Chính sách “tiền hậu bất nhất”

Sau mấy năm kiến nghị, rồi liên tục nhận được các văn bản thông báo ý kiến từ nhiều cấp, nhưng đến nay, các công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp (KCN) vẫn đang rối với nhiều vướng mắc trong việc thực hiện giá thuê đất theo Nghị định 142/NĐ-CP ngày 14/11/2005.

Chính sách mới làm khó DN

Theo nghị định 142/NĐ-CP, giá cho thuê đất thực hiện từ 1/1/2006 đối với các đơn vị đầu tư kinh doanh hạ tầng tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UNBD cấp tỉnh, thành phố ban hành, và được điều chỉnh 5 năm một lần. Như vậy, giá thuê đất cho các dự án hạ tầng KCN phụ thuộc vào giá đất của thị trường thực tế.

Ông Nguyễn Thanh Bình, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Tín Nghĩa (đơn vị đầu tư hạ tầng 8 KCN và một cụm công nghiệp tại Đồng Nai) phân tích: Mặc dù tiền thuê đất được cố định trong thời gian 5 năm, nhưng với cơ chế tính giá theo sát giá thị trường, tiền thuê đất luôn bị biến động và cứ tăng theo mức độ đô thị hóa của các khu vực.

Các công ty phát triển hạ tầng đã cho thuê đất thì khó có nguồn kinh phí để bù đắp cho khoản thiếu hụt nếu nhà nước tăng giá cho thuê đất

Thực tế, tại KCN Nhơn Trạch 3, ngay giai đoạn 1, giá thuê đất giai đoạn 1997 - 2004 là 500đ/m2/năm, nay tăng lên bình quân 1.400đ; giai đoạn 2 cũng tăng cao theo. Tại KCN Tam Phước, giá thuê đất năm 2004 là 200đ/m2/năm, nay tăng lên bình quân 1.400đ. Tháng 9/2007, Ban Quản lý Các khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM (Hepza) có tờ trình gửi UBND TP.HCM nói rõ khó khăn tương tự.

Đơn cử, mặc dù TP.HCM tính đơn giá cho thuê đất hằng năm đối với các đơn vị phát triển hạ tầng KCN chỉ bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng, nhưng KCN Tân Bình vẫn phải chịu tiền thuê đất tăng thêm 76 lần, KCN Hiệp Phước tăng thêm 9 lần. Khi UBND TP.HCM quyết định không tính khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất có giảm lại nhưng cũng tăng thấp nhất là hai lần, cao nhất là 18 lần so với trước năm 2006.

Thông thường, chu kỳ của dự án là 50 năm, các công ty kinh doanh hạ tầng không thể thay đổi giá cho thuê lại đất đối với hợp đồng đã ký, vì không chỉ vi phạm hợp đồng kinh tế mà còn làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư vào KCN. Các công ty phát triển hạ tầng đã cho thuê hết đất khó có nguồn kinh phí để bù đắp cho khoản thiếu hụt nếu Nhà nước tăng giá cho thuê đất.

Căn cứ theo Nghị định 142/NĐ-CP, phương pháp tính tiền thuê đất, chế độ miễn giảm, hỗ trợ cũng không đồng nhất. Các dự án được đền bù thu hồi và ký hợp đồng thuê đất từ năm 2006 về sau được bù trừ thông qua tiền đền bù đất. Với các dự án trước năm 2006, chủ đầu tư cũng phải ứng tiền đền bù đất, nay lại phải ký hợp đồng theo tiền thuê đất mới điều chỉnh nhưng không được khấu trừ. Xác định diện tích để thu tiền thuê đất, các dự án từ năm 2006 trở đi được trừ diện tích các công trình công cộng, còn dự án trước 1/1/2006 thì tính toàn bộ diện tích KCN, không trừ phần nào.

Mong được công bằng

Trước nhiều kiến nghị trước đây của DN sau khi Nghị định 142/NĐ-CP được ban hành, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã ký Công văn 1329/TTg-NN để giải quyết vướng mắc trong thu tiền thuê đất. Tuy nhiên, theo nhiều DN, cách giải quyết nêu trong công văn này cũng chưa thỏa đáng. Bởi vì các dự án đầu tư hạ tầng KCN đang trả tiền thuê đất hằng năm, hoặc không ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất trong giấy phép đầu tư,

Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho nhà đầu tư, hoặc hợp đồng thuê đất ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với bên thuê đất, thì phải thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất mới. Trong khi không ghi nguyên tắc điều chỉnh đơn giá tiền thuê đất là do lỗi của các Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương, chứ không phải do DN.

Một lần nữa, các công ty đầu hạ tầng cùng khẩn thiết kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành xem xét lại những bất hợp lý nêu trên. Cụ thể: Tiền thuê đất cho các KCN cần giữ ổn định trong suốt chu kỳ của dự án; nếu có thay đổi thì thực hiện nguyên tắc điều chỉnh như trước đây là 5 năm một lần và không quá 15% tiền thuê trước đó. Như vậy, nên phân biệt hợp đồng thuê đất ký trước 1/1/2006 giữ nguyên mức tiền thuê đất và điều chỉnh tăng 15%; hợp đồng ký sau 1/1/2006 được xác định tiền thuê theo giá hiện tại và kèm theo nguyên tắc điều chỉnh như trên.

Để đảm bảo công bằng giữa các dự án đầu tư hạ tầng KCN, khấu trừ tiền đền bù vào tiền thuê đất nên được thực hiện cho các dự án đã ký hợp đồng thuê dất trước ngày 1/1/2006. Các DN cũng đề nghị không phân biệt mức tiền thuê đất riêng cho từng vị trí đất, mà toàn bộ KCN được tính theo mức chung. Mặt khác, đối với các hợp đồng thuê đất đã ký trước 1/1/2006 cũng được loại trừ, không tính tiền thuê của diện tích hạ tầng chung.