Bao nhiêu là ảo?

Thị trường bất động sản (BĐS) "đóng băng" quá lâu đã khiến các nhà đầu tư (bao gồm cá nhân, tổ chức và quỹ đầu tư) đuối sức, gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp tục triển khai các dự án. Để “cắt lỗ", nhiều nhà đầu tư buộc phải bán dự án để tái cấu trúc danh mục đầu tư.

Tuy nhiên, theo phân tích của ông Rudolf Hever, giám đốc thuộc CBRE Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS không “tháo chạy” khỏi VN.

Nhiều dự án bất động sản vẫn được khởi công xây dụng trong thời điểm thị trường đóng băng - Ảnh Quý Hòa

Dù không nhộn nhịp như đầu năm 2008, nhưng một thực tế không thể phủ nhận là ngày càng có nhiều dự án BĐS được tung ra trong quý cuối cùng của năm 2009 này. Có thể kể: Dự án căn hộ cao cấp mới nhất vừa được giới thiệu là tổ hợp căn hộ Dolphin Plaza (Hà Nội), với vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng; dự án khách sạn - trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ cao cấp Hanoi City Complex, do Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đầu tư 400 triệu USD; tại Đà Nẵng, Công ty BĐS Meridian (DN 100% vốn Singapore) cũng vừa có buổi giới thiệu khu căn hộ cao cấp The Summit...

Lý giải nguyên nhân, ông Richard Leech, Giám đốc Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) cho rằng, yếu tố quan trọng góp phần vào đà tăng của thị trường là nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Theo dự tính của CB Richard Ellis, cả năm 2009 sẽ có khoảng 8.000 căn hộ chung cư được chào bán, nhưng chỉ có từ 3.000 đến 4.000 căn được hoàn thiện và bàn giao. Dự kiến, số lượng căn hộ được bàn giao sẽ tăng lên trong năm 2010.

Tương tự, ông Trần Như Trung, Giám đốc Nghiệp vụ bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam cho biết, ước tính từ quý IV/2009 đến năm 2012 sẽ có hơn 10.000 căn hộ được tung ra thị trường, tập trung ở quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm (chiếm khoảng 64%). Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ nhận thêm nguồn cung xấp xỉ 2.000 căn hộ...

Ông Nguyễn Hoài Nam, Tổng giám đốc Tập đoàn Berjaya Việt Nam cho rằng, thị trường chứng khoán khởi sắc là yếu tố tâm lý tác động đến việc quay trở lại với BĐS. Bên cạnh đó, cho đến thời điểm này, BĐS vẫn là kênh đầu tư ít rủi ro nhất. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, sau “con sóng” chứng khoán dâng cao sẽ là lúc BĐS được săn lùng. Ông Nguyễn Phước Đức, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cũng cho biết, trong mấy tuần qua, số lượng giao dịch của loại nhà có diện tích và giá trị lớn đang chững lại, nhưng căn hộ có diện tích nhỏ luôn trong tình trạng thiếu hàng.

Hàng loạt dự án BĐS đã, đang và sẽ được khởi công. Có hai cách nhìn về hiện tượng này: Một là, nhu cầu về nhà ở và kinh doanh trong cả nước vẫn ở mức cao. Hai là, việc này sẽ tạo ra một cơn sốt ảo trong thị trường nhà đất. Nhiều người đặt câu hỏi, trong bối cảnh thị trường nhà đất vẫn trầm lắng, sự sôi động của các dự án đầu tư BĐS phải chăng có điều gì khác thường?

Theo lý giải của một giám đốc công ty môi giới BĐS trong nước, các nhà đầu tư đã chờ đợi cơ hội này từ khá lâu. Điều dễ nhận thấy, họ đầu tư vào các dự án trị giá từ vài chục triệu USD trở lên, sản phẩm nhà ở, văn phòng đều thuộc loại cao cấp. Tuy nhiên, theo cảnh báo của một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, không lâu nữa thị trường nhà đất sẽ rơi vào khủng hoảng do cầu "ảo" và nguồn cung đưa ra nhỏ giọt.

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, giá đất nền tại các khu đô thị đang bị "làm giá". Theo bà, các khu đô thị như Bắc An Khánh, Văn Khê, Geleximco, Vân Canh... luôn trong tầm ngắm của giới buôn đất. Khi những dự án này công bố giá bán, thì giá chính thức sẽ cao hơn nhiều so với dự báo. Nhiều người cho rằng, những diễn biến bất thường, đặc biệt là tình trạng “sốt” trên thị trường BĐS là do chính khách hàng gây nên. Tâm lý đám đông đã vô tình đẩy người mua vào chỗ yếu thế, trong khi nguồn cung đang có xu hướng ngày càng được cải thiện.

Điều này có thể đúng một phần. Phần khác, một khi tính minh bạch cũng như khả năng kiểm soát các luồng thông tin còn hạn chế, không ai dám chắc là những thông tin gây rối loạn thị trường lại không phải do chính các chủ đầu tư phát đi.