Việc rà soát, đánh giá quy hoạch sao cho mang tính kế thừa các khu vực trước đó nhưng phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế xu hướng phát triển hiện nay, tháo gỡ quy hoạch treo; phát triển đột phá tại khu vực quy hoạch mới để mở toang cánh cửa ra phát triển quy hoạch đô thị mang tính đồng bộ, cụ thể cho thành phố Thủ Đức là điều cần làm ngay bây giờ. Cụ thể:
Trước tiên, những khu đất trước đây mật độ, hệ số sử dụng đất thấp cần được nghiên cứu điều chỉnh cho phù hợp để đảm bảo khai thác hiệu quả sử dụng đất và phù hợp với thực tế. Chẳng hạn dọc theo sông Đồng Nai, cần phát triển trục giao thông ven sông kết hợp giao thông thủy, phát triển nhà ở hỗn hợp (thấp tầng và cao tầng), tối ưu hóa hệ số sử dụng đất, tạo nên điểm nhấn cảnh quan chính cho đô thị mà trước đây không làm được do quy hoạch nhà vườn, du lịch sinh thái mật độ quá thấp. Hình thành không gian trục sông (giữa thành phố Thủ Đức và Biên Hòa) sầm uất mà hiện nay phía Biên Hòa đã và đang hình thành trục Hương lộ 2 ven sông, cũng là điểm nhấn cảnh quan chính của tỉnh Đồng Nai. Điều này không những giúp cởi trói các dự án, khu đất được phát huy hết tiềm năng, giá trị mà còn cộng hưởng được rất nhiều lợi ích thông qua việc thu hút nhiều lao động, cư dân chất lượng cao, thu hút nhà đầu tư giúp phát triển kinh tế - xã hội khu vực nhộn nhịp, sôi động; giúp phát triển đồng đều các khu vực có mật độ dân số, đô thị thấp giảm áp lực hạ tầng dồn về khu trung tâm; Nhà nước cũng thu được nguồn ngân sách lớn thông qua tiền sử dụng đất.
Sử dụng mô hình TOD: TOD (Transit Oriented Development) - đô thị phát triển dựa theo sách lược TOD là đô thị có chức năng sử dụng hỗn hợp giữa khu ở và khu tài chính, nó được thiết kế để tận dụng một cách tối đa các phương tiện giao thông công cộng, nhằm thúc đẩy sự phát triển của thành phố, đồng thời vẫn cân bằng được lợi ích của cộng đồng. Trung tâm của những khu vực này thường có ga tàu điện, trạm xe buýt... và hệ thống các dịch vụ thương mại, công nghiệp, văn phòng... sẽ được thiết lập xung quanh gọi là các điểm TOD. Do đó, quy hoạch dự án nhà ở, khu đô thị nên định hướng phát triển và tăng các chỉ tiêu dân số, diện tích đất ở đô thị tại vị trí các tuyến đường huyết mạch hiện hữu như Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 52, Mai Chí Thọ... mục tiêu là để thuận tiện cho việc di chuyển của đô thị vệ tinh và giảm áp lực ngân sách mở rộng nhiều tuyến giao thông mới. Bên cạnh đó, quy hoạch dọc theo các tuyến giao thông mới như metro có năng lực vận tải hành khách khối lượng lớn, do đó ưu tiên phát triển nhà ở theo hướng phức hợp cao tầng (hình thành tổ hợp ở và trung tâm thương mại dịch vụ), đặc biệt là các khu vực gần ga metro và có giao thông công cộng thuận lợi, góp phần hạn chế giao thông cá nhân trong tương lai (khi mà hệ thống giao thông công cộng đã đủ đáp ứng). Các dự án, khu đất sẽ được cộng hưởng giá trị tăng thêm từ tuyến Metro Xa lộ Hà Nội. Dọc theo trục Liên vùng 5, kết nối với thành phố Biên Hòa, phát triển mô hình ở phức hợp cao tầng, kết hợp với dịch vụ đô thị cấp vùng tạo nên trung tâm đô thị sầm uất đáp ứng về mặt phát triển không gian đô thị nén. Đặc biệt, khu Trường Thọ được quy hoạch thành đô thị tương lai của thành phố Thủ Đức, với sứ mệnh trở thành địa điểm lý tưởng để tái phát triển khu vực cảng theo mô hình thành phố thông minh, một "phòng thí nghiệm đô thị”, tích hợp công nghệ vào đời sống thường nhật, hạ tầng xanh và tương tác, phương thức vận tải mới và thông tin mới, công nghệ xây dựng có khả năng chuyển đổi và một không gian công cộng chuyển đổi theo số liệu thực và độc đáo về nghệ thuật và giải trí; do đó mô hình TOD cần được áp dụng vào khu vực này.
 |
Thứ hai, ưu tiên mở rộng, nâng cấp hạ tầng giao thông. Để chắp cánh cho thành phố Thủ Đức trở thành trung tâm giao thương quốc tế của vùng, dịch vụ logistics tầm quốc tế thì quy hoạch hạ tầng giao thông cần được đặc biệt quan tâm phát triển. Một số ý tưởng, giải pháp quy hoạch về hạ tầng giao thông như sau:
- Thành phố nên tập trung nâng cấp các tuyến đường hiện hữu đang dở dang (Vành đai 2...), đồng thời quy hoạch mang tính đồng bộ kết nối giao thông đa dạng trong phạm vi thành phố, kết nối vùng, liên vùng để phát huy thế mạnh toàn diện của thành phố trong tương lai.
