 |
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường nền tảng của nền kinh tế, vì khi thị trường này phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của các thị trường khác như vật liệu xây dựng, xây dựng, dịch vụ tài chính…, và đặc biệt là thị trường lao động, vì khi một phần rất lớn người lao động có công ăn việc làm thì an sinh xã hội sẽ được bảo đảm.
Đặc thù của ngành kinh doanh BĐS là đầu tư dài hạn (ít nhất 3 đến 5 năm theo chu kỳ của một dự án BĐS) và có quan hệ mật thiết với lĩnh vực dịch vụ tài chính, cụ thể là hệ thống ngân hàng.
Với mục đích hạn chế cấp tín dụng BĐS để giảm rủi ro thanh khoản, giảm tín dụng trung và dài hạn, NHNN dự thảo sửa đổi Thông tư 36/TT-NHNN với có 2 nội dung chính là: 1/ Giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ mức tối đa 60% xuống 40%; và 2/ Tăng hệ số rủi ro đối với ngành kinh doanh BĐS điều chỉnh từ 150% lên 250%.
>>Siết tín dụng BĐS: Những vấn đề đặt ra
Người viết nhất trí với nội dung giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ mức tối đa 60% xuống 40%; tuy nhiên đề nghị không tăng hệ số rủi ro lên 250% cho ngành kinh doanh BĐS, và kiến nghị cách làm khác.
Cụ thể, để đảm bảo hoạt động an toàn cho hệ thống ngân hàng, đồng thời đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững, có thể từng bước điều chỉnh (trong thời gian 6 tháng đến 1 năm) cách thức cho vay như sau:
1/ Ngân hàng cho vay theo phương thức mới (quản lý dòng tiền) thay vì thế chấp bằng tài sản; thế chấp chỉ xem là “phụ”. Chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, ngân hàng có biện pháp thu hồi vốn ngay lập tức.
Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng chính dự án tối đa 50%. Cần khuyến khích doanh nghiệp chủ đầu tư sử dụng các nguồn vốn khác như phát hành trái phiếu doanh nghiệp, huy động vốn trên sàn chứng khoán, huy động vốn ứng trước của khách hàng, đối tác,…
2/ Ngân hàng được quyền và cần từ chối cho vay đối với đơn vị kinh doanh BĐS không chuyên nghiệp; không cho vay đối với các đơn vị là tập đoàn, tổng công ty Nhà nước đầu tư ngoài ngành chính.
3/ Ngân hàng không cho một đơn vị vay vượt quá 3 lần vốn điều lệ, số còn lại cần hợp vốn nhiều ngân hàng đồng tài trợ nhằm phân tán rủi ro phát sinh.
4/ Tích cực nâng cao chất lượng tín dụng tại các ngân hàng thương mại. Theo đó, chú trọng cho vay đầu tư dứt điểm từng dự án, không cho vay tràn lan. Ngoài ra, ngân hàng cần ưu tiên và chú trọng cho vay đối với các đơn vị kinh doanh BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán với lãi suất thấp hơn các đơn vị ngoài sàn.
5/ Ngân hàng cần cho vay dài hạn (10 năm – 20 năm) đối với người dân mua nhà để ở. Đây là biện pháp giúp tạo thanh khoản cho ngành và phát triển bền vững; cần chú trọng cho vay mua nhà ở xã hội.
