Thiếu nguồn cung bất động sản: Dễ gây sốt giá

Đó là nhận định chung của các chuyên gia BĐS chia sẻ trong sự kiện Cà phê Doanh nhân HUBA lần 62: Xu hướng thị trường bất động sản năm 2022 do Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) phối hợp với Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM tổ chức ngày 7/5/2022 vừa qua.

Theo GS-TS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng sốt đất, sốt giá nhà ở hoàn toàn có thể xảy ra trong năm 2022. Nhu cầu sở hữu các loại hình BĐS của người dân tăng cao bất ngờ ngay cả trong lúc đại dịch Covid-19 đang xảy ra. Đây là một hiện tượng làm những nhà đầu tư cũng như giới chuyên gia trong ngành bất ngờ. Nguồn cung về căn hộ, nhà ở xã hội được người dân tìm mua nhiều nhất trong khi nguồn cung cho phân khúc này đang rất ít bởi không nhiều dự án mới được phê duyệt, triển khai xây dựng. Bên cạnh đó, BĐS công nghiệp, BĐS nghỉ dưỡng cũng đang "hot" trở lại khi dịch bệnh Covid-19 tạm lắng. Nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của người dân tăng cao thúc đẩy các nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS tập trung xây dựng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng nhiều hơn.

Nói riêng về thị trường BĐS ở TP.HCM, ông Đặng Hùng Võ cho rằng, nguồn cung nhiều loại hình BĐS của thành phố đang rất thiếu. Ngoài việc không có nhiều dự án mới được triển khai, việc siết tín dụng cho vay BĐS trong thời gian qua cũng là một rào cản. Từ đó, dòng vốn BĐS chảy sang các địa phương khác như Đồng Nai, Bình Dương. Các chủ đầu tư tập trung phát triển BĐS ven biển cũng là một yếu tố đẩy giá nhà đất tăng cao.

Sau phần trình bày của GS-TS. Đặng Hùng Võ là phần thảo luận của các diễn giả và trả lời câu hỏi của doanh nhân tham gia sự kiện. Trong phần thảo luận, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương cho biết, về BĐS căn hộ, nguồn cung sơ cấp khá dồi dào. Theo thống kê của Savills, trong quý I/2022, nguồn cung sơ cấp đạt 4.050 căn, giảm 48% theo quý và 18% theo năm. Không có dự án mới, nhưng có 2.150 căn mở bán. Giai đoạn tiếp theo có 6 khu nhà căn hộ mở bán, giảm 62% theo quý và 3% theo năm. Trong  quý I/2022, có 20 khu chung cư tạm dừng bán, trong đó đa số dừng để điều chỉnh giá cho các đợt mở bán sắp tới. Căn hộ hạng C chiếm 74% nguồn cung sơ cấp, theo sau là hạng B với 23%. Quận 9 dẫn dắt nguồn cung, chiếm 29% và hơn 90% trong số đó đến từ Vinhomes Grand Park - The Origami. Quận 12 đứng thứ hai với 24%, chủ yếu từ Pi City với 869 căn hộ.

Tỷ lệ hấp thụ BĐS căn hộ khá tốt trong thời gian qua. Theo đó, tổng lượng giao dịch trong quý đạt 3.020 căn, giảm 46% theo quý nhưng tăng 45% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 75%, cao nhất trong 5 quý gần đây và nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 83%.

Những khu nhà hạng C chiếm 80% lượng giao dịch. Hạng A và B giao dịch kém hơn do nguồn cung hạn chế và giá cao. Các hạng này cũng phải đối mặt với sự cạnh tranh từ việc tiêu chuẩn phát triển hạng C ngày càng tăng. Theo vị trí, những khu chung cư ngoài trung tâm chiếm 98% lượng giao dịch, nhất là ở quận 9 và quận 12 - nơi tập trung nguồn cung lớn.

Nói về xu hướng giá BĐS căn hộ trong thời gian tới, ông Mauro Gasparotti cho rằng, xu hướng tăng giá bán sơ cấp sẽ là chủ đạo. Trong quý I/2022, giá bán trung bình giảm 14% theo quý, xuống 2.730 USD/m2. Do việc tạm thời ngưng bán căn hộ ở những khu nhà có giá bán cao, chủ yếu là hạng A và hạng C, đáng chú ý là Grand Marina - Lake & Cove Towers và The Peak Garden. Hầu hết khu nhà sơ cấp có giá không đổi hoặc tăng; một số chung cư có mức tăng giá lên đến 6-10% so với giai đoạn trước.

Giá ở tất cả các hạng dự kiến sẽ tiếp tục tăng do nhiều khu chung cư tạm ngưng bán, dự kiến sẽ mở bán trở lại trong quý II này. Một số chung cư mở bán giai đoạn tiếp theo dự đoán sẽ tăng giá lên tới 15% nhờ sự thành công của các đợt mở bán trước và tiến độ xây dựng tốt.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành, giá các loại hình BĐS sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Ngoài nguồn cung thiếu hụt thì hiện tượng đầu cơ từ những người đầu tư vào BĐS cũng là một trong những nguyên nhân chính. "Anh chị mua một căn nhà 5 tỷ đồng thì anh chị có đồng ý bán 4,5 tỷ đồng không, hay đợi lên 5,5 hay 6 tỷ đồng mới bán. Đó là tâm lý chung của người sở hữu BĐS. Giá nhà đất liên tục tăng là vì lẽ đó", ông Nghĩa nói.

Trao đổi với phóng viên Doanh Nhân Sài Gòn bên lề sự kiện, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết, việc các ngân hàng siết cho vay BĐS trong thời gian qua là một tín hiệu tốt đối với thị trường, bởi nó kiểm soát được những người đầu cơ thổi giá và doanh nghiệp BĐS không đủ tiềm lực. Đây là một trong những giải pháp để giảm lượng tiền cho vay BĐS, từ đó đưa thị trường BĐS về đúng giá trị thực, tránh tình trạng "bong bóng" rất nguy hiểm.