Kỳ vọng giá nhà chung cư sẽ giảm

Với 15 dự án sắp ra mắt, dự kiến có 5.600 căn hộ sẽ được công bố bán trong sáu tháng đầu năm nay tại TP.HCM, thị trường kỳ vọng sẽ ổn định về mặt giá cả vì chủ đầu tư phải đưa ra mức giá cạnh tranh.

Hồi hộp chờ

Kỹ sư Nguyễn Đăng Tâm đang làm việc tại Tổng công ty Xây dựng Dầu khí thừa nhận, giá thành thực tế của mặt bằng xây dựng là không cao, với giá chỉ khoảng 4 triệu/m². Nhưng trong suốt một thời gian dài, khi đến tay người tiêu dùng giá mỗi căn hộ lại gấp ba, bốn lần giá gốc.

Ước tính có 5.600 căn hộ tại TP.HCM dự kiến được bán ra trong 6 tháng đầu năm - Ảnh Quý Hòa

Thực tế này kéo dài khá lâu khiến người mua nhà không thể xác định được đâu là mức giá phù hợp. Tuy nhiên, gần đây, việc nhiều chủ đầu tư tuyên bố hạ giá bán các căn hộ khiến không ít người hồi hộp chờ đợi. Thậm chí, giới chuyên gia còn đánh giá thị trường được kỳ vọng sẽ ổn định về mặt giá cả.

Thực vậy, tính từ quý IV/2009 đến nay, thị trường đã chứng kiến xu hướng tập trung ngắn hạn về phân khúc căn hộ trung và thứ cấp vì phần lớn dự án mới ra mắt ở xa trung tâm thành phố. Ngoài ra, hiện nay có 41 dự án đã công bố bán. Nắm bắt được sự sôi động của thị trường trong năm nay, các dự án như: Saigon Luxury Apartment, Saigon Pearl, Blooming Park, Avalon, An Khang, Sunrise City... cũng liên tục bắt đầu mở rộng dịch vụ phân phối các sản phẩm căn hộ cao cấp.

Như vậy, nếu các dự án này được hoàn thành đúng hạn thì thị trường căn hộ để bán tại TP.HCM sẽ tăng gấp đôi trong ba năm sắp tới. Việc tăng ồ ạt nguồn cung khiến kỳ vọng ổn định về mặt giá cả là có sơ sở. Vì với nguồn cung như thế, chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức giá cạnh tranh hơn.

Hiện có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng như vị trí, uy tín của chủ đầu tư, giá cả và các tiện ích. Tuy nhiên, vì “đất chật người đông” nên phần lớn người dân có thu nhập trung bình thấp vẫn đặt vấn đề giá cả làm tiêu chí lựa chọn. Điều đó khiến các chủ đầu tư phải tính toán lại giá thành để có thể cạnh tranh và tạo lực hút với khách hàng.

Như vậy, có thể tin rằng, dù nguồn cung căn hộ đang tăng nhanh, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam có thể sẽ không có hiện tượng bùng nổ, giá cả nhảy vọt chóng mặt như trong thời gian qua mà ngày càng phát triển theo quy luật cung - cầu.

Đây cũng là một xu hướng giúp thị trường phát triển lành mạnh. Sự có mặt của các đơn vị tư vấn dày dạn kinh nghiệm trên thị trường sẽ giúp các chủ đầu tư đưa ra các dự án ngày càng đáp ứng nhu cầu thực của người mua. Và người mua có quyền hy vọng về một thị trường thực, phát triển bền vững...

Một nguyên nhân khác tạo dựng niềm tin về giá giảm đó là sự ế ẩm trong giao dịch căn hộ chung cư. Một lãnh đạo của Công ty bất động sản Nhà đất 24h nói rằng, nếu như cách đây một tháng, giao dịch khá sôi động, có ngày cả chục căn hộ chung cư (cả đang sử dụng lẫn sắp giao nhà) được giao dịch qua sàn, nhưng nay giao dịch giảm đáng kể. Phần lớn những giao dịch thời điểm này đều là của những người có nhu cầu mua để ở.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức, cho rằng sở dĩ một số dự án tại Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM thời gian qua tăng nóng là do vị trí, do quy hoạch tốt. Ngoài ra, tâm lý đám đông cũng đã tác động rất lớn, khiến nhiều dự án “bỗng nhiên” hút hàng, giá đắt. Tuy nhiên, với thời điểm hiện tại, thì mọi chuyện đang được các công ty tính toán rất kỹ.

Tương tự, TS. Lê Thẩm Dương, Đại học Ngân hàng TP.HCM nói rằng: “Với mức giá hiện nay, theo các chuyên gia bất động sản, là không phản ánh được thực tế thị trường, đặc biệt là phản ánh đúng giá thành của căn hộ và đất nền. Bởi vì, giá trị của bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn cao hơn giá thành rất nhiều. Để thị trường không còn giao dịch ảo, thì giá cả phải trở về giá trị thực của nó”.

Rõ ràng có rất nhiều cơ sở để người dân có thể kỳ vọng giá giảm trong tương lai. Song, nhiều chuyên gia cho rằng, đó cũng chỉ là kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư cá nhân có chút vốn nhàn rỗi mà tiền không nhiều, khi nhắm tới thị trường này.

Trên thực tế, không giống như dự báo, các giao dịch nhà chung cư tuy có chững lại, nhưng giá vẫn đang ở mức cao. Vì hiện tại, các dự án chung cư tại khu đô thị, bên cạnh công bố giá gốc khá mềm, nhưng giá vẫn dao động từ 15 - 16 triệu đồng/m² tùy vị trí.

Còn theo tính toán của công ty tư vấn, nghiên cứu bất động sản VietRees, tổng cầu căn hộ thương mại tại TP.HCM nói chung trong năm 2010 - 2011 vào khoảng 75.000 căn hộ, trong khi cung căn hộ trong giai đoạn này chỉ khoảng 23.500 căn. Xét trên tổng thể chênh lệch cung cầu căn hộ có giá trung bình hoặc trung cấp rất lớn, nguồn cung chỉ đáp ứng khoảng 1/3 cầu. Mức giá mua căn hộ có khả năng thanh toán trung bình trong giai đoạn tới là 14,6 - 17,4 triệu đồng/m².

Như vậy, căn cứ theo các diễn biến về giá bất động sản nhà ở tại Việt Nam trong nhiều năm qua, có thể thấy giá có chiều hướng tăng hoặc chững lại trong một thời gian chứ không hề giảm. Nếu giá giảm đó là chỉ giảm trong ngắn hạn rồi sau đó lại tiếp tục tăng lại. Giá cả nhiều dự án trong năm 2010 dự báo sẽ hợp lý với những người có nhu cầu thực sự hơn mà thôi.