Những phân khúc bất động sản tiềm năng chờ "khai phá"

Có sự phát triển tốt với nhiều tín hiệu khả quan từ nhà đầu tư, sản phẩm chào bán, lãi suất tín dụng… đó là nhận định của giới quan sát về thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2017.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tốt, thị trường vẫn tồn tại khá nhiều vấn đề, trong đó có việc nhiều phân khúc bất động sản trên thị trường chưa phát triển được đúng với tiềm năng thực sự.

Phân khúc văn phòng cho thuê: Tiềm năng từ sự phát triển

Bất động sản từ lâu luôn là thước đo phản ánh nền kinh tế. Và bất động sản văn phòng cho thuê được xem là thước đo phản ánh nhanh nhất biến động của thị trường bất động sản.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm nay, với việc có khoảng 18.000 doanh nghiệp mới được thành lập (1/3 trong số đó là doanh nghiệp bất động sản), cùng với làn sóng khởi nghiệp (startup) đang ngày càng nở rộ, thì phân khúc văn phòng cho thuê đã có được sự tăng trưởng ổn định.

Theo đó, trong quý I-2017, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A ở TP. Hồ Chí Minh là 96%, tăng gần 2% so với quý IV-2016 và tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tỷ lệ cho thuê văn phòng hạng B dù chỉ ghi nhận mức tăng 1% so với quý IV-2016 nhưng cũng đạt mức lấp đầy 95% (theo báo cáo thị trường văn phòng cho thuê quý I-2017 của Cushman & Wakefield). 

Còn theo CBRE Việt Nam, quý II-2017 tình hình hoạt động thị trường văn phòng cho thuê vẫn ổn định với các hoạt động cho thuê diễn ra sôi nổi. Giá chào thuê cho cả hai hạng A và B tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm ngoái, cụ thể, giá chào thuê cho hạng A tăng 1,7% và hạng B tăng 6,1%.

Cũng trong công bố của CBRE Việt Nam, các hoạt động cho thuê mới trong sáu tháng đầu năm 2017 đã chiếm tỷ trọng 21%, tăng hơn hai lần so với quý trước (9%) với nguồn cầu chủ yếu đến từ ngành bất động sản (chiếm đến 55% trên tổng các yêu cầu cho thuê mới).

Ổn định và phát triển, đó là những gì phân khúc văn phòng cho thuê đang thể hiện. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định rằng, phân khúc văn phòng cho thuê còn có thể phát triển mạnh mẽ hơn nữa, nếu như nhà đầu tư có thể tung ra những sản phẩm mới, phù hợp và thiết thực hơn với khách hàng, cụ thể là giới khởi nghiệp.

Theo đó, một trong những hình thức cho thuê "hợp xu thế" là co-working space (văn phòng làm việc chung) đang thể hiện sự phát triển khá mạnh. Nắm bắt xu thế đến từ làn sóng khởi nghiệp, mô hình không gian làm việc chung trên thế giới đang trên đà phát triển với tốc độ trung bình 53% mỗi năm trong vòng năm năm qua. Riêng tại nước ta, cũng trong khoảng thời gian trên, nguồn cung không gian làm việc chung đã tăng trung bình tới 58%/năm.

Do đó, nếu chủ đầu tư biết cách khai thác, tung ra những mô hình cho thuê phù hợp hơn, chắc chắn phân khúc văn phòng cho thuê sẽ còn phát triển hơn nữa trong tương lai. 

Căn hộ bình dân và giá rẻ: Tiềm năng khi cung không đủ cầu

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2017, tín dụng bất động sản đã có mức tăng trưởng 6,35%, cao hơn so cùng kỳ năm 2016 (5%) và toàn TP. Hồ Chí Minh đã huy động được khoản vốn khá ấn tượng là khoảng 1,8 triệu tỉ đồng (tăng 4,5% so với cuối năm 2016).

Tuy nhiên, nguồn vốn này chưa được phân bổ đồng đều, nên đã xảy ra tình trạng ở phân khúc căn hộ bình dân và giá rẻ, nguồn cung của thị trường không đáp ứng đủ cho nhu cầu của người mua.

Theo HoREA, số lượng bất động sản ở phân khúc bình dân chào bán ra thị trường sáu tháng đầu năm nay đã tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%.

Giảm cung, nhưng nhu cầu của thị trường ở phân khúc bình dân và cấp thấp vẫn không ngừng tăng lên. Cụ thể, theo thống kê của Vietnam Report, cứ 100 khách hàng mua bất động sản thì có 61,5% có nhu cầu mua nhà để ở và chung cư bình dân.

Một tỷ lệ lớn người được hỏi cũng cho rằng chung cư (bao gồm đất nền dự án và căn hộ) là hình thức đầu tư chủ yếu mà họ và gia đình hướng tới trong thời gian tới. Tuy nhiên, đa phần trong số này chọn chung cư bình dân để mua (tỷ lệ này chiếm gần 40%), gấp đôi tỷ lệ người chọn mua chung cư cao cấp (23,1%).

Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, không chỉ kỳ vọng vào sự bùng nổ của phân khúc căn hộ bình dân và giá rẻ trong những tháng cuối năm nay (quý III và IV phân khúc nhà ở thường sẽ "tăng nhiệt", do tâm lý người dân thường chọn thời điểm này để mua nhà), nếu chủ đầu tư khôn khéo tung ra những sản phẩm có chất lượng khá và giá cả phù hợp, thì trong năm năm nữa, phân khúc này sẽ còn phát triển và tạo ra nhiều điểm sáng cho thị trường.

Những điểm nghẽn cần lưu ý

Song song với tiềm năng của các phân khúc thị trường, trong 6 tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản cũng chứng kiến nhiều điểm nghẽn còn chưa được giải quyết. Đây cũng là điểm mà chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân phải đặc biệt lưu tâm khi xây dựng kế hoạch kinh doanh, đầu tư của mình.

Đầu tiên, là điểm nghẽn tới từ chính sách tín dụng. Theo HoREA, chính sách tín dụng hiện nay chưa thực sự phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung và dài hạn. Mặt khác, lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm). Vì thế, nhà đầu tư cần rất thận trọng khi sử dụng các hình thức tín dụng để gọi vốn, nhằm tránh lâm vào tình trạng bị giam vốn, vỡ nợ hay chịu lãi suất cao kéo dài.

Tiếp đến, là điểm nghẽn tới từ các thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cũng như những vụ việc khuất tất của nhà đầu tư, dự án treo…

Để hạn chế việc sa vào điểm nghẽn này, giới chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong quá trình mua bán, sang nhượng, cần thực sự hiểu luật, có một đội ngũ pháp lý chuyên sâu và tin cậy, để có thể nắm chắc quy chế, quy định, tránh bị rơi vào những tình huống đáng tiếc.