Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven

Nhiều chuyên gia nhận định, từ năm 2010, thị trường căn hộ cao ốc văn phòng sẽ dịch chuyển ra các quận ngoài khu vực trung tâm và "bùng nổ" căn hộ chung cư hạng C. Với xu hướng này, chủ đầu tư cần tính toán giá bán, kích thước một căn hộ cho phù hợp với người sử dụng cuối cùng, chứ không phải cho các nhà đầu tư thứ cấp. Theo đó, những dự báo về thị phần cho thuê sàn trung tâm thương mại sẽ dịch chuyển ra vùng ven ngày càng rõ nét.

“Chạm đáy” vẫn không người thuê

Theo báo cáo của Công ty TNHH Savills Vietnam, từ năm 2010 đến năm 2012 sẽ có khoảng 12.650 căn hộ đưa vào sử dụng, trong đó có khoảng 2.040 căn hộ dự kiến được tung vào thị trường sơ cấp vào quý I/2010. Giá chào căn hộ hạng B và C sẽ tăng do căn hộ hạng A đã không có thay đổi nhiều trong quý IV/2009.

Ảnh - Quý Hòa

Đồng quan điểm, trong báo cáo mới đây của Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE), giá chào cho thuê căn hộ dịch vụ hạng A và B vào khoảng 550 - 450 ngàn đồng/m²/tháng, giá căn hộ cho thuê hạng C đang giảm, hiện có giá chào dưới 350 ngàn đồng/m²/tháng. Tỷ lệ căn hộ cho thuê bỏ trống đang ở mức bình quân 17,3% và có dấu hiệu tăng thêm.

CBRE nhận định, thị trường căn hộ cho thuê không có biến động gì đáng kể vì hiện nay, người nước ngoài (khách thuê chủ yếu) vẫn chưa thấy dấu hiệu trở lại Việt Nam làm việc. Riêng phân khúc căn hộ cao cấp hiện ế ẩm và gần như không có khách hỏi thuê. Giá cho thuê các căn hộ tại quận Bình Thạnh giảm đáng kể. Ví dụ, các căn hộ thuộc dự án Saigon Pearl có giá cho thuê giảm từ 8 - 10 triệu đồng/căn/tháng so với đầu năm 2009, các căn hộ cho thuê tại cao ốc The Manor cũng có giá giảm tương tự. Còn ở Phú Mỹ Hưng, Q.7, TP.HCM, trước đây với giá cho thuê khoảng 27 triệu đồng/căn/tháng, thì nay con số này chỉ còn ở mức 20 - 21 triệu đồng.

Tòa nhà văn phòng Gemadept trên đường Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM được đưa vào sử dụng đầu năm 2009 có giá cho thuê quanh ngưỡng 50USD/m²/tháng. Nếu so với giá cho thuê văn phòng hạng A thời cao điểm của một tòa nhà trên đường Lê Duẩn, Q.1 là 100USD/m²/tháng, thì giá cho thuê văn phòng hạng A sau hai năm giảm giá chỉ còn 50% của thời cao điểm. Đối với văn phòng hạng B, giá cho thuê dao động trong khoảng từ 30 - 35USD/m²/tháng. Mặc dù giá cho thuê đã giảm mạnh nhưng tỷ lệ bỏ trống chờ khách thuê trong văn phòng hạng B là khá lớn, có nơi lên đến 60%.

Thực vậy, giá giảm mạnh nhưng vẫn vắng khách khiến các chủ đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê hạng A và B tại TP.HCM phải xuất nhiều chiêu để tìm kiếm khách hàng. Theo đó, chủ đầu tư cao ốc bắt đầu chuyển sang các chiêu “ưu đãi” để thu hút khách hàng. Trong các chiêu ưu đãi thì ưu đãi không tính tiền thuê trong thời gian trang trí nội thất, sửa sang văn phòng mới được khách hàng đánh giá cao nhất và hiệu quả nhất, góp phần thu hút nhiều khách hàng mới trong thời gian gần đây.

