M&A sân golf: Bán thực tại, mua tương lai

Trong bối cảnh kinh doanh sân golf gặp khó khăn, việc nhiều nhà đầu tư nội bỏ tiền để thế chỗ nhà đầu tư ngoại trong các dự án sân golf có thể tạo ra sắc thái mới cho lĩnh vực kinh doanh này.

>>Nhà đầu tư nội giành ưu thế trên sân golf

Ai mua, ai bán?

Làn sóng mua bán, sáp nhập (M&A) đã len lỏi vào mọi hoạt động của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực đầu tư kinh doanh sân golf.

Sân golf Đà Lạt đã được Công ty Vina Properties Development (VPD) mua lại từ nhà đầu tư nước ngoài năm 2012

Mới đây, TCI - nhà đầu tư Singapore đã chuyển nhượng 75% cổ phần nắm giữ tại sân golf Sông Bé (Bình Dương) cho thành viên còn lại là Công ty Sản xuất - xuất nhập khẩu Bình Dương (Protrade). Thương vụ chuyển nhượng sân golf 27 lỗ này đã hoàn tất cách đây không lâu, nhưng chi tiết về giá chuyển nhượng vẫn chưa được công bố.

Đây chỉ là một trong rất nhiều thương vụ M&A điển hình nhất trong lĩnh vực sân golf mà thị trường ghi nhận được thời gian gần đây.

Năm 2012, thị trường cũng ghi nhận giao dịch M&A gây chấn động trong lĩnh vực sân golf, qua thương vụ Tập đoàn C.T group mua lại 95% cổ phần tại Công ty G.S Củ Chi với giá 24 triệu USD (tương đương 480 tỷ đồng) để trở thành chủ đầu tư mới của Dự án sân golf 36 lỗ và khu biệt thự tại Củ Chi, TP.HCM.

Trước đó, nhiều vụ mua bán, sang tên, đổi chủ dự án sân golf liên tiếp diễn ra trong điều kiện “giao dịch kín”, do bên mua và bên bán có điều khoản thỏa thuận không công bố thông tin. Trong số đó, có thể nhắc đến một loạt thương vụ như: Tập đoàn Norfolk mua lại Dự án sân golf tại quận 2, TP.HCM; Công ty TNHH Quản lý quỹ Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank Capital) mua lại sân golf Hoàng Gia từ Công ty PV-Inconess (thuộc PVN); Du Parc mua lại sân golf Phan Thiết hay Công ty Vina Properties Development (VPD) mua lại sân golf Đà Lạt... Ngoài ra, một sân golf tại khu vực miền Trung đang nổi lên như là một hiện tượng trong cộng đồng golf, nhưng theo một nguồn tin đáng tin cậy cho biết, chủ đầu tư nước ngoài của dự án này cũng đang tìm đối tác để thoái vốn khỏi dự án.

Theo nhận định của một số chuyên gia tư vấn bất động sản, lĩnh vực kinh doanh sân golf đang nổi lên 2 xu hướng chính: mua bán lại các dự án sân golf và thay tên đổi chủ những sân golf đã đi vào hoạt động. Các thương vụ này đều do nhà đầu tư nội địa xúc tiến, với hai hình thức chính: mua lại cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, hoặc “săn” các dự án của nhà đầu tư nội khác đang phải đối đầu với các khoản nợ vay, hạch toán chi phí và lợi nhuận không như kỳ vọng…

Chính vì vậy, nếu như cách đây 3 năm, số sân golf tại Việt Nam có chủ đầu tư là người nước ngoài cao hơn chủ đầu tư người Việt, thì sau khi xuất hiện làn sóng M&A, tỷ lệ này đã nhanh chóng thay đổi. Trong số 28 sân golf có quy mô 18 lỗ trở lên đang hoạt động, chỉ còn 10 sân của chủ đầu tư nước ngoài, còn lại đều do người Việt Nam là chủ sở hữu, trong đó nhiều sân golf có bộ máy quản lý hoàn toàn là người Việt.

Khác với công ty nước ngoài vốn xem việc mua bán dự án là chuyện bình thường trong đầu tư và thông tin thường rất minh bạch, đa phần các ông chủ sân golf Việt Nam lại xem việc mua bán dự án là một sự thất bại trong kinh doanh, nên thường giấu kín thông tin. Chính vì tâm lý đó mà một công ty tư vấn nước ngoài đã phải vò đầu bứt tai trong việc tìm nhà đầu tư mua lại dự án sân golf của một doanh nghiệp trong nước, với điều kiện là không được công bố thông tin rao bán.

Kinh doanh sân golf có còn hấp dẫn?

Theo khảo sát của Hiệp hội Golf Việt Nam, đầu tư một lỗ golf tốn ít nhất 1 triệu USD, chưa kể tiền thuê đất, đền bù giải tỏa, tùy địa hình mà số tiền đầu tư còn tăng thêm. Chính vì vậy, một sân golf 18 lỗ tại Việt Nam muốn thu hồi vốn, trung bình phải có ít nhất 30.000 lượt người chơi/năm và muốn có lợi nhuận 10% phải có 33.000 lượt người chơi/năm. Sân golf nhiều lỗ hơn thì điểm hoà vốn đòi hỏi số lượt người chơi cao hơn.

Hiện ở Việt Nam, trong tổng số 28 sân golf có quy mô 18 lỗ trở lên đang hoạt động, chỉ có chưa tới 10 sân golf hoà vốn hoặc có một chút lãi, phần lớn tập trung ở TP.HCM, Đà Nẵng, quanh Hà Nội, Hải Phòng, Móng Cái (Quảng Ninh).

