Covid-19: Doanh nghiệp được hoàn và nhận tiền cọc thuê nhà ra sao?

Covid-19 có phải trường hợp bất khả kháng, mà bởi đó doanh nghiệp (DN) có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Doanh Nhân Sài Gòn xin giới thiệu các vấn đề pháp lý đối với các trường hợp hoàn trả, nhận lại tiền đặt cọc thuê nhà và áp dụng sự kiện bất khả kháng trong hợp đồng thuê nhà (HĐTN), do Tiến sĩ Nguyễn Vinh Huy - Chủ tịch sáng lập Hệ thống Luật Thịnh Trí - Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam trực tiếp giải đáp.

Các trường hợp hoàn trả, nhận lại tiền đặt cọc thuê nhà

Theo quy định của pháp luật: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

"Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Áp dụng quy định pháp luật cho HĐTN thì mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện HĐTN. Nội dung HĐTN thường được hai bên ghi rõ về tiền đặt cọc và những trường hợp nào bên thuê nhà bị mất cọc hoặc bên cho thuê nhà phải hoàn trả lại tiền cọc như sau:

- Bên thuê nhà sẽ giao cho bên cho thuê nhà một khoản tiền là ...... đồng ngay sau khi ký hợp đồng, số tiền này là tiền đặt cọc để đảm bảm thực hiện hợp đồng cho thuê nhà kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực; 

Link bài viết

- Nếu bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước cho bên cho thuê nhà thì bên cho thuê nhà không phải hoàn trả lại bên thuê nhà tiền đặt cọc thuê nhà; 

- Nếu bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước cho bên thuê nhà thì bên cho thuê nhà phải hoàn trả lại bên thuê nhà tiền đặt cọc và phải bồi thường cho bên thuê nhà số tiền bằng số tiền đặt cọc;

- Tiền đặt cọc của bên thuê nhà sẽ không được dùng để thanh toán tiền thuê nhà;

- Nếu bên thuê nhà vi phạm hợp đồng làm phát sinh thiệt hại cho bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền khấu trừ tiền đặt cọc để bù đắp các chi phí khắc phục thiệt hại phát sinh, tức chi phí bù đắp thiệt hại sẽ được các bên thống nhất bằng văn bản;

- Vào thời điểm kết thúc thời hạn thuê hoặc kể từ ngày chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê nhà sẽ hoàn lại cho bên thuê nhà số tiền đặt cọc sau khi đã khấu trừ khoản tiền chi phí để khắc phục thiệt hại (nếu có).

Căn cứ, đối chiếu quy định pháp luật và nội dung trong hợp đồng, bên nào vi phạm về vấn đề tiền cọc thì áp dụng các điều khoản mà hai bên đã thỏa thuận trong HĐTN để giải quyết theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp hoặc lỗi xuất phát từ bên nào thì việc thỏa thuận, thương lượng để giải quyết tranh chấp là việc hai bên nên thực hiện. 

Áp dụng sự kiện bất khả kháng trong HĐTN

Dịch Covid-19 được đánh giá là đại dịch, làm ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực trên toàn thế giới cũng như đời sống xã hội tại Việt Nam. Chính phủ đã phải ban hành những quyết sách cứng rắn để cả nước chống dịch, nhiều doanh nghiệp, ngành nghề kinh doanh bị ảnh hưởng, nhiều hợp đồng có nguy cơ không thể tiếp tục thực hiện hoặc có thể dẫn đến tranh chấp.

Trong đó có HĐTN, và nhiều vấn đề được đặt ra như Covid-19 có phải trường hợp bất khả kháng; doanh nghiệp, hộ kinh doanh có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng do chịu ảnh hưởng từ Covid-19; tạm dừng kinh doanh do Covid, chủ cơ sở có phải tiếp tục trả tiền thuê mặt bằng hay không; bên thuê có được miễn, giảm tiền thuê mặt bằng khi đại dịch Covid-19 bùng phát; giải quyết tranh chấp trường hợp chủ nhà và bên thuê nhà không thống nhất việc điều chỉnh giá thuê nhà trong mùa dịch Covid-19.

