Cần hỗ trợ từ nhiều phía

Gần đây, với việc Bộ Xây dựng ban hành bổ sung nhiều điểm mới về hướng dẫn bán, cho thuê, thuê, mua nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, năm 2010 được xem là năm hy vọng, chờ đợi của những người có nhu cầu thực sự đối với nhà có giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, trong bối cảnh cung - cầu về nhà ở vẫn khan hiếm, ước mơ sở hữu một căn hộ (dẫu là căn hộ giá thấp) vẫn còn khá xa vời với họ.

Trên thực tế, tính đến thời điểm này, cả nước đã có 263 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp đăng ký triển khai với tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng, dự kiến sẽ cung cấp khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhu cầu cho trên 800.000 người. Trong đó đã có 31 dự án được khởi công, với tổng vốn đầu tư trên 2.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn xây dựng là 655.000m2, tương đương với khoảng 7.500 căn hộ.

Nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế - Ảnh Quý Hòa

Tuy nhiên, nhiều người cho rằng, mức giá từ 300 - 500 triệu đồng của nhà ở xã hội vẫn là quá cao so với đối tượng chính của nó là những người có thu nhập thấp. Đồng thời, việc hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua miễn, giảm thuế cũng làm phát sinh nhiều ý kiến trái chiều.

Trái chiều là vì theo tính toán của một số chuyên gia, nếu một gia đình có hai vợ chồng đi làm với tổng thu nhập khoảng 4 - 5 triệu đồng/tháng, tức là từ 2 triệu đồng/người, và họ trích lại khoảng 25% thu nhập để chi cho nhà ở thì có thể giải quyết được vấn đề này. Thế nhưng, vấn đề dư luận lo ngại lại là nhu cầu về nhà ở hiện rất lớn, trong khi quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp bắt đầu triển khai xây dựng sẽ mất cân bằng cung - cầu.

Làm thế nào để hạn chế tiêu cực khi chủ đầu tư bằng cách nào đó không bán đúng đối tượng? Bởi vì, không nói đến những căn hộ giá rẻ, ngay cả làm sao để mua được một căn hộ chung cư với giá gốc đã là chuyện vượt tầm với của khá nhiều người. Nói như thế là do căn hộ giá thấp, được ưu đãi quá rẻ sẽ được khá nhiều người có tiền mua để đầu cơ, trong khi các tiêu chí về “người có thu nhập thấp” (xét trên thu nhập) khá chung chung. Nếu dự án lại huy động tiền ứng trước của khách hàng, nếu thông tin thiếu minh bạch thì lại là kẽ hở để nhiều người trục lợi, mua bán căn hộ “trên giấy”.

Bên cạnh đó, dù cơ chế đã có, nhưng các ngân hàng thương mại rất ngại cho người có thu nhập thấp vay tiền để mua nhà ở giá rẻ, đây là nguyên nhân không nhỏ khiến đối tượng này khó tìm được chốn an cư. Thực vậy, thời gian qua, việc hàng loạt doanh nghiệp công bố xây dựng và bán nhà ở giá thấp, chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp rất được người dân quan tâm. Tuy nhiên, vẫn còn không ít băn khoăn về tính khả thi của chương trình mang ý nghĩa xã hội này.

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần cho rằng, cần làm rõ cơ chế hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp khi tiếp cận chương trình nhà giá rẻ. Nếu không có cơ chế cụ thể, với mức thu nhập 1,5 triệu đồng/tháng, chắc chắn người có thu nhập thấp không đủ điều kiện được vay vốn và cũng không thể tích lũy được để mua nhà.

Nguồn vốn mà các hộ vay là của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) cho Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vay, khoảng 30 triệu USD; sau đó các ngân hàng thương mại vay lại để phục vụ đối tượng khách hàng là người có khó khăn về nhà ở, cần vay để mua nhà mới hoặc sửa chữa nhà. Tuy nhiên, quy định của ADB là nhà phải có giá bán dưới 300 triệu đồng/căn 50m2 ở Hà Nội và TP.HCM; dưới 200 triệu đồng/căn ở các tỉnh, thành khác và người có thu nhập từ 1,8 triệu đồng - 6 triệu đồng/tháng được quyền tiếp cận nguồn vốn này. Ngoài ra, các ngân hàng thương mại khi vay nguồn vốn này để kinh doanh thì phải có 20% vốn đối ứng...

Song thực tế, các ngân hàng thương mại cũng không thể cho người có thu nhập 1,8 triệu đồng/tháng vay vốn, mà tối thiểu phải là cả hai vợ chồng cùng có mức thu nhập này. Những điều kiện chặt chẽ, ngặt nghèo khiến việc mua nhà càng trở nên khó khăn bội phần.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhận định, về bản chất, cơ chế cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng là nhà ở thương mại, nhưng có sự hỗ trợ của Nhà nước. Vì vậy, ở một mức độ nào đó, Nhà nước phải có sự can thiệp và kiểm soát nhất định để chính sách đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Nhưng khác với hình thức nhà ở phân phối trong thời bao cấp, Nhà nước quyết định giá bán thì sẽ quay trở lại cơ chế xin - cho. Ở đây, doanh nghiệp trực tiếp ký hợp đồng với người mua nhà trên cơ sở tính toán đủ chi phí, được phép cộng thêm lãi tối đa 10%. Theo tính toán, chi phí cho 1m2 xây dựng chỉ khoảng 5 - 6 triệu đồng, bình quân một căn hộ 50m2 có giá 300 triệu đồng là chấp nhận được.

Ông Nam nói thêm, cả nước có đến 94% nhà ở là sở hữu của người đang ở, chỉ có 6% là nhà thuê. Trong khi ở Nhật Bản, Mỹ... có đến 65% là nhà thuê. Chính sách nhà ở xã hội cho thuê và giá được tính trên cơ sở thu hồi vốn ngắn nhất là 20 năm, nên những người có thu nhập quá thấp có thể đi thuê, những người không phải quá thấp thì vẫn có thể mua được. “Hiện chúng ta vẫn là nước nghèo, Nhà nước không có điều kiện giúp đỡ nhiều hơn, nếu có thu nhập thấp mà cứ yêu cầu nhất thiết giá phải thấp để ai cũng có thể mua được thì chúng tôi cũng xin... đầu hàng”, ông Nam nói.