Sẽ không còn "thủng đâu, vá đấy"

Thiếu một khung khổ pháp lý tối thiểu, thiếu các chính sách hỗ trợ và điều tiết cần thiết là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam luôn trồi sụt, nóng lạnh một cách bất ổn trong nhiều năm qua.

Thực tế này đặt ra yêu cầu bức thiết cho các nhà hoạch định và nghiên cứu chính sách phải sớm đưa ra một tầm nhìn dài hạn, cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS, chấm dứt cảnh "thủng đâu, vá đấy".

Viện Nghiên cứu Kinh tế TƯ (CIEM) được Chính phủ trực tiếp giao trọng trách nghiên cứu đề tài "Chính sách phát triển thị trường BĐS". Nghiên cứu hướng tới việc khảo sát kinh nghiệm của hơn 10 quốc gia thuộc 4 nhóm nước: Các nước phát triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi ở Đông Âu, các nước công nghiệp mới, các nước đang phát triển Đông Nam Á, để từ đó rút ra những bài học riêng cho thị trường BĐS Việt Nam.

Qua phân tích việc xây dựng khung pháp lý cho phát triển thị trường, các chuyên gia của CIEM nhấn mạnh tới hai vấn đề mà Việt Nam cần quan tâm. Một là sở hữu nhà nước về đất đai. Nước ta hiện không có đất đai thuộc sở hữu nhà nước mà nhà nước chỉ là đại diện chủ sở hữu, do đó thời gian tới cần có thêm loại đất này. Hai là hệ thống chính sách về nhà ở: hiện tại ở Việt Nam, hệ thống chính sách mới chỉ dành sự ưu tiên cao độ vào BĐS đất đai, còn để ngỏ khá nhiều đối với nhà ở, kể cả với nhà ở công vụ, nhà ở thương mại, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Các chuyên gia đề nghị, khối nhà ở cũng cần được hệ thống pháp luật quan tâm tương xứng với vai trò, vị trí của loại tài sản này trên thị trường BĐS.

Về chính sách phát triển nhà ở cho dân chúng, Singapore được đánh giá là quốc gia thành công nhất thế giới. Năm 1996, nước này đã xây dựng 30 đô thị mới, cung cấp gần 5000 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó 99,4% là quỹ đất đai của Ủy ban Phát triển nhà, tạo nhà ở cho 87% dân số Singapore với hơn 650.000 căn hộ chung cư. Để người dân có thể mua được nhà, Chính phủ đã cung cấp các khoản vay để làm sao mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Quỹ nhà ở TƯ (tương tự quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia. Giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trị trường.

Riêng với các chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp, Malaysia có thể coi là tấm gương đối với Việt Nam. Chính phủ nước này đã quy định mỗi dự án phát triển nhà ở đều phải dành ít nhất 30% diện tích sàn cho nhu cầu của những người có thu nhập thấp, đồng thời quy định chặt chẽ đối tượng được mua nhà ở giá rẻ để tránh bị lợi dụng đầu cơ. Đặc biệt, trong Quỹ tiết kiệm trung ương, Chính phủ quy định mức lương tối thiểu cho người lao động phải bao gồm chi phí cho nhu cầu nhà ở. Theo nhận xét của TS Vũ Đức Thanh (ĐH Quốc gia Hà Nội), nếu Việt Nam học tập và vận dụng tốt những kinh nghiệm của Malaysia thì chắc chắn sẽ giải quyết phần nào bức xúc hiện nay.

TS Đinh Văn Ân (Viện trưởng CIEM) khẳng định rằng, kinh nghiệm đau thương của thị trường BĐS Mỹ cũng là một bài học quý giá cho Việt Nam. Ông cảnh tỉnh về "bong bóng BĐS" hình thành do tác động của "cho vay dưới chuẩn" và "chứng khoán hóa BĐS thế chấp", tạo ra sự thịnh vượng giả tạo dẫn tới sự sụp đổ không tránh khỏi của thị trường BĐS Mỹ với rất nhiều hệ lụy sau này.

Ở Việt Nam, thị trường BĐS chiếm từ 50 - 70% tổng tài sản quốc gia, có liên thông mật thiết tới thị trường tài chính - tiền tệ, chứng khoán, vàng, ngoại hối và thị trường hàng hóa - dịch vụ. Chính vì lẽ đó mà cần thiết phải có một tầm nhìn dài hạn cho thị trường BĐS, đảm bảo sự phát triển bền vững cho cả nền kinh tế. Việc học hỏi kinh nghiệm quốc tế về hoạch định chính sách phát triển thị trường là cần thiết và không thể xem nhẹ.