 |
Thời gian vừa qua, một số địa phương đã xuất hiện "cò đấu giá” hay "quân xanh - quân đỏ” để lộ thông tin về người đăng ký tham gia đấu giá trước khi cuộc đấu giá diễn ra, thậm chí dùng "xã hội đen" đe dọa khiến cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ; hay cá nhân, tổ chức cấu kết với nhau nhằm thông đồng dìm giá. Một số cá nhân, tổ chức bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm tăng giá đất tạo nên cơn sốt đất ảo trong khu vực. Việc này trực tiếp ảnh hưởng đến việc bồi thường thu hồi đất, gây khó khăn cho công tác hỗ trợ, tái định cư đối với các công trình sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, gây mất ổn định xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp.
Các doanh nghiệp bỏ cọc và không thanh toán tiền đúng tiến độ gây khó khăn trong việc thu ngân sách nhà nước, chậm triển khai kế hoạch sử dụng đất và gây ra tốn kém thời gian, công sức để xây dựng lại quy trình đấu giá. Mặt khác, giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm gây khó khăn cho công tác thẩm định giá, đấu giá đối với các lô đất trong khu vực dự kiến đưa ra đấu giá trong thời gian tới.
Nguyên nhân chính trong những vấn đề nêu trên là hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc có liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật về đất đai, về đầu tư, về đấu giá và quản lý thuế, về điều kiện đăng ký tham gia đấu giá, năng lực tài chính của bên tham gia đấu giá, về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau.
Thứ nhất, những quy định điều kiện nêu trên nằm rải rác tại nhiều văn bản luật, như Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư và các nghị định hướng dẫn nên dẫn đến việc áp dụng quy định pháp luật có nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến tình trạng các địa phương xây dựng phương án đấu giá và đặt ra những điều kiện khác nhau.
Thứ hai, thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2020 là 90 ngày và cho phép người sử dụng đất chưa nộp đủ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất được quyền chậm nộp nhưng phải chịu phạt chậm nộp (Điều 59 Luật Quản lý thuế). Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 quy định: "Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật".
Đối với tài sản công, Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 quy định: "Trong thời hạn 90 ngày làm việc (trường hợp bán trụ sở làm việc), 5 ngày làm việc (trường hợp bán tài sản khác), kể từ ngày ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, người trúng đấu giá có trách nhiệm thanh toán tiền mua tài sản cho cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức bán tài sản. Cơ quan được giao nhiệm vụ tổ chức bán tài sản quy định tại nghị định này nộp tiền vào tài khoản tạm giữ trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tiền bán tài sản. Trường hợp quá thời hạn quy định thì người được quyền mua tài sản phải nộp khoản tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế”.
Căn cứ vào các quy định trên thì quy định thời hạn nộp tiền trúng đấu giá không được thống nhất trên toàn quốc. Một số địa phương khác căn cứ Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ để thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 90 ngày.
Thứ ba, pháp luật về thuế hiện nay không quy định về thời hạn chậm nộp tối đa là bao nhiêu ngày nên có tình trạng người trúng đấu giá kéo dài thời hạn chậm nộp, chấp nhận nộp phạt chậm nộp để chờ cơ hội bất động sản tăng giá để bán kiếm lời (như vụ đấu giá nhà đất số 23 Lê Duẩn, quận 1). Xử lý tiền bỏ cọc sau đấu giá, Luật Đấu giá tài sản quy định: "Người trúng đấu giá được xem như chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá, trừ trường hợp người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá quy định tại Khoản 3 Điều 44 của luật này hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá quy định tại Điều 51 của luật này".
Luật Đấu giá tài sản quy định: "Trường hợp trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc thực hiện nghĩa vụ mua tài sản đấu giá sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: "Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật". Nghị định số 151/2017/NĐ-CP ngày 26/12/2017 của Chính phủ quy định: "Trường hợp đã ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc thanh toán tiền mua tài sản nhưng sau đó người mua tài sản không mua nữa thì được xử lý theo hợp đồng ký kết và pháp luật về dân sự".
Vì vậy, nếu người trúng đấu giá thanh toán tiền đúng thời hạn quy định thì sau 90 ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới xử lý được tiền đặt cọc của người trúng đấu giá. Việc cho thời hạn nộp tiền đấu giá quyền sử dụng đất kéo dài theo các quy định trên làm ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, chậm xử lý tiền đặt trước, chậm triển khai dự án và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá. Pháp luật về đấu giá tài sản không quy định về xử lý các hành vi bỏ cọc, từ chối mua tài sản sau đấu giá mà phải căn cứ theo pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan để xử lý các hành vi này.
Để hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai, về điều kiện; yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài đối với doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.
(*) Giám đốc Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản TP.HCM
