Bất động sản bán lẻ chưa vội "ăn mừng"

Bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, minh chứng là Việt Nam hiện xếp hạng thứ 6 trên toàn thế giới theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Đây là một thời điểm rất lý tưởng cho ngành bán lẻ của Việt Nam, nhưng chưa hẳn là thời điểm để các nhà phát triển bất động sản bán lẻ ăn mừng.

Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ, như niềm tin của khách hàng, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại và hạ tầng cơ sở liên tục được nâng cấp và phát triển.

Thêm vào đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển bởi mật độ bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM hiện vẫn còn khá thấp, mới chỉ khiêm tốn ở mức 0,26 và 0,12m² bán lẻ/người, thấp hơn nhiều so với các thành phố khác trong khu vực như Bangkok, Singapore và Kuala Lumpur.

Thế nhưng, “điều thị trường Việt Nam cần không chỉ là đơn thuần là lượng mà còn là chất của mặt bằng bán lẻ”, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận xét. Kinh nghiệm tham gia vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam từ năm 2004 giúp ông Matthew Powell chỉ ra sự khác biệt rõ rệt giữa thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM:

Nếu các mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM tập trung nhiều hơn ở khu vực trung tâm với tỷ lệ là 13%, giá thuê cao hơn, tỷ lệ lấp đầy cao và ổn định, thì Hà Nội chỉ cung cấp 2% tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trong khu vực trung tâm do quỹ đất hạn chế, giá đất cao và giới hạn chiều cao công trình.

Tình hình hoạt động của bất động sản bán lẻ cũng có sự chênh lệch: giá thuê mặt bằng tầng 1 đã giảm 15,5% theo năm trong quý I/2017 và tỷ lệ lấp đầy hiện chỉ đạt 85%, để lại 186.000m² diện tích trống.

Thêm nữa, Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển dịch kinh tế, với những thay đổi sâu sắc trong hành vi của khách hàng. Điều này có thể được thấy rõ trong sự chênh lệch giữa tỷ lệ mở rộng của các ngành hàng bán lẻ khác nhau.

Thời trang bình dân với mức giá phải chăng, gần với mức giá trung bình trên toàn cầu hiện đang là ngành hàng phát triển mạnh nhất, tiếp theo là các ngành hàng như rạp chiếu phim, giải trí và ẩm thực cũng đang trên đà phát triển. Các doanh nghiệp bán lẻ đang dần nhanh nhạy hơn trong việc đáp ứng những nhu cầu thường nhật của khách hàng và đưa ra những mức giá phù hợp hơn với túi tiền của người tiêu dùng.

Ngành hàng cao cấp và trang sức có mức giá bán cao hơn từ 20 - 50% so với mức trung bình trên thế giới, do tác động của thuế và các vấn đề trong định giá. Các doanh nghiệp trong ngành hàng này hiện đang tập trung vào việc cải thiện tình hình kinh doanh của các cửa hàng hiện có; thu nhỏ, thậm chí đóng cửa một số cửa hàng.

Theo Savil Việt Nam, bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường năng động và có tính cạnh tranh cao. Để tồn tại, các dự án bất động sản bán lẻ mới cần phải đưa ra các thiết kế và tiện ích mới mẻ và sáng tạo để thu hút khách hàng. Hiện có một số xu hướng mà các nhà phát triển và chủ đầu tư có thể lưu ý, đó là các tiện ích, công viên giải trí, thời trang thể thao, ứng dụng công nghệ mới hay loại hình làm việc chung Co-working đang khá phổ biến.

Một số điểm các chủ đầu tư cần thận trọng trong việc phát triển không gian bán lẻ là chất lượng quy hoạch và thiết kế, chất lượng quản lý và marketing trung tâm thương mại, sự cạnh tranh từ các đơn vị bán lẻ nhỏ lẻ ở nhà phố. Bán lẻ không chính thức và các hình thức thay thế bán lẻ cũng là những yếu tố đáng lưu tâm.

Nhận định rằng thị trường bán lẻ tiềm ẩn nhiều tiềm năng và đây là một thời điểm rất tốt cho ngành bán lẻ của Việt Nam, nhưng Savil Việt Nam cũng cảnh báo đây chưa hẳn là thời điểm để các nhà phát triển bất động sản bán lẻ “ăn mừng”.

Một trong những câu hỏi quan trọng đặt ra cho các doanh nghiệp bán lẻ tại các đô thị đang phát triển là đó là nên phát triển theo hướng nào. Các vị trí trung tâm có thể là giải pháp an toàn nhưng đòi hỏi chi phí cao hơn, trong khi các khu vực mới nổi tuy có chi phí thấp hơn nhưng lại ẩn chứa nhiều rủi ro hơn. Thị trường mặt bằng bán lẻ tại các thành phố liên tục thay đổi, các dự án chất lượng cao hơn sẽ nhanh chóng soán ngôi các dự án đi trước.

Theo xu hướng phát triển mới, các doanh nghiệp bán lẻ có nhu cầu mở rộng sẽ tìm đến các đơn vị phát triển uy tín để hợp tác. Các nhà phát triển bất động sản bán lẻ thành công sẽ tìm cách thu hút các doanh nghiệp bán lẻ. Sẽ là sai lầm khi giữ tư tưởng “cứ xây dự án thì khách thuê sẽ tìm đến”.

“Lời khuyên của chúng tôi dành cho các nhà phát triển và chủ dự án bất động sản bán lẻ là kết hợp việc nghiên cứu và hoạch định kỹ lưỡng dự án với tầm nhìn dài hạn, đánh giá một cách thực tế về mức độ cạnh tranh của thị trường trong tương lai và những thay đổi trong tình hình thị trường bán lẻ sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến dự án bất động sản của mình”, ông Matthew Powell nói.

Ông nhấn mạnh, trong bối cảnh khách hàng trong ngành bán lẻ đang thay đổi từng ngày và tương lai sẽ là những con người của kỷ nguyên công nghệ, các nhà phát triển bất động sản bán lẻ “phải thích ứng để không bị đào thải trong thị trường cực kỳ tiềm năng nhưng cũng đầy cạnh tranh này”.