Xoay xở để tồn tại

Các doanh nghiệp bất động sản đang tìm mọi cách thoát ra khỏi sự ảm đạm của thị trường. Hơn ai hết, họ hiểu rằng chỉ khi cung cấp những sản phẩm mà thị trường đang cần thì mới có cơ may tồn tại.

Đọc E-paper

Nhiều doanh nghiệp đã có những động thái tích cực, như điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tung ra những sản phẩm thuộc phân khúc phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu thực của người dân. Tất cả đang chạy đua để có thể vượt qua giai đoạn đặc biệt khó khăn này.

Nhắm vào phân khúc nhà ở xã hội Trong Nam ngoài Bắc, thời gian qua, đã có một số doanh nghiệp xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ từ 40 - 60m2 với giá bán 500-700 triệu đồng/căn và thu được kết quả tương đối khả quan. Dù vậy, với mức giá này, những người có thu nhập thấp vẫn chưa thể tiếp cận nếu không có thêm những sách hỗ trợ.

Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ kiểu bao cấp không phát huy được tính hiệu quả, nhà ở xã hội bán không đúng đối tượng hoặc chất lượng không đạt yêu cầu. Tiếng là nhà dành cho người có thu nhập thấp nhưng diện tích lớn 70 - 80m2 thì người được mua không đủ tiền mua, còn người đủ tiền thì không đúng đối tượng được mua hoặc không muốn vì nghi ngờ về chất lượng. Việc giới hạn đối tượng mua nhà thu nhập thấp là nguyên nhân dẫn đến tình trạng cung - cầu không gặp nhau trong thời gian qua.

Vậy nên, thay vì xây các dự án dành riêng cho người có thu nhập thấp một cách máy móc, cần tạo ra một thị trường nhà ở giá rẻ thương mại cùng với cơ chế hỗ trợ vay tiền và cho các đối tượng ưu tiên được phép tự do lựa chọn nhà ở trên thị trường theo khả năng, hoàn cảnh và nhu cầu. Về phía doanh nghiệp xây nhà ở xã hội, tiếng là có ưu đãi nhưng thực tế chẳng mấy doanh nghiệp có khả năng tiếp cận. Không có sự chung sức của giới doanh nghiệp, việc mua bán không theo cơ chế thị trường, khó mà tạo ra những sản phẩm hợp lý, theo nghĩa vừa rẻ vừa có chất lượng dành cho đúng đối tượng.

Trong tình hình thị trường trầm lắng hiện nay, các doanh nghiệp đã nhắm đến phân khúc này, một số đã kiến nghị cho phép xây dựng loại hình nhà ở xã hội bán theo kiểu thương mại, khi ấy giá bán một căn hộ diện tích 30m2 chỉ khoảng 300-350 triệu đồng, vừa phù hợp với nhiều người có thu nhập thấp, vừa được mua bán theo cơ chế thị trường.

Nếu muốn hỗ trợ người có thu nhập thấp, chính quyền có thể hỗ trợ trực tiếp, có thể bằng lãi suất cho vay, như quy định mới đây của Ủy ban Nhân dân TP.HCM, với quyết định sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện cho đối tượng có thu nhập thấp vay tiền tại Quỹ Phát triển nhà ở thành phố để tạo lập nhà ở.

Theo đó, lãi suất tiền vay sẽ được tính bằng bình quân của mức tối đa lãi suất tiền gửi tiết kiệm dưới 12 tháng trả lãi sau của bốn ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố (Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV) cộng với phí quản lý 1,5%/năm. Như vậy ngân sách sẽ hỗ trợ mức lãi suất 3%/năm.

Những kiến nghị của doanh nghiệp xuất phát từ hiệu quả của chương trình nhà ở xã hội tại tỉnh Bình Dương, với quy mô xây dựng 5.000 căn hộ, diện tích 30m2, do Tổng công ty Becamex IDC làm chủ đầu tư. Căn hộ của chương trình này được bán rộng rãi cho các đối tượng có nhu cầu. Việc làm này góp phần tháo gỡ được nhiều điều. Phía thực thi chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp hoàn thành được kế hoạch, các doanh nghiệp thu được mức lợi nhuận vừa phải, còn người có nhu cầu nhà ở giá rẻ hiện thực hóa được giấc mơ của mình.

