Rối bời trước cửa ngân hàng

Lãi suất cho vay bất động sản (BĐS) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) đã giảm nhưng vẫn khó kích thị trường như mong muốn.

Đọc E-paper

Ngân hàng nắm cán

Nếu so với thời điểm năm 2007, giá nhiều loại BĐS đã giảm từ 30 - 40%. Tuy nhiên, người mua vẫn "hững hờ" bởi khó khăn hiện nay là cả doanh nghiệp (DN) đầu tư dự án lẫn người mua đều phụ thuộc khá lớn vào nguồn tài chính từ phía ngân hàng (NH).

Thực hư của vấn đề này được phản ánh khá rõ qua các dự án căn hộ thuộc phân khúc trung bình đang rao bán.

Hiện tại, các NHTM tài trợ cho vay mua nhà công bố mức lãi suất 11 -12% nhưng đó chỉ là lãi suất ưu đãi trong vòng 3 - 6 tháng, sau đó, người mua phải đóng lãi suất 16%/năm (đây cũng là mức lãi suất cho vay mua nhà của đa số NH hiện nay và ở dạng thả nổi).

Giả định, khách hàng mua căn hộ 600 triệu đồng, được NH tài trợ 70% trong vòng 15 năm, với lãi suất tạm tính là 16%/năm. Như vậy, mỗi năm, chỉ tính riêng tiền lãi, người mua phải trả cho NH 67,2 triệu đồng và con số này là 1,008 tỷ đồng trong vòng 15 năm.

Tại buổi làm việc với Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng vào cuối tuần qua, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM - XD Lê Thành, dẫn giải, thống kê từ các NHTM, gần đây đã bơm 20.000 tỷ đồng cho BĐS nhưng thực tế, con số giải ngân là bao nhiêu? Bộ Xây dựng nên kiến nghị với Thủ tướng bơm trực tiếp cho NH Nhà nước để hỗ trợ cho người có nhu cầu mua nhà chứ DN cũng không đòi hỏi.

Theo đó, nhà có diện tích 70 - 80m2, với mức giá 15 - 17 triệu đồng/m2 có thể vay ưu đãi và mỗi khoản vay giới hạn ở mức 600 triệu đồng.

Với mức giá này, có thể mua căn hộ từ 1 - 1,2 tỷ đồng. Đồng thời, lãi suất cho vay khoảng 8%/năm và ổn định trong vòng 8 - 10 năm.

"Như vậy, 20.000 tỷ đồng có thể giải quyết cho 35.000 người được mua nhà, giải phóng khoảng 50% trên tổng số 70.000 căn hộ đang tồn kho", ông Nghĩa ước tính.

Liên quan đến vấn đề trên, đại diện Công ty CP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình (HBC) nhìn nhận, HBC đang thi công 45 dự án trên toàn quốc nhưng khó khăn lớn nhất hiện nay là tốc độ thanh toán từ phía chủ đầu tư, mà nguyên nhân xuất phát từ đầu ra gặp "hạn".

Nhìn từ đảo quốc Singapore, chính phủ tạo điều kiện cho người làm công ăn lương vay dài hạn, lãi suất ổn định và họ quy hoạch quỹ đất công để giải quyết vấn đề nhà ở.

Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm này, bởi hiện nay, những người trẻ tuổi có nhu cầu mua nhà rất lớn nhưng mức lãi suất cao và thả nổi khiến họ không dám tiếp cận tài trợ từ các NH. Song song với việc tháo nút thắt từ phía NH, Chính phủ cần xem xét hỗ trợ thêm các yếu tố khác cho DN.

Cắt giảm các loại phí

Theo ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Gia Định, cái khó hiện nay của DN là thị trường chứ không phải vốn. Chính phủ cần thực hiện tạm giảm thuế VAT trong một thời gian nhất định và miễn tiền sử dụng đất cho DN BĐS.

Hai yếu tố này có thể làm giá nhà giảm từ 30 - 40%. Ông Thiều dẫn chứng, công ty của ông có khu nhà 15ha tại quận 12, giá hiện nay là 10 triệu đồng/m2 cho các loại căn hộ từ 50 - 70m2.

Nếu hai yếu tố trên được chấp thuận thì mỗi căn hộ chỉ còn 600 triệu đồng. Với số tiền này, nếu được Nhà nước hỗ trợ vay 50% giá trị căn hộ trong thời hạn 15 năm và lãi suất phù hợp thì một bộ phận không nhỏ cán bộ công nhân viên sẽ tiếp cận được nhà.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH) nhận xét, một trong những rào cản lớn nhất trên thị trường hiện nay là tính thanh khoản.

Do đó để thanh khoản tốt thì giá nhà phải giảm. Muốn vậy, Nhà nước nên mạnh dạn giảm VAT từ 10% xuống còn 5%, cắt giảm các thủ tục đầu tư vì điều này khiến DN phải chịu chi phí lãi vay dài hơn và mất đi những cơ hội đầu tư khác.

Hay như đề xuất của ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, giảm tiền sử dụng đất hợp lý sẽ giúp Nhà nước tăng thu ngân sách (hiện hơn 90% dự án trên địa bàn TP.HCM chưa đóng tiền sử dụng đất).

Còn bà Lê Thúy Hương, Tổng giám đốc Công ty Phú Hưng Gia "hiến kế”, đóng tiền sử dụng đất hiện không nên quá cứng nhắc, DN có thể chuyển căn hộ lại cho Nhà nước thay vì phải đóng tiền. Giải pháp này có thể giải quyết bài toán nhà ở cho Thành phố.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận tại TP.HCM hiện nay, hơn 50% ngân sách TP đều bắt nguồn từ các loại thuế nhà đất, trong đó có tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất...

Vì thế, việc miễn hay giảm như đề xuất của các DN liệu có mang tính khả thi? Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, tình hình được dự báo sẽ còn nhiều khó khăn nên trước mắt, DN phải tự cứu thay vì chỉ trông chờ vào chính sách.

Về phía Bộ Xây dựng, sắp tới, Bộ sẽ giao Cục Phát triển Đô thị, Cục phát triển nhà... tính toán lại toàn bộ các quỹ đất đã được phê duyệt ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM để phân loại đâu là dự án đã bồi thường, giải pháp mặt bằng; bao nhiêu dự án chưa tiến hành các thủ tục chuẩn bị đầu tư hay DN lấy dự án nhưng không triển khai để xem xét mức độ hỗ trợ hoặc thu hồi.

"Mục tiêu là để cơ cấu lại dự án, việc này không chỉ giúp tiết kiệm tài nguyên mà còn là giải pháp để cứu DN và giúp Nhà nước tăng ngân sách", Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói.