Đất vùng ven có nguy cơ bong bóng?

Khu Thăng Long Home - Hiệp Phước, thuộc xã Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai

Từ đầu năm 2018 đến nay, cơn sốt đất đã lan dọc khắp các tỉnh thành trên phạm vi cả nước, từ 3 đặc khu Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn. Đặc biệt là tại thị trường TP. HCM và các tỉnh vùng ven không ngừng tăng chóng mặt. Trong đó, khu Đông TP. HCM gồm các quận 2, quận 9, Thủ Đức và các khu vực liền kề như Dĩ An, Thuận An của tỉnh Bình Dương, Biên Hòa của tỉnh Đồng Nai đang trở thành tâm điểm về sự tăng giá của thị trường.

Lý giải xu hướng đầu tư bất động sản vùng ven sôi động, ông Nguyễn Quốc Bảo –Thành viên sáng lập Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho rằng: “Do hạ tầng giao thông hoàn thiện và sự kết nối vùng giữa TP.HCM, cộng với các dự án giãn dân cũng đang dần lan tới các huyện Dĩ An (Bình Dương), Nhơn Trạch, Biên Hòa (Đồng Nai), tạo ra một cuộc ngược dòng phát triển dự án vùng ven, thay vì chỉ tập trung ở khu vực quận 2, quận 9 như trước đây. Đặc biệt trước đây chỉ có những dự án đất nền phát triển ở vùng ven thì hiện nay đã có thêm nhiều dự án chung cư, nhà phố xây sẵn. Với những dự án này, giá nhà sẽ rẻ hơn nhiều so với những dự án trung tâm và phù hợp hơn với đa phần thu nhập của người dân.

Cũng theo báo cáo của DKRA Việt Nam cuối tháng 4/2018, thị trường đất nền tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai - khu vực giáp ranh với TP.HCM về hướng Cát Lái, quận 2, đang có biến động giá khá mạnh. Cuối năm 2016, đất nền dự án ở Nhơn Trạch chỉ dừng lại ở mốc 4 - 6 triệu đồng mỗi mét vuông. Đến giữa năm 2017, giá đất bình quân tại đây nhích lên vùng 5 - 7,5 triệu đồng mỗi mét vuông.

Link bài viết

Thế nhưng từ quý I/2018, giá đất khu vực này đã lên ngưỡng 6 - 12 triệu đồng mỗi mét vuông. Những khu vực đường lớn, dân cư đông, giá đất đã chạm mốc 13 - 15 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong quý II/2018, thị trường Nhơn Trạch đón nhận thêm nguồn cung đến từ 3 dự án và mức giá cao nhất ghi nhận được đã tiệm cận ngưỡng 17 - 18 triệu đồng mỗi mét vuông.

Như vậy, nếu so với mặt bằng chung, đất nền tại Nhơn Trạch đã tăng giá 60 - 100% so với cùng kỳ năm ngoái và trong vòng 4 tháng qua, biên độ tăng ghi nhận 15 - 30% . Theo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: “Giá đất Nhơn Trạch tăng mạnh do tác động của cú hích hạ tầng phát triển về hướng TP.HCM. Điểm sáng tích cực của địa bàn này là bài toán về sự kết nối giao thông liên vùng đang được Nhà nước ưu tiên triển khai”.

Ngoài các yếu tố chênh lệch như tỷ lệ lợi nhuận cao, sự khan hiếm nguồn cung, giá dễ tăng cao và hạn chế đối tượng khách đầu tư của đất nền TP.HCM so với các tỉnh giáp ranh thì tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao… cũng đã tạo động lực để khách mua tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven.

Cũng theo phân tích của giới chuyên môn, vì giá đất ở tỉnh giáp ranh rẻ hơn TP.HCM nên năm 2018, dòng vốn từ vài trăm triệu đến trên dưới một tỷ đồng tiếp tục đổ về đây. Trong khi tại TP.HCM, đầu tư đất hoặc bất động sản liền thổ đòi hỏi dòng vốn phải từ vài ba tỷ đồng trở lên.

Ông Nguyễn Thanh Lâm – Phó Giám đốc Sở Xây dựng kiêm Chủ tịch Hội Bất động sản Đồng Nai cho biết thêm, ở những khu vực có hạ tầng giao thông phát triển và sắp được triển khai như cầu Cát Lái và sân bay quốc tế Long Thành, giá đất nền cũng đang nóng. Chỉ trong 3 tháng, giá đất nền thổ cư ở khu vực gần phà Cát Lái đã có mức 6 - 15 triệu đồng/m2 tùy vị trí, gần đường lộ giá 10 - 19 triệu/m2. Mức giá này tăng 10 - 15% so với thời điểm cuối năm 2017.

Tuy mặt bằng giá đất tại các tỉnh vùng ven đã bị đẩy lên đáng kể nhưng theo ông Bảo, vẫn chỉ bằng 20 - 30% so với khu vực nội thành TP.HCM nên nhiều dự án vẫn có nhiều khách mua. Đơn cử, giá mở bán của dự án Khu đô thị Long Hưng, thành phố Biên Hòa, Đồng Nai chỉ 7,5 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại giá giao dịch trên thị trường đã tăng lên 17 - 25 triệu đồng/m2 và bất chấp giá liên tục leo thang, hơn 1.600 lô đất ở đây đã được tiêu thụ. Hoặc dự án Thăng Long Home - Hiệp Phước thuộc xã Hiệp Phước nằm trong trung tâm tam giác kinh tế TP.HCM - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu, dù không có đất nền mà chỉ có nhà phố thương mại, nhà liền kề với giá trên dưới 3 tỷ đồng/nhà 100m2 vừa được giới thiệu ra thị trường từ tháng 3/2018 nhưng người mua cũng đã đặt cọc và tỏ ra quan tâm.

Tình trạng trên cũng diễn ra tại tỉnh Long An. Hiện nguồn cung bất động sản cũng không đáp ứng đủ cầu. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ giao dịch đột phá như Cát Tường Phú Sinh, Cát Tường Phú Nguyên, Cát Tường Phú Nam… Theo dự báo của Công ty DKRA, mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng nên vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác.

Dù nhận định thị trường bất động sản vùng ven sẽ là điểm “nóng” trong năm 2018 và đem lại nhiều cơ hội đầu tư nhưng đồng thời cũng sẽ đem đến không ít rủi ro, hệ lụy cho thị trường, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng khó lường. Thông tin tại hội thảo mới đây do DKRA Việt Nam tổ chức cho biết, cơn sốt đất nền sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Giới chuyên môn cũng cho rằng, tình trạng này nếu tiếp tục kéo dài sẽ khiến giá đất cao hơn thực tế nhiều lần, nguy cơ bong bóng là điều không tránh khỏi. Trả lời dự đoán về khả năng xảy ra bong bóng đất nền, ông Bảo cho rằng, đất vùng ven là sản phẩm có nhu cầu rất lớn cho đối tượng ít tiền, hơn nữa, do phải chờ quy hoạch, hạ tầng nên khả năng bong bóng vẫn chưa thể dự đoán.