Khi giao kết hợp đồng, các bên đều mong muốn thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ để hưởng được lợi ích phát sinh từ hợp đồng. Nhưng có trường hợp vì những lý do khách quan nào đó mà một hoặc cả hai không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình. Về nguyên tắc, khi không thực hiện nghĩa vụ thì phải gánh chịu những hậu quả bất lợi, tuy nhiên, pháp luật có quy định chủ thể vi phạm được miễn trách nhiệm vi phạm khi rơi vào trường hợp bất khả kháng.

Khi giao kết hợp đồng, các bên đều mong muốn thực hiện và hoàn thành nghĩa vụ để hưởng được lợi ích phát sinh từ hợp đồng. Nhưng có trường hợp vì những lý do khách quan nào đó mà một hoặc cả hai không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình.

Khoản 1, Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép". Do Luật không quy định cụ thể sự kiện nào là sự kiện bất khả kháng nên trên thực tế, một sự kiện được xem là bất khả kháng phải đủ các yếu tố cơ bản như sau:

Thứ nhất, "xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được"; yếu tố này được hiểu là những sự kiện xảy ra nằm ngoài khả năng dự báo chính xác và kiểm soát, khống chế của con người như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, hỏa hoạn, sự thay đổi chính sách hoặc ngăn cấm của cơ quan có thẩm quyền Việt Nam và các thảm họa khác.... mà tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng không lường trước được hậu quả xảy ra.

Thứ hai, "không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép"; yếu tố này được hiểu là sự kiện mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng vẫn không thể khắc phục được những hậu quả do sự kiện khách quan không lường trước được gây ra.

Nghĩa vụ chứng minh cho sự kiện bất khả kháng thuộc về bên muốn áp dụng sự kiện bất khả kháng để tránh trách nhiệm pháp lý. Tuy nhiên, yếu tố "không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép" rất khó chứng minh, phải được xem xét trong từng trường hợp cụ thể.

Để thỏa mãn điều kiện của sự kiện bất khả kháng, cần có chứng cứ chứng minh đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được như thực hiện các chương trình khuyến mại, tích điểm, marketing online, giao hàng tận nơi... nhưng do dịch bệnh nên tinh hình kinh doanh vẫn thua lỗ; thống kê số liệu doanh thu trước khi xảy ra dịch bệnh và những thiệt hại, chi phí hàng tháng phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch (bao gồm chi phí nhân sự, vận hàng, quảng cáo, tiền thuê nhà…). 

Link bài viết

Khi có sự kiện pháp lý nêu trên xảy ra, thường bên thuê nhà mong muốn được chấm dứt HĐTN trước hạn và nhận lại tiền đặt cọc, hoặc tạm dừng hợp đồng hoặc được miễn giảm tiền thuê nhà.

Khó khăn là khó khăn chung, bao gồm cả bên cho thuê nhà không riêng gì người đi thuê. Việc giải quyết tranh chấp này là vấn đề khá "nhạy cảm" bởi nó phụ thuộc vào nội dung HĐTN và tinh thần hợp tác giữa hai bên.

Trường hợp HĐTN có điều khoản xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng và quy định cách thức giải quyết quyền lợi của hai bên thì hai bên thực hiện theo thỏa thuận đã xác định trong hợp đồng. Nếu HĐTN không có điều khoản xác định dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng thì bên thuê nhà có thể thỏa thuận, thương lượng về các điều khoản nhằm giảm bớt tổn thất.

Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được do bên chủ nhà cương quyết không giảm giá cho thuê nhà thì bên thuê nhà có quyền vận dụng hoặc yêu cầu Tòa án áp dụng tinh thần Điều 420 Bộ Luật dân sự 2015 là "thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản" để đề nghị bên cho thuê nhà "sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản" hoặc yêu cầu Tòa án ra phán quyết "chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định".

Mặc dù đại dịch Covid-19 gây ra hậu quả về vật chất, tinh thần, sức khỏe, tính mạng con người. Nhưng không vì thế mà xã hội mất đi những tấm lòng nhân ái, tính nhân văn trong cách ứng xử. Mong rằng các bên hãy đồng hành, chia sẻ với nhau những khó khăn mà hai bên đang phải gánh chịu. Việc này thể hiện tình người, đạo đức kinh doanh và sự chia sẻ với xã hội, Nhà nước những khó khăn để cùng vượt qua hoàn cảnh đại dịch Covid-19 này.