Chẳng hạn khách hàng thuê văn phòng trong tháng 10 phải mất hai tháng trang trí nội thất, sắp xếp văn phòng, đến tháng 12 mới hoạt động thì có thể đàm phán với chủ đầu tư để miễn tiền thuê trong thời gian này. Hình thức ưu đãi này gián tiếp làm giảm giá thuê khoảng 10%. Trước đây, khách hàng thường phải nộp tiền thuê theo quý, nay khách hàng có thể đàm phán để nộp tiền thuê theo tháng, một chuyện mà vào những năm trước khó có thể thực hiện. Các chi phí khác dành cho văn phòng như tiền điện, phí dịch vụ khách hàng đều có thể đàm phán...

Hy vọng ở vùng ven

Nếu như văn phòng hạng A, giá cả dao động quanh mức 50 - 55USD, hạng B khoảng 35 - 40USD, thì hạng C vẫn hấp dẫn nhiều đối tượng khách hàng với giá khá "mềm", từ 13 - 25USD tùy vị trí kèm theo điều kiện để thương thảo và thời hạn thuê cùng nhiều hình thức khuyến mãi khác. Điều này khiến nhiều khách hàng có xu hướng thuê các khu văn phòng hạng C ở xa trung tâm với giá rẻ bằng một phần ba. Nghiên cứu mới đây nhất của CBRE cho thấy, phần lớn các hợp đồng được ký kết trên thị trường rơi vào khoảng 20 - 30USD, khách hàng tìm phòng nhỏ hơn 250m².

Một số chuyên gia cho rằng, văn phòng hạng C lên ngôi bởi cuộc khủng hoảng kinh tế đã buộc nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm chi tiêu, giảm chi phí cho việc thuê mướn văn phòng. Văn phòng hạng C thường là các tòa nhà từ 7 - 15 tầng, mặt tiền rộng từ 5 - 10m, gồm điều hòa, điện nước đầy đủ, diện tích mặt bằng khoảng 70 - 200m² đáp ứng được nhu cầu của nhiều doanh nghiệp. Kể từ thời đỉểm ký hợp đồng, khách hàng có từ hai tuần đến một tháng để chuẩn bị đồ đạc và thuê với giá ưu đãi rẻ hơn từ 3 - 5USD mỗi mét vuông.

Thực vậy, suy thoái kinh tế đã ngày một tác động rõ nét đến nhiều doanh nghiệp. Khách hàng ngày càng tỏ ra thận trọng hơn đối với giá chào thuê. Đó cũng là lý do khiến ông Brett Ashton, Giám đốc điều hành Công ty TNHH Savills Việt Nam, đưa ra nhận xét: “Gần đây, khi mọi người có suy nghĩ thị trường đang nóng lên thì thực tế lại xảy ra theo chiều ngược lại, cho nên cần thận trọng trong quyết định đầu tư”.

Trên thực tế, văn phòng hạng C có diện tích vừa phải, doanh nghiệp dễ dàng tìm kiếm mặt bằng với chi phí "dễ thở", chỉ bằng khoảng 1/3 văn phòng hạng A, B mà vẫn đảm bảo yêu cầu chất lượng, hệ thống điện nước và không quá xa trung tâm. Đặc biệt, khu hạng C có chỗ để xe rộng và thông thoáng hơn hẳn các khu VIP ở trung tâm thành phố cũng là một yếu tố quan trọng để được hỏi thuê. Ngoài ra, dù giá phân khúc hạng A, B giảm nhưng vẫn còn tương đối cao, quá khả năng chi trả của nhiều khách hàng nên hạng C vẫn được đặc biệt quan tâm. Thêm vào đó, một số nhà nhỏ do người dân tự cải thiện cũng góp phần làm văn phòng hạng C sôi động hơn.