Hiện các sân golf đều duy trì hoạt động nhờ kinh doanh thẻ hội viên, với mức phí 1.200-2.000 USD/năm. Mỗi lần hội viên vào đánh, sân golf thu trung bình 20 USD/người, mức phí với khách vãng lai cao gấp 3-5 lần, tùy ngày đánh đầu tuần hay cuối tuần.

Nhiều chủ đầu tư sân golf thừa nhận, trong kinh doanh sân golf, dù mức phí hội viên và các phí dịch vụ thường niên rất cao, nhưng vẫn không bù nổi chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra trong nhiều năm đầu. Do vậy, hiệu quả của các dự án sân golf chủ yếu trông chờ vào kinh doanh bất động sản (biệt thự, villa, khách sạn, resort…).

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng đang gặp khó khăn đã tác động xấu đến các dự án liên quan đến golf. Một loạt dự án sân golf trên khắp cả nước phải tạm dừng hoặc xin điều chỉnh quy mô. Một số dự án vẫn tiếp tục đầu tư, nhưng chưa biết đến khi nào hoàn thành như Dự án sân golf Cam Ranh (Khánh Hòa), Dự án sân golf Mekong tại Bình Dương, Dự án sân golf 18 lỗ Đà Nẵng có tên gọi Ba Na Hills Golf Club. Một số sân golf khác vẫn chỉ dừng lại ở quy mô 9 hố như: Diamond Bay (Nha Trang), Hồ Tuyền Lâm (Đà Lạt), Đạ Ròn (Lâm Đồng)…

Hơn nữa, khác với kinh doanh bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất đối với các dự án sân golf hiện chỉ được giới hạn trong vòng 50 năm. Điều này có thể hạn chế tính thanh khoản đầu tư, do đó cũng giảm nguồn vốn sẵn có, chủ đầu tư sẽ lâu thu hồi vốn hơn.

“Đầu tư sân golf rất khó kiếm lời. Tôi bán sân golf 18 lỗ ở Vĩnh Phú cũng do khó nhìn thấy hướng ra”, ông Lê Kiên Thành, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Golf Việt Nam nói và cho biết, để duy trì hoạt động, doanh thu ít nhất của sân golf phải là 140 triệu đồng/ngày. Nếu khách chơi là hội viên (chỉ phải trả 20 USD/ngày) thì sân golf phải có ít nhất 300 hội viên đến chơi mỗi ngày thì mới hoà vốn. Trong khi đó, đến thời điểm bán lại năm 2009, sân golf của ông Thành mới bán được 150 thẻ hội viên.

Lối ra

Đứng trước bài toán kinh doanh sân golf hiện nay, thì các quyết định M&A sẽ mang tính chiến lược, tạo nên một sự thay đổi lớn trong doanh nghiệp, cũng như tầm nhìn và hướng đi của doanh nghiệp về sau. M&A cũng được xem là chiến lược quan trọng mà các ông chủ sân golf kỳ vọng sẽ tạo ra cho doanh nghiệp một sức bật mới, nâng cao giá trị doanh nghiệp.

Câu hỏi đặt ra là, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài tìm cách rút khỏi các dự án sân golf, thì các nhà đầu tư nội kỳ vọng gì vào loại hình kinh doanh này mà lại bỏ tiền để thế chỗ nhà đầu tư ngoại?

Phải thẳng thắn thừa nhận rằng, dù là một quyết định mạo hiểm, nhưng M&A vẫn là một xu hướng phát triển mạnh trong những năm gần đây. Xét về lâu dài, tư duy kinh doanh sân golf theo hình thức gắn kết với bất động sản tất yếu sẽ phải thay đổi. Một số chủ đầu tư mới đã nhận thức được rằng, chỉ có thể phát triển chiều sâu như tập trung vào chất lượng thiết kế, xây dựng cao cấp, quản lý và dịch vụ chất lượng tốt mới có thể lôi kéo được các nhà đầu tư và khách hàng tiềm năng, thay vì chỉ chú tâm vào việc làm sao thu hồi được vốn nhanh.

Nhờ vậy, sau khi nắm quyền sở hữu sân golf Hoàng Gia, việc đầu tiên mà VietinBank Capital thực hiện là đẩy nhanh việc ký hợp đồng với công ty thiết kế và xây dựng số một thế giới Nicklaus Design và công ty xây dựng sân golf danh tiếng của Mỹ Flagstick để xây dựng nhà câu lạc bộ và 18 hố golf mới. Giá trị hợp đồng không được tiết lộ, nhưng theo đánh giá có thể lên tới 20 triệu USD. Và chỉ gần 1 năm sang tên chủ đầu tư mới, sân golf Hoàng Gia đã có những tín hiệu khởi sắc trong hoạt động kinh doanh.

Trong số các sân golf được mua lại, hầu hết tên giao dịch vẫn được giữ nguyên, trong khi sân golf được đầu tư tốt hơn. Một tín hiệu đáng mừng là, một số sân golf từ khi thuộc sở hữu của người Việt đã ăn lên làm ra hơn so với chủ ngoại quốc trước đây, chất lượng dịch vụ cũng được thay đổi theo chiều hướng tích cực, quyền lợi của hội viên tiếp tục được gia tăng hơn.

Với việc Việt Nam đang nổi lên như một điểm chơi golf có tiếng trong khu vực nhờ chất lượng xây dựng, thiết kế và dịch vụ ngày càng tốt hơn, xu hướng M&A mạnh mẽ thời gian gần đây sẽ mang lại niềm tin về một sự phát triển bền vững trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh sân golf.