Đề xuất tăng hệ số sử dụng đất quanh các nhà ga TOD ở TP.HCM

Tại kỳ họp thứ ba HĐND TP.HCM khóa XI diễn ra ngày 19/6, UBND thành phố đã trình dự thảo nghị quyết quy định việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch các khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD đối với hệ thống đường sắt quốc gia và đường sắt địa phương.

Theo dự thảo, phạm vi quy hoạch TOD bao gồm khu vực nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc depot. Trong trường hợp cần thiết, UBND TP.HCM có thể xem xét mở rộng ranh giới quy hoạch vượt ngoài phạm vi này nhằm bảo đảm sự kết nối đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, không gian kiến trúc và cảnh quan đô thị.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là việc cho phép điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch khác với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Theo đó, hệ số sử dụng đất gộp đối với các khu chức năng hỗn hợp, khu thương mại - dịch vụ và khu ở trong phạm vi TOD được đề xuất tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Thành phố kỳ vọng cơ chế này sẽ nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất quanh các nhà ga, đồng thời tạo nguồn lực để phát triển hạ tầng và thu hút người dân sử dụng giao thông công cộng.

Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe so với quy chuẩn, phù hợp với định hướng hạn chế phương tiện cá nhân và phát triển hệ thống vận tải công cộng.

Các chỉ tiêu về hạ tầng xã hội cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, diện tích dành cho hạ tầng xã hội có thể giảm tối đa 50% và được cân đối trên toàn bộ khu vực TOD dọc các tuyến đường sắt nhằm bảo đảm khả năng phục vụ chung mà không gây quá tải cục bộ.

Đối với không gian xanh, diện tích cây xanh bố trí trên mái hoặc các tầng của công trình, nếu đáp ứng yêu cầu tiếp cận và sử dụng của người dân, sẽ được quy đổi tương đương 50% diện tích đất cây xanh công cộng. Cây xanh nằm trong hành lang bảo vệ đường sắt hoặc dọc các tuyến sông, rạch cũng được tính vào chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng.

Bên cạnh đó, tại khu vực nhà ga và depot, dự thảo cho phép bố trí thêm diện tích sàn dành cho các công trình hỗn hợp, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, qua đó tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo động lực phát triển các trung tâm đô thị mới gắn với hệ thống đường sắt.

Song song với các chính sách về quy hoạch, UBND TP.HCM cũng đề xuất cơ chế hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho nhiều loại hình dự án nhà ở xã hội.

Các dự án thuộc diện được xem xét hỗ trợ gồm nhà ở xã hội sử dụng nguồn tài chính công đoàn, nhà ở cho lực lượng vũ trang không sử dụng vốn đầu tư công, nhà ở xã hội trong quỹ đất của dự án nhà ở thương mại và nhà lưu trú công nhân tại các khu công nghiệp.

Theo đề xuất, chủ đầu tư sẽ được hỗ trợ 50% chi phí đầu tư các hạng mục hạ tầng kỹ thuật phục vụ dự án như giao thông nội bộ, hệ thống cấp điện, cấp nước, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, thoát nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn. Mức hỗ trợ tối đa không vượt quá 10 tỷ đồng cho mỗi dự án.

Riêng đối với các dự án tại đặc khu Côn Đảo, tỷ lệ hỗ trợ được nâng lên 80% tổng chi phí đầu tư hạ tầng nhưng vẫn áp dụng mức trần 10 tỷ đồng.

Theo UBND TP.HCM, việc hỗ trợ chỉ được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành xây dựng hạ tầng, thực hiện đầy đủ thủ tục kiểm toán, quyết toán và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận giá trị quyết toán cũng như nghiệm thu công trình theo quy định.

Đáng chú ý, khoản kinh phí hỗ trợ này sẽ không được khấu trừ vào giá bán, giá thuê hoặc giá thuê mua nhà ở xã hội, qua đó góp phần giảm gánh nặng đầu tư cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của người mua nhà.

UBND TP.HCM kỳ vọng các cơ chế mới sẽ tạo hành lang pháp lý thuận lợi để triển khai đồng bộ mô hình TOD, khai thác hiệu quả quỹ đất quanh các nhà ga đường sắt, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nâng cao hiệu quả đầu tư hệ thống giao thông công cộng trong những năm tới.