Bất động sản 2020 với kỳ vọng tăng trưởng ổn định

Cẩn thận với những cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản

Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Chung vừa phê duyệt đề án đầu tư xây dựng đến năm 2025 đối với 4 huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng theo kế hoạch thành quận. 

Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội Đỗ Thị Thu Hằng khuyên nhà đầu tư cẩn thận với những cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản.

Theo đề xuất, huyện Đông Anh và Đan Phượng được định hướng trở thành đô thị thông minh, khu công viên phần mềm, trung tâm mua sắm, khu vui chơi giải trí, khu dịch vụ cao cấp về chăm sóc sức khỏe, trung tâm sáng tạo phục vụ cho nghiên cứu và phát triển.

Huyện Thanh Trì, Gia Lâm được định hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng mạnh thương mại, dịch vụ. Việc chuyển hướng trở thành quận của 4 huyện trên là một tin vui đối với thị trường BĐS. 

Tuy vậy, đối với việc 4 huyện sẽ lên quận, doanh nghiệp (DN) cần lưu ý là không diễn ra trong ngày một ngày hai mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025. Vì vậy, giá BĐS những khu vực này có thể tăng nhưng sẽ theo lộ trình.

Hiện tượng tăng giá đột biến, nếu có, nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời. Từng khu vực có thể sẽ có mức tăng giá khác nhau, tùy thuộc vào mức độ đầu tư, thời điểm xây dựng cơ sở hạ tầng. 

Tuy vậy, có thể nói nếu giá đất tăng quá nhanh thì đó là tình trạng sốt ảo. Vì vậy,  hiện tưởng thổi giá hay tạo sốt đất, nếu có xảy ra, theo thời gian sẽ được thị trường điều chỉnh trở về giá trị thực.

Các đợt sốt đất trước đây đã đem lại cho DN BĐS nhiều bài học, đã có những người đầu tư vào đất huyện để chờ tăng giá khi lên quận đã sớm phải rút khi thị trường suy giảm. 

Vì vậy, nếu muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ngắn hạn tại các huyện có thể lên quận, nhà đầu tư cần cẩn trọng với những cơn sốt đất và rủi ro thanh khoản. An toàn hơn là nên có tầm nhìn từ trung đến dài hạn, nhưng cũng cần có mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý. Mức lợi nhuận trung bình hằng năm có thể không quá lớn, nhưng nếu cao hơn hẳn mức lãi suất ngân hàng thì đây vẫn có thể là một khoản đầu tư hợp lý.

Nguồn cung BĐS giảm, áp lực tăng giá khó tránh khỏi

Phó tổng giám đốc Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) Nguyễn Ngọc Trường Chinh cho rằng, nguồn cung BĐS sẽ giảm và áp lực tăng giá khó tránh khỏi

Thị trường BĐS TP.HCM thời gian qua không có nhiều thay đổi tích cực, không ít DN BĐS vẫn gặp nhiều khó khăn, khách quan có, chủ quan có, khiến cho nguồn cung giảm, tạo ra áp lực tăng giá trong thời gian tới.

Đối với thị trường nhà liền thổ, khách hàng ngày càng dè dặt, quan tâm nhiều hơn đến tính pháp lý của dự án. Các DN BĐS làm ăn nghiêm túc cũng bị ảnh hưởng, chính quyền địa phương cũng cẩn trọng hơn trong các thủ tục về đất đai.

Vì thế, nguồn cung nhà liền thổ bị hạn chế. Gần đây nhất, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM ban hành công văn yêu cầu thắt chặt quản lý việc phân lô, tách thửa trên địa bàn thành phố, cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường này.

Vài năm trở lại đây, mô hình văn phòng chia sẻ được mở rộng, không chỉ thu hút khách thuê là các công ty vừa và nhỏ mà các DN có hàng trăm nhân viên cũng hướng tới mô hình này bởi tính linh hoạt của nó. 

Do đó, các chủ đầu tư chuẩn bị kế hoạch cho nhiều dự án co-working tại các quận xa trung tâm thành phố. TP.HCM hiện là một trong những thị trường sở hữu văn phòng hạng A với công suất lấp đầy khá cao, khoảng trên 90%.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng có dấu hiệu phát triển chậm lại do vẫn tồn tại những rủi ro, đặc biệt là khung pháp lý dành cho mô hình căn hộ nghỉ dưỡng đã gây ra không ít khó khăn cho việc xin cấp giấy phép đầu tư. Tại một số tỉnh, thành, thị trường này đang được thanh tra để hạn chế tình trạng xây dựng không đúng quy hoạch. 

Riêng Thuduc House thì vẫn tiếp tục tìm kiếm quỹ đất sạch để phát triển những dự án lớn trong 10 năm tới. Ngoài thị trường chính là TP.HCM và Hà Nội với phân khúc nhà thấp tầng, căn hộ bình dân, các tổ hợp cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, Thuduc House sẽ tiếp tục mở rộng hoạt động ra các tỉnh, thành, như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ.

Riêng các dự án ở các quận trung tâm TP.HCM và Hà Nội, sẽ ưu tiên phát triển căn hộ dịch vụ và văn phòng cho thuê. Sắp tới, công ty sẽ tung ra thị trường 2.000 căn hộ có diện tích vừa và nhỏ, với đầy đủ tiện ích nội khu, ngoại khu như trung tâm thương mại, siêu thị, rạp chiếu phim, hồ bơi, khu vui chơi trẻ em. 

Chủ tịch Công ty CP Bất động sản DT24.VN Nguyễn Quốc Bảo mong Nhà nước sớm có văn bản pháp lý về đất công.

Thuduc House đang tranh thủ các nguồn lực và liên doanh, liên kết với các đối tác lớn trong và ngoài nước để chuẩn bị nguồn vốn đầu tư phát triển những dự án mới, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng bình quân 25% mỗi năm trong giai đoạn 2020-2025.

Rất mong Nhà nước sớm có văn bản pháp lý về đất công

Năm 2020, giá BĐS dự báo sẽ bình ổn do người mua chú ý đến tính pháp lý, các dự án đầy đủ tính pháp lý sẽ "ra hàng" nhanh hơn. Vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tiếp tục tăng.

Nhà nước quy định giá đất mới tăng khá cao nên người mua an tâm hơn, tránh bị truy thu thuế về sau. Năm 2020, tiền thuê đất sẽ tăng nhưng thị trường BĐS vẫn tốt cho các công ty có vốn thật và có dự án tốt cho người muốn an cư.

Hiện nay, một số thị xã đang mong nâng hạng lên thành phố nên giá thuê đất và giá thuế chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao. Các dự án lưu ý phần diện tích công cộng phải liên kết được với hệ thống hạ tầng khu vực để cộng đồng dân cư trong và ngoài dự án cùng hưởng, trừ resort, có mật độ xây dựng thấp.

DN BĐS rất mong Nhà nước sớm có văn bản pháp lý về đất công, theo đó DN được thuê 50 năm, trả tiền hằng năm hay trả 50 năm một lần, phải thật rõ ràng. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng nên giảm hạn mức tín dụng cho vay BĐS.

Năm 2020, DT24.VN sẽ tiếp tục làm môi giới cho các đối tác nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, mua lại một số dự án, kết hợp các dự án bạn để phân phối; mở rộng đầu tư BĐS đô thị, BĐS vui chơi giải trí, BĐS du lịch, BĐS khu công nghiệp, BĐS logistics.