- Khơi thông phát triển hạ tầng và dịch vụ hậu cần logistics. Thành phố Thủ Đức có khả năng kết nối cao với vùng kinh tế động lực của vùng Đông Nam Bộ như Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu... kết nối với sân bay Long Thành (Đồng Nai) và cảng Cái Mép - Thị Vải (Bà Rịa - Vũng Tàu). Thành phố Thủ Đức vừa gần vùng sản xuất, vừa gần vùng tiêu thụ; quy mô đủ lớn để làm trung tâm logistics hàng trăm hecta; tính kết nối vùng miền cao và là cửa ngõ quốc gia. Đặc biệt, thành phố là trung điểm giữa hai sân bay quốc tế lớn là Tân Sơn Nhất và Long Thành được xem là điều kiện lý tưởng để thành lập trung tâm logistics chuyên dụng hàng không theo quy hoạch phát triển hệ thống trung tâm logistics trên cả nước đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2015. Cảng Cát Lái của thành phố Thủ Đức hiện là cảng container quốc tế lớn và hiện đại nhất cả nước, lọt top 25 cảng hàng đầu thế giới với thị phần container xuất nhập khẩu chiếm trên 90% khu vực phía Nam và gần 50% thị phần cả nước; cùng với cụm cảng ICD lớn nhất Việt Nam giúp Thủ Đức hội tụ đầy đủ yếu tố để có thể phát triển thành trung tâm logistics tầm cỡ nếu được quy hoạch đúng tiềm năng. Do đó, thành phố cần phát triển đồng bộ hệ thống cảng và luồng vào cảng tại khu vực quận 9 để kết nối với khu công nghệ cao, kết nối luồng vận chuyển đa phương thức, bao gồm cảng biển (cụm cảng Cát Lái - Phú Hữu); đường sắt, đường bộ (cảng ICD Long Bình, Bến xe miền Đông mới) và đường thủy nội địa, đồng thời phát triển các khu đô thị công nghiệp... Vì thế, quy hoạch chung thành phố Thủ Đức cần đặc biệt quan tâm phát triển hạ tầng và dịch vụ hậu cần logistics, bởi vì logistics là hạ tầng, giải pháp căn cơ vẫn là hạ tầng, còn những đổi mới về công nghệ hay nhân lực chỉ giúp giải quyết đơn hàng nhanh hơn, quản trị tốt hơn, không có hạ tầng, không ngành nào tồn tại được. Bên cạnh đó, quy hoạch cần tính đến liên kết của TP.HCM, thành phố Thủ Đức đến cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải (Bà Rịa - Vũng Tàu) để có thể nhận tàu lớn, do đó quy hoạch chung và quy hoạch ngành hệ thống cảng biển cần có sự kết nối chặt chẽ, liên kết các cụm cảng tại thành phố và khu vực các tỉnh lân cận.
- Tích hợp công nghệ vào phát triển hạ tầng. Với sự phát triển khoa học công nghệ và định hướng thành phố Thủ Đức trở thành trung tâm chuyển giao công nghệ, công nghiệp công nghệ cao, xu hướng phát triển hạ tầng công nghệ số, hạ tầng dịch vụ thông minh cần được nghiên cứu tích hợp vào quy hoạch chung của thành phố để phát triển bền vững. Do đó, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ vào lĩnh vực hạ tầng xanh là mục tiêu dài hạn cần được tích hợp trong quy hoạch chung thành phố Thủ Đức.
Thứ ba, phát triển quy hoạch không gian ngầm. Hiện TP.HCM đang thiếu một quy hoạch tổng thể để phát triển không gian ngầm khiến nhiều dự án bị ảnh hưởng. Do đó, từ bài học TP.HCM cũng như kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, thành phố Thủ Đức nên tận dụng cơ hội lập quy hoạch chung lần này để quy hoạch phát triển không gian ngầm để khai thác triệt để không gian đô thị bền vững lâu dài.
Thứ tư, phát huy lợi thế không gian sông nước, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khi hậu. Thành phố Thủ Đức với lợi thế có sông Sài Gòn, tiếp giáp sông Đồng Nai và nhiều tuyến, nhánh sông kênh lạch, rất thuận lợi để phát triển kinh tế, du lịch như kết nối các di tích và địa điểm văn hóa, cảng dịch vụ. Đặc biệt khai thác du lịch, phát triển văn hóa, tái hiện lại cảnh truyền thống "trên bến dưới thuyền".
Thành phố cần kêu gọi sự đồng lòng của mọi tổ chức, doanh nghiệp, người dân cùng cố gắng, đôi khi phải hy sinh lợi ích trước mắt để đạt mục tiêu lâu dài.
(*) Phó tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh
