Không rao cũng hết

Chênh lệch lớn giữa cung và cầu đã đẩy giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng 15 - 30% từ đầu năm đến nay.

Không chỉ các DN nước ngoài ùn ùn mở rộng mạng lưới phân phối, mà ngay các DN trong nước cũng bắt đầu đẩy mạnh đầu tư hệ thống phân phối khiến giá mặt bằng bán lẻ tại VN vốn đang âm ỉ nóng, nay sôi động hẳn lên. Theo thống kê, giá giao dịch ở thị trường này đã tăng từ 20 - 200% so với năm trước.

Nóng từ mặt tiền trung tâm...

Dự án Trung tâm thương mại Bitexco đang thi công _ Ảnh Quý Hòa

Theo các nhà kinh doanh siêu thị, mức giá tốt nhất để mở siêu thị rộng từ 500 - 1.000m2 và hoạt động có lãi là khoảng từ dưới 25USD/m2. Tuy nhiên, rất khó tìm những địa điểm đáp ứng được mong muốn ấy của nhà đầu tư. Một DN trong lĩnh vực bán lẻ máy tính cho rằng, tỷ suất lợi nhuận trong kinh doanh máy tính xách tay trong nước còn thấp, trung bình khoảng 3 - 4% (có chiếc chỉ lãi khoảng 10USD), do vậy, sự cạnh tranh sẽ tập trung vào chất lượng dịch vụ như trưng bày hàng hóa đa dạng, phong phú cùng các chương trình khuyến mãi đi kèm... Vì lẽ đó, chiến lược khôn ngoan là tìm kiếm mặt bằng bán lẻ tốt nhất, với sức chứa khoảng 300 - 500 mẫu máy tính xách tay để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, để tìm được mặt bằng đẹp là chuyện khác, ngoài tính toán.

Theo thống kê, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ của TP.HCM tính đến nay là khoảng 233.000m2, với 18 trung tâm thương mại (TTTM) và TTTM tổng hợp. Theo các công ty kinh doanh bất động sản, con số này vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Dự kiến, năm 2011 có thể là cột mốc bùng nổ nguồn cung mặt bằng cho thị trường bán lẻ với khoảng 730.107m2. Năm 2012 tiếp tục có thêm khoảng 331.464m2 sàn bán lẻ bởi hàng loạt dự án có phần diện tích làm TTTM khá lớn sẽ hoàn thành, như cao ốc Bitexco (Q.1) có 5.000m2, dự án Platinum Bình Chánh có 140.000m2...

Cầu lớn hơn cung khiến giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm tăng cao, khoảng 50 - 100USD/m2 (phụ thuộc vào chất lượng và vị trí), tăng khoảng 10USD so với đầu năm. Tỷ lệ diện tích sàn được sử dụng ở các trung tâm mua sắm hiện tại là 90%, với những gian hàng bán lẻ lên đến hơn 80%.

Chênh lệch lớn giữa cung và cầu hiện nay đã đẩy giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng 15 - 30% so với thời điểm đầu năm 2009. Theo Công ty Colliers International Vietnam, giá thuê mặt bằng bán lẻ phổ biến tại TP.HCM dao động trong khoảng 80 - 120USD/m2/tháng. Các trung tâm mua sắm lớn, như Diamond Plaza hay Parkson Plaza, mức giá cho thuê lên tới hơn 200USD/m2/tháng, rất ít diện tích còn trống. Vì vậy, những dự án như The Plemington, The Everich, Kumho Asiana dù chưa đi vào hoạt động vẫn được định giá cao và không ngại bị ế.

...Đến khu ven chợ

UBND TP.HCM vừa có Quyết định 41/2009/QĐ-UBND về việc phát triển hệ thống bán buôn và bán lẻ giai đoạn 2010 - 2015 và mở rộng tới năm 2020. Theo đó, sẽ thay thế một số chợ truyền thống bằng việc tăng trung tâm bán lẻ, siêu thị và trung tâm bán buôn, với việc xây thêm 95 siêu thị và 140 trung tâm bán lẻ ở các khu vực trung tâm. Nhiều quỹ đầu tư mặc dù đã buông thị trường căn hộ cao cấp nhưng vẫn tiếp tục các dự án TTTM, văn phòng cho thuê. Sức nóng về mặt bằng bán lẻ không chỉ diễn ra tại khu trung tâm lớn, mà giá mặt bằng chợ cũng đang tăng vọt. Bà Út Bồng, một tiểu thương kinh doanh sỉ mặt hàng đồ nhựa tại chợ Tân Bình cho biết, năm trước bà thuê căn hộ 104m2 trước chợ Tân Bình giá 20 triệu đồng/tháng, tháng 9/2009, cửa hàng của bà trở thành kênh phân phối của một DN nhựa nước ngoài nên buộc phải mở rộng mặt bằng. Khi bà hỏi thuê căn hộ kế bên đang cho thuê bán quần áo, diện tích tương đương, chủ nhà ra giá đến 32 triệu đồng/tháng.

Tương tự là mặt tiền các căn hộ bao quanh chợ An Đông, khu vực cao giá nhất là mặt tiền nằm trên công trường An Đông. So với hai năm trước, giá nhà tăng gần gấp đôi. Cách chợ An Đông một con hẻm là khu phố của những cửa hàng giày dép mà cửa hàng nào cũng treo bảng hiệu gắn với các sạp bán sỉ lớn trong chợ. Những căn hộ này cách đây hai năm giá thuê chỉ khoảng hơn 2.500USD/căn (10,5mx30m), nay tăng lên hơn 4.500USD/căn mà các chủ nhà vẫn lưỡng lự, không muốn ký hợp đồng cho thuê dài hạn.

So với các thành phố khác trong khu vực, mức giá thuê mặt bằng bán lẻ trung bình của TP.HCM hiện đang cao hơn so với giá tại Bangkok (Thái Lan), Manila (Philippines), Jakarta (Indonesia)... Tuy nhiên, theo các chuyên gia, dù biết rằng cầu cao hơn cung, nhưng các nhà đầu tư, các ông chủ TTTM cũng nên tính toán giá cho thuê sao cho hợp lý, như xem xét lại giá, hợp đồng thuê dài hơn, miễn phí bảng hiệu quảng cáo...

Hiện nay, các TTTM mới ở các quận vùng ven áp dụng nhiều chế độ ưu đãi dành cho khách thuê. Khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy, tùy theo khoảng cách tính từ khu trung tâm mà điều kiện ưu đãi thay đổi, từ 5 ưu đãi nếu khách thuê ở các TTTM thuộc khu trung tâm lên đến 16 ưu đãi nếu thuê ở các TTTM xa hơn. Xu hướng tới, các trung tâm mua sắm sẽ giãn dần ra các khu vực ngoại thành, do vậy, những khu TTTM mới sẽ ngày càng rộng lớn. Như vậy, nếu các ông chủ TTTM không kềm được giá thì e rằng, một vài năm tới, khu vực trung tâm bị chuyển hướng thành cung vượt quá cầu...