Bài 2: Sóng ở trên cao

Cách đây khoảng 5 năm, trước tiềm năng của thị trường du lịch Việt Nam, đã có một loạt dự án khách sạn 5 sao được rốt ráo chuẩn bị. Khá nhiều dự án đã thành hình, tạo ra một diện mạo mới cho nhóm khách sạn 5 sao và tiếp thêm lực đẩy cho thị trường này dù dấu hiệu “thừa cung” có thể xảy ra. 

>>Bài 1: Năm sao vẫn sáng

Cú hích VinaCapital

Ảnh Q.Hòa

Ông Ken Atkinson, Giám đốc Điều hành Grant Thornton Việt Nam, nhận định, trong vòng 2 năm tới, 42,6% khách sạn được khảo sát cho biết đang có kế hoạch mở rộng và cải thiện tiện nghi.

Tháng 10 vừa rồi, Tập đoàn VinaCapital “úp mở” tỷ lệ sở hữu tại khách sạn 5 sao Legend (đường Tôn Đức Thắng, Q.1, TP.HCM). Dù không tiết lộ chi tiết, nhưng ông Andy Ho, Giám đốc Bộ phận Đầu tư VinaCapital nói “nửa đùa, nửa thật” rằng, số cổ phần VinaCapital nắm giữ vừa đủ để có thể tham gia quyết định.

Đây không phải là lần đầu tiên VinaCapital tham gia vào đầu tư khách sạn 5 sao. Nếu tính danh mục đầu tư của VOF (Vietnam Opportunities Fund), VinaLand (VNI) lẫn Công ty Quản lý dự án VinaProjects thì VinaCapital đang sở hữu cổ phần tại 3 khách sạn 5 sao khác ở Hà Nội, TP.HCM và Nha Trang.

Trong thời điểm từ 2007 - 2009, VinaCapital thực hiện khá nhiều thương vụ mua lại cổ phần trong các khách sạn từ 4 - 5 sao. “Điểm sáng” trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng của VinaCapital là việc bán lại toàn bộ 70% cổ phần tại khách sạn Hilton Hà Nội Opera vào năm 2009 và đạt tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) 23%.

Theo ông Andy Ho, một khoản đầu tư khả thi khi mức tăng trưởng lợi nhuận của nó phải đạt từ 15% trở lên . Như vậy, sau khi thoái vốn khỏi dự án này, VinaCapital vẫn còn giữ lại khoản đầu tư khách sạn 5 sao là Sofitel Metropole Hà Nội.

Không lâu sau VinaCapital, thị trường “dậy sóng” khi Berjaya Việt Nam tuyên bố mua lại 70% cổ phần của khách sạn InterContinental và Sheraton (Hà Nội).

Ông Nguyễn Hoài Nam, Tổng giám đốc Berjaya Việt Nam, cho biết cách đây một năm, Berjaya có ý định bán bớt một khách sạn ở Hà Nội để mua lại một khách sạn 5 sao khác tại TP.HCM, bởi đây là thị trường năng động trong thu hút đầu tư và khách du lịch quốc tế. Do đó, việc sở hữu một khách sạn hạng sang ở đây là chiến lược mà nhà đầu tư Malaysia này luôn hướng đến.

Tuy nhiên, sẽ không có mức giá tốt ở thời điểm này, nên Berjaya tạm ngưng thực hiện thương vụ.

Không chịu thua kém các nhà đầu tư ngoại, ngành khách sạn chứng kiến sự nổi dậy của doanh nghiệp nội, với hàng loạt những dự án nâng cấp, xây mới khách sạn 5 sao.

Mạnh mẽ nhất có thể kể đến Tổng công ty Du lịch Sài Gòn (Saigontourist). Cụ thể, tháng 10/2010, Saigontourist “khai tử” khách sạn 3 sao Metropole (số 148 Trần Hưng Đạo, Q.1, TP.HCM) để đầu tư 60 triệu USD xây dựng khách sạn Pullman Saigon Centre, với đầy đủ các hạng mục, gồm: 24 tầng khách sạn (300 phòng ngủ, phòng hội thảo và khu vực trò chơi có thưởng.

Dự kiến, dự án này sẽ đi vào hoạt động trong năm 2013. Khách sạn Rex được đầu tư hơn 300 tỷ đồng để xây dựng khu mới, nâng chất lượng phục vụ thành 5 sao...

Trong năm nay, thành viên của Saigontourist là Majestic cũng triển khai khách sạn Majestic mở rộng. Như vậy, nếu cộng cả số phòng của khách sạn Majestic hiện hữu lẫn mới, công suất phòng của công trình này sẽ lên đến con số 550.

