TP.HCM: Giá chung cư leo thang trong đại dịch

Giá cao ngất ngưởng

Làm công nhân lao động tại một xưởng gia công túi xách tại phường Thới An, quận 12 (TP.HCM) 7 năm nay, vợ chồng chị Phạm Thị Tâm (quê Bình Định) chia sẻ: "Hai vợ chồng em tìm căn hộ nào có giá tầm 900 triệu đồng đến 1 tỷ đồng để mua. Nhưng quanh khu vực quận 12, mấy căn nhà ở xã hội sang nhượng lại cũng đến 1,3 tỷ đồng. Chờ mua dự án nhà ở xã hội mới thì không có, còn chung cư bình thường cũng tầm 2 tỷ đồng trở lên".

Ghi nhận các dự án ở vùng ngoại thành, giá căn hộ đã cao ngất. Dự án Picity High Park tọa lạc trên đường Thạnh Xuân 13 ra mắt thị trường vào cuối năm 2019 giá khởi điểm là 38 triệu đồng/m2, căn hộ hơn 50m2 có giá khoảng 2 tỷ đồng. Hiện giá căn hộ tại block 2 dự án này dao động trên dưới 55 triệu đồng/m2.

Liền kề quận 12, địa bàn thành phố Thủ Đức cũng nóng sốt với các dự án căn hộ. Từ mức trung bình vào khoảng 38-40 triệu đồng/m2, giá căn hộ tại thành phố Thủ Đức hiện vào khoảng 44 triệu đồng/m2, dòng sản phẩm cao cấp có giá từ 50-70 triệu đồng/m2, cá biệt nhiều dự án chào bán giá lên đến 100 triệu đồng/m2. 

Vậy nhưng "khủng" nhất vẫn là khu vực quận 1. Mức giá 25.000 USD/m2 đang được chào bán tại dự án One Central Saigon. Anh Tấn Hiền, một môi giới bất động sản cho biết mức giá 25.000 USD/m2 là giá rumor (giá chưa chính thức) và chưa gồm VAT, phí quản lý. Tính ra, để sở hữu một căn hộ tại đây, khách hàng sẽ phải chi hơn 2-6,8 triệu USD/căn, tương đương từ 48-160 tỷ đồng.

Báo cáo từ các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, trong quý III/2021, TP.HCM và các tỉnh, thành phía Nam tiếp tục ghi nhận giá căn hộ và nhà liền thổ tiếp tục leo thang. Cụ thể, giá chào bán căn hộ trung bình tại TP.HCM tăng 4% so với quý trước. Khu vực thành phố Thủ Đức là địa phương có giá nhà tăng mạnh nhất với mức tăng trung bình từ 15-20%. Huyện Bình Chánh và quận Bình Tân ghi nhận giá nhà tăng thêm từ 2-5%, trong khi các quận, huyện khu Nam có giá nhà tăng trung bình từ 2-9% so với quý trước. Trong khi đó, báo cáo của DKRA Việt Nam lại cảnh báo căn hộ phân khúc bình dân, còn gọi là nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Tình trạng thiếu hụt nhà giá rẻ này có thể còn kéo dài khi các dự án mới dịp cuối năm nhiều khả năng đều rơi vào nhóm chung cư từ phân khúc trung, cao cấp trở lên.

Cân nhắc trước khi xuống tiền

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, về hiện tượng loại hình căn hộ chung cư lội ngược dòng tăng giá trong lúc dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, là do các "ông lớn" dẫn dắt cuộc chơi về giá. Khi nguồn cung ra ngoài thị trường khan hiếm, các quỹ đất ở vị trí tốt và đắc địa nằm trong tay một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính hùng mạnh. Từ đây, họ bắt đầu thiết lập các mức giá cao hơn hẳn so với mặt bằng giá đã xác lập trước đây. Bên cạnh đó, chi phí tiền sử dụng đất và chi phí phát triển dự án tăng nhanh hằng năm; đây là các chi phí chủ chốt làm cho giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới. Thêm nữa, chi phí giá nguyên vật liệu xây dựng cho một dự án chung cư như sắt, thép, cát, xi măng đang tăng cao và chưa có điểm dừng, đặc biệt là các dự án có thời gian và tiến độ xây dựng trải qua vài năm. 

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, giá sơ cấp sẽ tiếp tục đà tăng khi lượng cầu tăng ổn định và quỹ đất nội thành TP.HCM ngày càng khan hiếm. Giá chào bán sơ cấp của phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến tăng trong khoảng từ 3-7% theo năm. Phân khúc hạng sang sẽ đạt mức tăng cao nhất 7-8% nhờ các dự án căn hộ có thương hiệu sắp ra mắt, trong khi giá phân khúc bình dân sẽ không có nhiều biến động do thiếu nguồn cung mới. "Tại thị trường căn hộ, giá mở bán mới dự kiến tiếp tục tăng trong quý cuối của năm 2021 dưới sức ép thiếu hụt quỹ đất và chi phí vật liệu xây dựng leo thang. Mức giá tăng khiến nguồn cầu đang dần chuyển dịch ra xa khu vực trung tâm với giá cả hợp túi tiền hơn.

Một số chuyên gia cho rằng, thị trường đang như chiếc lò xo bị nén lâu ngày đang bật lên mạnh mẽ và đang có chiều hướng tiếp tục tăng mạnh. Các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư, cũng như người có nhu cầu mua nhà ở thực không nên thấy mặt bằng giá tăng mà chạy theo, không thể thấy người ta mua mà mình cũng mua. Nếu khách hàng mua để ở thì cần cân nhắc về hạ tầng để phù hợp với sinh hoạt của gia đình. Còn nếu đầu tư cần "nằm lòng" bài học tìm hiểu về quy hoạch chi tiết, có tầm nhìn xa và nghiên cứu kỹ trước khi đặt tiền.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, đối với những người mua để ở thì dịp cuối năm này là cơ hội tốt để họ sở hữu nhà trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường không nhiều. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản hạng sang, cao cấp không dành cho nhà đầu tư muốn lướt sóng và dùng đòn bẩy tài chính, vì thanh khoản thứ cấp  không dễ.