Nhà ở giá rẻ, vì vậy, rất có thể sẽ là phân khúc đầu tiên của thị trường hồi phục mà không cần bất cứ sự hỗ trợ nào, có chăng chỉ là những yếu tố phụ như miễn thuế cho người có thu nhập thấp mua nhà lần đầu. Sự phân hóa của chủ đầu tư Xu thế giảm giá căn hộ được nói đến nhiều trong thời gian qua.

Tuy nhiên, với hàng chục ngàn căn hộ tồn kho, hàng nghìn nền đất ở các khu đô thị, khu dân cư, trong khi đa số doanh nghiệp bất động sản không còn tiền mặt để trả lãi, người ta vẫn phải thắc mắc tại sao nhiều doanh nghiệp không giảm mạnh giá bán để nhanh chóng “đẩy” được hàng? Lỗ thì đã lỗ rồi, không bán được sản phẩm ngày nào chỉ trả lãi thêm ngày đó, theo lý thì doanh nghiệp nào cũng nên giảm giá để cắt lỗ. Thế nhưng, thực tế không phải như vậy, mức giảm giá chưa hề đồng bộ và không phải dự án nào cũng giảm giá.

Nguyên nhân thì nhiều nhưng có hai nhóm chính. Thứ nhất, do đặc thù của sản phẩm địa ốc, nếu dự án (chung cư, đất nền) đó đã được dùng để thế chấp ngân hàng vay vốn rồi thì quyền quyết định giá bán không còn phụ thuộc vào chủ dự án nữa. Nếu mức giảm giá của chủ đầu tư khiến cho dù bán hết tài sản cũng không đủ trả nợ vay, ngân hàng chủ nợ sẽ không đồng ý. Mà trên thị trường hiện nay, có mấy dự án không xài vốn vay ngân hàng là chủ yếu? Nếu chỉ vay dưới 50% giá trị dự án thì doanh nghiệp còn có thể giảm giá nhiều, chứ nếu vay ngân hàng đến 70 - 80% thì quyền đó không còn.

Muốn chủ động, doanh nghiệp phải tìm cách xoay tiền trả nợ cho ngân hàng, lấy lại dự án, rồi muốn giảm giá thế nào cũng được. Bởi cố gắng giữ nguyên giá bán và chờ đợi thị trường hồi phục thì chi phí lãi vay ngân hàng và quản lý phí trong suốt thời gian đó có thể lớn hơn nhiều so với mức giảm giá để cắt lỗ và bán được để lấy tiền ngay trong thời điểm hiện tại. Một khi không bán được căn hộ thì việc phá sản, giải thể và bị ngân hàng phát mãi tài sản là việc sẽ xảy ra.

Với những doanh nghiệp này, mục tiêu thu hồi vốn, trả lãi vay hiện được đặt lên hàng đầu, việc giảm giá bán là tất yếu. Một mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập, phù hợp hơn với người mua. Tuy nhiên, cái khó là ở chỗ nếu giảm giá không đúng thời điểm hoặc mức giảm không đủ hấp dẫn, tạo hiệu ứng ngược - bị nghi ngờ về chất lượng, thì sau cuộc vùng vẫy bất thành ấy, doanh nghiệp sẽ… chết hẳn. Nguyên nhân thứ hai, thị trường vẫn có những doanh nghiệp tiềm lực mạnh, đủ năng lực tài chính, bảo đảm được nguồn vốn để hoàn thành dự án đúng tiến độ. Với những đơn vị này, sự trầm lắng của thị trường không ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh dài hạn của họ, nên sẽ không có ý định giảm giá.

Thị trường bất động sản đóng băng là do khó khăn chung của nền kinh tế cộng với tâm lý chờ đợi giá giảm của người mua. Một khi vượt qua được giai đoạn này, những sản phẩm đúng với yêu cầu của từng đối tượng vẫn sẽ lại có tính thanh khoản, bởi nhu cầu mua căn hộ của người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn còn rất lớn. Nhìn chung, đây là các chủ dự án căn hộ trung và cao cấp, định vị cho mình phân khúc khách hàng riêng, những người không quá quan tâm đến mức giá mà ưu tiên hơn vào tiện ích do căn hộ đó đem lại.

Vậy nên, giai đoạn cực kỳ khó khăn của thị trường hiện nay cũng sẽ phân hóa các chủ đầu tư, một bên là những đơn vị có chiến lược kinh doanh dài hạn, một bên là những đơn vị tiềm lực kém, không đủ khả năng để trụ vững cho đến khi thị trường hồi phục