu chung cư có quan điểm khác nhau liên quan tới quỹ bảo trì và tính minh bạch trong sở hữu diện tích chung. Do đó, sau hội nghị nhà chung cư thì nhiều ban quản trị và cư dân sẽ chọn thay đổi đơn vị quản lý. Việc này sẽ diễn ra theo hình thức đấu thầu và thông thường đơn vị quản lý mới sẽ được chọn dựa trên yếu tố chi phí cạnh tranh.

Song việc thay đổi đơn vị quản lý có thể phát sinh nhiều rủi ro. Vậy nên, bên cạnh yếu tố chi phí, để giảm thiểu rủi ro, các bên liên quan cần lưu ý các vấn đề sau: 

Thứ nhất, cần thời gian bàn giao để đơn vị mới tiếp quản những vấn đề liên quan đến quy trình quản lý, hệ thống vận hành, dữ liệu cư dân. 

Thứ hai, những đơn vị được lựa chọn quản lý dựa trên yếu tố cạnh tranh phí dịch vụ, thường chỉ cung cấp các dịch vụ quản lý cơ bản của tòa nhà. Vì vậy khó có thể đạt được những tiêu chuẩn của một đơn vị quản lý chuyên nghiệp. 

Thứ ba, thành viên của ban quản trị nên là những cá nhân có chuyên môn cơ bản trong công tác quản lý, vận hành tòa nhà. Quản lý, vận hành không chỉ là bảo vệ, vệ sinh, thu phí mà còn là việc bảo trì máy móc và thiết bị tại chung cư. 

Thứ tư, khi cư dân chủ động đấu thầu đơn vị quản lý, ngoài vấn đề chi phí cần quan tâm tới các tiêu chí về tên tuổi của nhà quản lý gắn liền với các dịch vụ chuyên nghiệp như hồ sơ kỹ thuật, kế hoạch nhân sự, quản trị rủi ro, lịch trình bảo dưỡng... 

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: "Trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam phát triển mạnh, các chủ đầu tư cần chú trọng đến công tác quản lý, vận hành và xem đó như một giá trị gia tăng cho tòa chung cư. Yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý, vận hành chung cư. Vai trò của đơn vị quản lý, vận hành vì vậy trở nên quan trọng trong bối cảnh xuất hiện ngày càng nhiều đô thị có đông dân số và nguồn cung lớn".