Thị trường BĐS: Chờ xem diễn tiến...

Trong giai đoạn “ổn định ở vùng đáy” hiện nay, thị trường bất động sản thỉnh thoảng vẫn có thể tạo nên bất ngờ. Đằng sau sự đóng băng của thị trường, những tác động tâm lý và trực tiếp của việc lãi suất giảm, chính sách “mở” của các nhà điều hành đối với bất động sản… là những diễn biến gì tiếp theo?

Đọc E-paper

Các khu căn hộ sẽ có giá ngày càng rẻ hơn? - Ảnh: T.Tùng

Giá nào mới là đáy?

Thời gian qua, các chủ doanh nghiệp bất động sản luôn kêu rằng giá bán căn hộ thực sự đã tiệm cận giá thành rồi, khó thể giảm nữa, doanh nghiệp nào giảm nữa thì chỉ có nước lỗ. Họ đưa ra các con số về giá đất, chi phí đền bù, xây dựng… để thấy giá bán như hiện nay là “khó thể rẻ hơn” nhằm mời gọi những người “bắt đáy” thị trường.

Ấy vậy mà tuần qua, trong đại hội cổ đông hằng năm, Chủ tịch Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai - Đoàn Nguyên Đức khiến cho nhiều người phải giật mình khi cho biết vào tháng 6 tới, công ty này sẽ chào bán dự án căn hộ tại quận 7 với giá chỉ bằng 50% so với các sản phẩm cùng vị trí.

Động thái này buộc người ta phải nghĩ ngay đến một sự bán tháo nhằm rút lui khỏi thị trường. Thế nhưng, theo lý giải của công ty này, sở dĩ họ đưa ra được mức giá trên là nhờ có quỹ đất dồi dào và giá rẻ, nhờ kinh doanh đa ngành nên có thể phát triển dự án quy trình khép kín, rồi có ưu thế về vật liệu xây dựng... nên vẫn có lãi với mức giá đó.

Nếu tin vào điều này, người ta có thể đưa ra hai hướng tiếp cận. Hướng thứ nhất, thì ra độ chênh lệch giá đất đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản lớn đến mức đó, có thể tác động kinh khủng đến giá bán.

Hướng thứ hai, vẫn còn một “dư địa” khá lớn nên các doanh nghiệp mới có thể giảm giá bán sâu đến vậy. Điều này cũng đồng nghĩa với việc sẽ có những người mua chưa vội gia nhập thị trường, cứ bình tĩnh chờ thì sẽ có đáy tiếp theo.

Như cảm thấy sự giảm giá như vậy còn chưa… đủ sốc, người đứng đầu Hoàng Anh Gia Lai còn cho biết trong vài năm tới, khi thị trường địa ốc ấm trở lại, công ty này sẽ tiếp tục tung ra những sản phẩm có giá cạnh tranh tới mức không ai có thể cạnh tranh được.

Thực ra, không cần lời khẳng định ấy thì mức giá bằng “50% giá sản phẩm cùng vị trí” mà công ty này sẽ tung ra đã là “đáy của đáy” không ai cạnh tranh được rồi. Đây sẽ là sự khởi đầu cho một cuộc đua hạ giá mới, hay chỉ là chiến lược mới của một doanh nghiệp bất động sản riêng lẻ?

Chỉ biết rằng cùng với những tuyên bố này, Hoàng Anh Gia Lai cũng cho biết công ty sẽ giảm dần sự lệ thuộc vào nguồn thu bất động sản, doanh thu từ bất động sản giảm ở mức 55,9% trong năm 2011 sẽ giảm xuống chỉ còn khoảng 15% trong vài năm tới!

Chưa phải thời điểm

Dù đánh giá thông tin trên theo hướng nào đi chăng nữa, thì ai cũng công nhận rằng giá bất động sản của nước ta vẫn ở mức cao, nên có giảm thêm vài chục phần trăm cũng không là điều gì quá ghê gớm. Chủ dự án nào “chịu không nổi” sẽ phải sang nhượng lại cho người có khả năng.

