Chìa khóa từ sự minh bạch

Sở Xây dựng TP.HCM vừa đề xuất với Bộ Xây dựng một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có việc đánh thuế nhà, hơn nữa phải là đánh thuế lũy tiến.

Cũng xin được nói thêm là trước đó, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có nội dung đánh thuế lũy tiến về đất ở cũng đã bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2012. Mục tiêu là để hạn chế tình trạng “xí” đất bỏ hoang, chống đầu cơ, từng bước đưa thị trường đi vào thế ổn định.

Phản ứng của giới doanh nghiệp (DN) địa ốc không quá gay gắt như việc lãi suất cho vay từ phía ngân hàng tăng. Tuy vậy, nếu xem đây là biện pháp để thị trường BĐS phát triển một cách bền vững thì chưa hẳn.

Bởi nhìn vào quá trình “tiến hóa” của thị trường nhà đất Việt Nam, mà điển hình là tại một đô thị lớn như TP.HCM, dù cũng đã có nhiều giải pháp để lành mạnh hóa nhưng hiệu quả xem ra vẫn không như mong muốn. Lấy cột mốc từ khi Luật Đất đai lần 2 ban hành năm 1993 đến nay, thị trường đã tạo ra 3 cơn sốt nhà đất.

Cụ thể, vào năm 2000, sau cơn “ngủ đông” từ cuộc khủng hoảng tài chính châu Á 1997, thị trường BĐS TP.HCM có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, thông qua một số chính sách kích cầu như: mở thêm đường giao thông ở các quận vùng ven, thí điểm chính sách giao đất...

Tuy nhiên, cũng ngay thời điểm này, hiện tượng phân lô hộ lẻ đã khiến tình hình giao dịch đất nông nghiệp sôi nổi hẳn. Song, hậu quả là đa phần dự án chỉ dừng lại ở mức đầu tư hạ tầng rồi chuyển nhượng.

Để ngăn chặn tình trạng này, Thành phố cũng đã có Chỉ thị 08/2002/CT-UB nghiêm cấm việc phân lô bán nền nhưng nhiều dự án vẫn được mua bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư theo từng giai đoạn, xây hạ tầng, nhà ở...

Song, chỉ những khu vực lân cận khu trung tâm, các dự án chung cư mới được chủ đầu tư triển khai, phần còn lại đều do người mua “tự xây, tự ở”.

Trong giai đoạn cuối năm 2003 - 2004, nhiều văn bản mới được ban hành đã khiến cho giao dịch trên thị trường BĐS suy giảm và gần như bị đóng băng.

Hơn 3 năm, sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tức thời điểm 2006 - 2007, thị trường dần phục hồi nhưng kỳ thực không xuất phát từ một giải pháp riêng cho thị trường.

Sự tác động qua lại giữa thị trường vốn (chứng khoán phát triển nóng) và BĐS đã tạo nên một quy luật mới cho thị trường. “Bong bóng BĐS” đã bị vỡ từ quý II/2008, hiện tượng “sốt ảo” cũng không còn nhưng vấn đề đặt ra là khi nào thị trường sẽ hồi phục? Hồi phục bằng cách nào? Liệu rằng trong tương lai sẽ có một cơn sốt khác?...

Trên thực tế, những “cơn sốt ảo” của năm 2007 – đầu 2008 xuất phát từ việc thị trường bị bóp méo về thông tin cung - cầu, về giá... Với tình hình hiện nay, nguồn cung nhà ở được các công ty nghiên cứu thị trường khảo sát là thừa, cầu thì rất lớn và luôn luôn có, chuyện còn lại là doanh nghiệp phải xây dựng mức giá phù hợp.

Cuối cùng, người tiêu dùng không biết giá đích xác của một căn hộ cao cấp là bao nhiêu và được xây dựng trên những tiêu chí nào... Thỉnh thoảng xem thông tin trên các phương tiện truyền thông lại thắc mắc “sao giá nhiều căn hộ ở Mỹ lại thấp hơn Việt Nam?”.

Giá đầu ra chịu sự chi phối bởi chi phí đầu vào. Khủng hoảng lần này cho thấy, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều lệ thuộc khá nhiều vào thị trường vốn (ngân hàng, chứng khoán). Hơn nữa, chi phí và thời gian để doanh nghiệp lo các vấn đề về thủ tục dự án là không nhỏ.

Nếu chúng ta “tạm gác” thuế lũy tiến nhà mà ưu tiên thí điểm việc xây dựng các trung tâm thông tin về thị trường, công khai về mặt quy hoạch và tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính (đặc biệt là khoản thời gian từ tiếp cận dự án đến khi ra sổ đỏ và phê duyệt quy hoạch) thì chắc chắn thị trường sẽ dần ổn định.