Môi giới bất động sản: Phải siết chặt trách nhiệm pháp lý

Phần lớn người môi giới BĐS chưa có chứng chỉ hành nghề

Vì công việc trong ngành kinh doanh nhà hàng thất bại nên ông L.L (quận 8, TP.HCM) muốn chuyển sang công việc khác. Nhờ có mối quan hệ với giám đốc một sàn giao dịch BĐS ở quận 7 nên ông nhanh chóng được nhận vào làm môi giới. Sàn giao dịch nơi ông L.L làm việc thuộc sở hữu của một phó giám đốc công ty BĐS nằm ở quận 7 nên lúc nào cũng có sản phẩm của không dưới 5 khu chung cư để bán. Tuy nhiên, do không có chứng chỉ hành nghề và nghiệp vụ cơ bản nên gần hai tháng qua, ông L.L chưa bán được căn hộ nào. 

Ông L.L cho biết, lương cơ bản mỗi tháng của người môi giới BĐS chỉ 6 triệu đồng, nếu bán không được căn hộ thì bị trừ 10%, còn nếu bán được thì nhận đủ lương cộng thêm hoa hồng 1% trên giá trị mỗi sản phẩm. "Tôi hùn hơn 10 triệu đồng với mấy người bạn để quảng cáo trên các mạng xã hội mà hai tháng qua chưa có khách. Nhưng chỉ cần bán được một căn hộ giá 5-7 tỷ đồng thì tiền hoa hồng sống được vài tháng", ông L.L tâm sự. Đó là tình cảnh chung của đa số người môi giới BĐS tại TP.HCM hiện nay. 

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), hơn 80% giao dịch BĐS trên thị trường được thực hiện thông qua đội ngũ môi giới. Đến tháng 6/2020, cả nước có khoảng 15.000 doanh nghiệp BĐS, 1.200 sàn giao dịch và hơn 400.000 nhân viên môi giới. 

Pháp luật kiểm soát hoạt động môi giới BĐS đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ. Chẳng hạn, Điều 58 Nghị định 139 quy định: Phạt tiền từ 10-15 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng. Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng đối với hành vi kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định... Dù vậy, theo VARs, hiện nay mới có khoảng 10% người môi giới là có chứng chỉ hành nghề, chiếm tỷ lệ rất thấp trong đội ngũ môi giới cả nước. 

Tình trạng này cùng với nhiều vụ lừa đảo của một số công ty BĐS gần đây làm dấy lên lo ngại về hoạt động của đội ngũ môi giới. Chỉ trong ba ngày đầu tháng 12/2020, Công an TP.HCM đã bắt và truy nã ba giám đốc công ty BĐS liên quan đến lừa đảo khách hàng. Trong tháng 7 và 8/2020, cũng có hai vụ lừa đảo BĐS xảy ra và được cơ quan chức năng xử lý. Do đó, khách hàng lo ngại rằng, liệu có sự tiếp tay của đội ngũ môi giới trong các vụ lừa đảo, khi phần lớn nhân viên môi giới hiện nay chưa có chứng chỉ hành nghề.

Phải siết chặt trách nhiệm pháp lý 

Người môi giới có tiếp tay cho chủ đầu tư lừa đảo khách hàng hay không hiện có hai luồng ý kiến. 

Ông K.D - trưởng phòng kinh doanh của một công ty BĐS lâu năm ở TP.HCM chia sẻ: "Không ai muốn làm môi giới để lừa đảo. Những chủ dự án BĐS lừa đảo thời gian gần đây có nhiều loại. Có loại chủ đầu tư kết hợp với chủ đất triển khai dự án, sau đó bán cho nhiều người theo kiểu đầu tư đa cấp. Có kiểu dự án đã hoàn thiện một phần hoặc đã ký nguyên tắc chuyển nhượng, nhưng giấy tờ pháp lý bị kéo dài nên vẫn bị khách hàng cho là lừa đảo. Cũng có loại lừa đảo do người môi giới thấy ngon ăn, lấy một phần tiền khách hàng mua nhà đi mua đất trống rồi tự phân lô bán nền. Những người này tự tin hoàn thiện được giấy tờ pháp lý nhưng cuối cùng không làm được, thành ra lừa đảo". 

Theo đó, ông K.D nhận xét, trừ trường hợp chủ đầu tư cố tình vẽ dự án trên giấy, người môi giới biết mà vẫn bán cho khách hàng thì được xem là lừa đảo, còn lại đa số người môi giới chỉ làm công việc bán sản phẩm thật theo thông tin chủ đầu tư cung cấp, nếu vi phạm pháp luật thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm. 

Cùng ý kiến với ông K.D, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, nếu lừa đảo thì nên xét đến vai trò của chủ đầu tư nhiều hơn là người môi giới. Bởi lẽ, nhân viên môi giới chỉ bán hàng theo định hướng của chủ đầu tư. Ngay cả việc môi giới bán một căn cho nhiều người thì cũng không thể nào qua mắt được lãnh đạo công ty BĐS. Theo ông Chánh, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay tạo điều kiện cho các chủ đầu tư thiếu năng lực xây nhà để bán và thực tế đã xuất hiện nhiều. "Đối với một dự án chung cư, chẳng hạn có suất đầu tư 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư chỉ cần 10-15 tỷ đồng là đã có thể triển khai. Nếu vấn đề này được siết lại thì sẽ có ít vụ lừa đảo hơn. Còn vai trò của người môi giới trong các vụ lừa đảo như vừa qua vẫn rất khó để nhìn nhận cho chính xác", ông Chánh đánh giá. 

Ở góc độ khác, vai trò của người môi giới trong các vụ lừa đảo, theo ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thủ Đức House) thì không thể nói môi giới không liên quan. Bởi vì người môi giới nắm rõ thông tin sản phẩm, đại diện doanh nghiệp tư vấn cho khách hàng và nhận lợi ích từ hoa hồng bán hàng. Theo đó, ông Hoàng cho rằng cần siết chặt hơn nữa trách nhiệm pháp lý với đội ngũ môi giới, đồng thời phải giám sát chặt chẽ hoạt động này về chứng chỉ hành nghề và nghiệp vụ bán hàng. Thời gian qua, dù đã có luật nhưng việc giám sát vẫn bị buông lỏng.