Thời điểm cuối năm 2011, đã có những dự báo rằng việc mua bán - sáp nhập dự án (đổi chủ) sẽ bùng nổ trong năm 2012, đặc biệt khi thị trường sẽ có sự tham gia của khối ngoại. Khi đưa ra nhận định này, hẳn người ta đã so sánh giá đất, căn hộ, dự án… so với chính nó trước đó, để cho rằng sẽ là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư tìm mua những dự án giá rẻ.

Điều này thực tế đã và đang xảy ra, nhưng chưa nhiều. Lý do là nhiều nhà đầu tư nước ngoài cho biết, dù đã giảm mạnh nhưng giá bất động sản của Việt Nam vẫn còn quá cao nếu so với thu nhập bình quân đầu người. Với mức giá bất động sản ở các thành phố lớn hiện nay, thu nhập bình quân của người dân phải cao hơn vài ba chục lần nữa mới có thể mua được căn hộ.

Chẳng hạn, với một căn hộ trung bình có giá 1,5 tỉ đồng, thì một người có mức thu nhập 50 triệu đồng/năm không ăn tiêu gì phải mất 30 năm mới mua được. Trong khi ở nhiều nước khác, một người đi làm bình thường tích lũy khoảng 7-10 năm là có thể sở hữu một căn hộ.

Chính giá bất động sản còn quá cao là điểm khiến các nhà đầu tư nước ngoài chưa mặn mà với thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, các dự án mà các doanh nghiệp trong nước đang rao bán nói riêng. Đó là chưa tính đến việc thị trường đang đóng băng và kinh tế vĩ mô chưa thực sự ổn định.

Ngoài ra, những doanh nghiệp muốn mua dự án cũng thích các dự án chưa xây dựng để chủ động triển khai theo ý mình hơn là mua các dự án đang xây dựng. Dù là nhà đầu tư mới tìm mua dự án nhằm mở rộng lĩnh vực sản xuất kinh doanh hay là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tìm mua dự án giá rẻ, thì họ đều muốn tìm những dự án độc đáo, riêng biệt.

Trong khi đó, để tìm được dự án vị trí đẹp, hồ sơ pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch… cũng không dễ dàng, rồi quá trình sang tên dự án phải trải qua nhiều thủ tục hành chính phức tạp. Vậy nên, dù nhiều người cho rằng giá cả bất động sản đang ở vùng đáy sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư, thì theo các chuyên gia, mọi chuyện không đơn giản.

Giá cả một dự án không quan trọng bằng thời điểm đầu tư. Thời điểm bùng nổ ấy khó đến trong năm nay, nhưng được đánh giá là sẽ tăng dần vào cuối năm và bùng nổ khi kinh tế vĩ mô đi vào ổn định.

Lý giải vì sao thị trường bất động sản lại trong tình trạng bết bát như hiện nay, trong dự thảo đề án phát triển thị trường bất động sản mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng có nguyên nhân là đa số các doanh nghiệp bất động sản của thành phố vừa yếu vốn vừa thiếu chuyên nghiệp.

Hiện có tới 70,5% doanh nghiệp bất động sản của TP.HCM có vốn dưới 10 tỉ đồng, gần 19% doanh nghiệp có vốn 10-50 tỉ đồng, 8% doanh nghiệp có vốn 50-200 tỉ đồng và chỉ có 2,6% doanh nghiệp có vốn 200-500 tỉ đồng. Với cơ cấu vốn chủ sở hữu như vậy, nếu không được vay vốn từ ngân hàng thì hầu hết các doanh nghiệp không có khả năng thực hiện được dự án.

Còn tính thiếu chuyên nghiệp thì thể hiện ở việc đầu tư theo phong trào, khiến thị trường mất cân đối. Nhiều doanh nghiệp chưa có ý thức giữ gìn thương hiệu, bảo đảm chất lượng công trình, chưa tuân thủ đúng các quy định pháp luật...

Thế nên, các chuyên gia cho rằng thị trường vẫn chưa thể có những đột biến trong thời gian tới.