Đã đủ điều kiện hồi phục?

Cũng như chứng khoán, thị trường bất động sản thời gian qua được xem là “đang ấm dần” khi đất đai một số khu vực nóng lên nhanh chóng. Liệu kịch bản cũ có sớm lặp lại và giá đất tiếp tục sốt?

Thị trường BĐS khó có khả năng sốt trở lại bất chấp hiện tượng giá đất dự án tăng - Ảnh: M.T

Tiềm ẩn kịch bản củ

Hiện tượng giá đất nền trong các dự án “nóng” lên mà nguyên nhân được cho là do tác động của sự chuyển dịch kênh đầu tư từ những người chốt lãi chứng khoán và một phần là tác động của hạ tầng hoàn thiện chung quanh các dự án. Tuy nhiên, hiện tượng giá đất “nóng” một cách chóng vánh cũng làm dấy lên lo ngại thị trường bất động sản (BĐS) sẽ lặp lại kịch bản cũ: nhiều người vay tiền đầu tư BĐS để rồi đi vào “vết xe đổ” như hồi cuối năm 2006 đầu năm 2007.

Tại thời điểm đó, sự chuyển đổi kênh đầu tư của những người trúng chứng khoán sang BĐS đã làm cho thị trường BĐS phát sốt. Chỉ trong vòng 2 tháng, giá nhà, đất đã tăng bình quân 200%. Cơn sốt này kéo dài cho đến cuối năm 2007 sang đầu 2008. Chỉ đến khi có chủ trương siết chặt tín dụng, cơn sốt BĐS mới hạ nhiệt. Những biểu hiện của thị trường trong thời gian gần đây cũng gần giống như vậy.

Cụ thể là chỉ trong một tháng, nền nhà trong một số dự án được đánh giá là có khả năng sinh lời cao ở khu Nam như Him Lam - Kênh Tẻ, Trung Sơn tăng giá đến 30 - 40% so với đầu năm 2009. Niềm tin thị trường BĐS hồi phục sớm hơn dự kiến gần như được xem là có cơ sở nếu thị trường không có những diễn biến trái chiều. Trong khi nhà ở ở nội thành, đất dự án đang có giao dịch khả quan thì phân khúc căn hộ trung và cao cấp lại tiêu thụ rất chậm. Để hấp dẫn khách hàng, hầu như dự án nào cũng trưng ra chiêu khuyến mãi mua nhà trúng xe...

Phân khúc thị trường căn hộ trung và cao cấp từ trước đến nay là một kênh đầu tư “hot” hơn đất dự án. Thế nhưng nay tình hình đã khác, kênh đầu tư này bị thờ ơ và nguội lạnh. Từ sự “thất sủng” của phân khúc thị trường căn hộ trung cao cấp, các chuyên gia nhà đất cho rằng niềm tin của các nhà đầu tư chưa quay trở lại. Một khi niềm tin của các nhà đầu tư chưa hồi phục thì chưa thể nói thị trường hồi phục.

Có thể bình ổn chứ chưa phục hồi

Trước những biểu hiện đó của thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng: “Trong hoàn cảnh thị trường BĐS vừa trải qua năm 2008 tồi tệ thì những dấu hiệu được xem là hồi phục xuất hiện trong quý 2 năm 2009 là những tín hiệu đáng mừng. Nếu cho rằng đó là dấu hiệu của sự hồi phục của thị trường BĐS cũng không quá. Bởi nó là sự kỳ vọng của không chỉ giới đầu tư, mua bán BĐS...

Tuy nhiên, nếu phân tích xem xét một cách khoa học, thì thấy rằng những giao dịch thành công trong giai đoạn gần đây có giá trị nhỏ chủ yếu là phục vụ cho nhu cầu thực. Nếu chỉ căn cứ vào số liệu giao dịch của một phân khúc nhỏ của thị trường BĐS mà cho rằng thị trường hồi phục, theo tôi là không khoa học. Riêng đối với hiện tượng giá đất dự án tăng mạnh nhưng rất khó có thể kiểm tra tính chính xác, tính xác thực của những thông tin này đến đâu.

Trong nhiều trường hợp nó là sản phẩm của các động thái làm giá, đón đầu hâm nóng thị trường, kích hoạt thị trường chuyển động. Hơn nữa, ngay trong phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu để ở thì loại hàng hóa căn hộ trung cao cấp đang rất khó khăn. Điều đó cho thấy nhìn tổng thể thị trường có thể nói là chưa hồi phục”. Một số chuyên gia về thị trường BĐS cho rằng tình hình, điều kiện kinh tế hiện nay và thời điểm cuối năm 2006 đầu 2007 là rất khác nhau nên khó có khả năng hình thành một cơn sốt nhà đất mới.

Ông Trần Văn Thành - Tổng giám đốc Công ty Nhà Việt Nam cho rằng: “Thị trường BĐS hiện nay nhìn chung có phần khởi sắc. Đây là kết quả của một loạt các chính sách của Chính phủ. Tuy nhiên, những chính sách này có tính chất ngắn hạn. Thị trường BĐS chỉ thực sự hồi phục khi cả nền kinh tế thực sự hồi phục. Sở dĩ có cơn sốt nhà đất năm 2006 - 2008 do sự tập trung của nhiều nguồn vốn trong nước và vốn đầu tư nước ngoài đồng thời đổ vào BĐS.

Hiện nay không có điều kiện đó nên khó có thể nói thị trường BĐS đã hồi phục và manh nha một cơn sốt mới”. Ông Phạm Văn Hải - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc ACB dự đoán: “Từ đây đến cuối năm 2009, giá nhà đất trên thị trường sẽ tiếp tục bình ổn, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng sàng lọc. Hiện tại có hiện tượng giá đất dự án tăng mạnh nhưng chủ yếu là tăng giá đón đầu làn sóng chuyển đổi kênh đầu tư”.