Ông Nguyễn Anh Vũ, Tổng giám đốc Khách sạn Majestic cho biết, việc mở rộng này là hoạt động nằm trong chiến lược trở thành tập đoàn lữ hàng đầu khu vực của Saigontourist đến 2020 với doanh số 1 tỷ USD.

Hiệu ứng 2015

Liên quan đến nguồn cung khách sạn cao cấp, thống kê của CBRE Việt Nam trước đây, cho thấy, tại thời điểm năm 2000, TP.HCM chỉ có 5 khách sạn hạng sang.

Con số này đến năm 2005 tăng gấp đôi, nhưng đến 2008 lại không có nhiều biến động, với khoảng 4.000 phòng. Tuy nhiên, năm nay, số lượng phòng khách sạn 5 sao đã tăng đột biến với gần 5.000 phòng và năm sau dự kiến sẽ có gần 1.000 phòng nữa đi vào hoạt động.

Sự khác biệt trong phân khúc này nếu có là chất lượng dịch vụ, mức giá và vị trí xây dựng. Cụ thể, hiện nay địa điểm của khách sạn 5 sao tập trung chủ yếu ở khu vực trung tâm, còn trong tương lai, dự án sẽ chuyển dịch sang Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Nam Sài Gòn và khu vực sân bay Tân Sơn Nhất.

Trong khi các khách sạn 5 sao tại TP.HCM, Hà Nội “ung dung ăn nên làm ra”, thì đang có chút khó khăn ở khu vực khác. Đầu tháng tháng 11, ngay tại trung tâm thành phố Huế, khách sạn Celadon Palace, một trong những khách sạn 5 sao sang trọng nhất tại đây tổ chức làm lễ đổi thương hiệu thành Indochine Palace.

Ông Matthias Wiesmann, Tổng giám đốc khách sạn cho biết, việc đổi tên là do chủ đầu tư quyết định khi hợp tác với nhà quản lý mới là tập đoàn Best Western Premier. Đây là tập đoàn lớn của Mỹ đang quản lý khoảng 4.000 khách sạn trên thế giới. Giám đốc một công ty du lịch lữ hành tại Huế cho rằng, việc chuyển đổi tên của Celadon Palace là việc cần phải làm, dù khách sạn này mới hoạt động được 2 năm.

Thực tế là trong thời gian qua, dù dịch vụ, phòng ốc tại đây tốt, nhưng doanh thu của Celadon Palace không đạt yêu cầu. Lý do là ngoài việc chuộng các resort gần biển, khách du lịch thường chọn khách sạn 2 - 3 sao trong thành phố vì thời gian lưu trú trong khách sạn của họ thấp. Trong khi đó, chỉ riêng tại thành phố Huế đã có tới 3 khách sạn 5 sao là Celadon, Imperial Huế và La Residence.

Ông Ken Atkinson, Giám đốc Điều hành Grant Thornton Việt Nam cũng cho rằng, ở một vài khu vực có hiện tượng thừa cung, chẳng hạn như Đà Nẵng, Hội An, Huế, Nha Trang và thậm chí cả Hà Nội cũng như TP.HCM.

Thị trường luôn hoạt động theo chu kỳ. Theo đó, các nhà phát triển sẽ đẩy mạnh xây dựng khi thị trường lên và ngược lại. Hầu hết những dự án hiện nay đều được phát triển khi thị trường còn tốt; trong khi từ 2012 đến một vài năm sau đó, nguồn cung mới có thể bị hạn chế, ông Ken Atkinson nói.

Vậy, với hiện tượng nhiều dự án khách sạn 5 sao sắp thành hình, liệu có làm ảnh hưởng đến hoạt động của các nhà quản lý trong việc tạo ra doanh thu cho khách sạn?

Ông Ken Atkinson cho rằng, đây không còn là hiện tượng mới, dựa trên những dự đoán về thị trường hiện nay, có vẻ như nguồn cung của khách sạn 5 sao đã vượt. Điều này có nghĩa, tỷ lệ lấp đầy sẽ thấp hơn, giá phòng bình quân sẽ giảm. Đồng thời, để chiếm được thị phần, những khách sạn mới có thể sẽ đưa ra một mức giá hợp lý hơn.

Trở lại với trường hợp của khách sạn Majestic, việc mở rộng khách sạn thứ hai không xuất phát từ việc đáp ứng công suất phòng. “Ở những thời điểm kinh tế khó khăn, nhu cầu giảm thì khách sạn càng sang lại càng dễ... lỗ. Bởi, để lấp đầy, nhà quản lý và phát triển buộc phải đưa mức giá thấp nhằm đảm bảo doanh thu.

Do đó, điểm rơi của thị trường có thể bắt đầu từ năm 2015, nhu cầu khách sạn 5 sao sẽ tương ứng với nguồn cầu”, ông Nguyễn Anh Vũ, Tổng giám đốc Khách sạn Majestic dự đoán.