Kiến nghị tăng giá đất và hệ số K

Trong khi Sở Tài chính Thành phố cũng vừa có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng cho năm 2019 trên địa bàn theo hướng sẽ tăng hệ số điều chỉnh lên 0,4 lần so với năm 2018.

Nếu kiến nghị tăng giá đất quy định trong bảng giá nhà, đất lên 2 lần so với hiện nay của Cục Thuế TP.HCM được chấp thuận, hằng năm số thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn sẽ tăng thêm khoảng trên 2.000 tỷ đồng.

Giá đất tăng 2 lần

Lý giải về kiến nghị này, lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM cho biết, có những trường hợp kê khai giá chuyển nhượng nhà đất quá thấp, kê khai giá chuyển nhượng chưa phù hợp với giá giao dịch trên thị trường nhằm giảm thuế và phí, thậm chí có nhiều hồ sơ khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn bảng giá tối thiểu. Trong trường hợp này, Cục Thuế sẽ lấy giá tính lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá do UBND TP.HCM ban hành.

Điều bất hợp lý là theo khảo sát của Cục Thuế, giá thực tế trên thị trường bình quân cao hơn gấp 4 - 6 lần so với bảng giá do UBND TP.HCM ban hành. Các trường hợp kê khai giá chuyển nhượng tương đối phù hợp với giá thị trường là cao hơn trên 3 lần so với bảng giá. Do đó, cục Thuế kiến nghị UBND TP.HCM có bảng giá đất dành riêng cho việc tính thuế, phí về nhà đất để tránh thất thu ngân sách.

Link bài viết

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong kiến nghị gửi Chính phủ và các bộ, ngành về việc đề xuất sửa đổi về giá đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cho rằng các quy định và cơ chế xác định giá đất, thẩm định giá đất khi vận hành thực tế đã cho thấy chưa đảm bảo nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". Lấy ví dụ về mức giá đất cao nhất trong bảng giá đất của địa phương, HoREA cho biết, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, trong đó quy định giá đất tối đa tại TP.HCM (đô thị đặc biệt) là 162 triệu đồng/m2. Bảng giá đất này đã xác định 3 tuyến đường, gồm Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức giá cao nhất, tính theo công thức 162 triệu đồng/m2 + (162 x 30%) = 210,6 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường khoảng hơn 1 tỷ đồng/m2.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo 4 phương pháp là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Kết quả của việc thực hiện theo 4 phương pháp này là đã có sự chênh lệch về kết quả định giá đất, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao như đất ở, đất thương mại, dịch vụ... "Những việc này dẫn đến kết quả việc xác định giá đất, thẩm định giá đất thiếu tính chính xác, thiếu độ tin cậy, dễ dẫn đến vận dụng tùy tiện và dễ phát sinh tiêu cực, dẫn đến việc thỏa thuận ngầm và chia chác, bớt xén", ông Châu nói.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường hiện đang gặp khó khăn. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì phải căn cứ vào giá giao dịch thực tế, nhưng phần lớn giá giao dịch thực tế đã bị khai thấp so với giá giao dịch thực để không phải nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân.

Hệ số K tăng 0,4 lần

Bên cạnh kiến nghị về giá đất của Cục Thuế, Sở Tài chính TP.HCM cũng vừa có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng cho năm 2019 trên địa bàn theo hướng sẽ tăng hệ số điều chỉnh lên 0,4 lần so với năm 2018. Hệ số này được áp dụng trong trường hợp các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính về thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở.

Theo văn bản này, TP.HCM được phân làm 5 khu vực để áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất. Khu vực một gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận. Khu vực hai gồm các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú. Khu vực ba gồm các quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức. Khu vực bốn gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Khu vực năm là huyện Cần Giờ.

Văn bản lấy ý kiến bổ sung hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có chuyển mục đích sử dụng (thuộc trường hợp tiếp tục sử dụng theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất), hệ số điều chỉnh là 1,5 lần giá đất do UBND TP.HCM quy định. Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển nhượng và trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất hoặc xác định đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm chuyển sang trả một lần hay tình huống xác định giá thuê để cổ phần hóa được đề xuất hệ số điều chỉnh cao hơn.

Cụ thể, khu vực một, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 là 2,5 lần giá đất do UBND TP.HCM quy định và công bố, khu vực hai có hệ số điều chỉnh 2,3 lần, khu vực ba là 2,1 lần. Trong khi đó khu vực bốn có hệ số điều chỉnh giá đất là 1,9 lần, khu vực năm, tức huyện Cần Giờ sẽ áp hệ số điều chỉnh giá đất mới là 1,7 lần.

Hệ số điều chỉnh đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê, thuê đất xác định đơn giá hằng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên hoặc điều chỉnh lại đơn giá thuê cho chu kỳ tiếp theo, được áp dụng theo 2 nhóm:

Nhóm thứ nhất thuê để kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê, văn phòng làm việc và cho thuê, hệ số điều chỉnh lần lượt 2,5 cho khu vực một, 2,3 cho khu vực hai, 2,1 cho khu vực ba, 1,9 cho khu vực bốn và 1,7 cho khu vực năm.

Nhóm thứ hai, thuê đất để sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh hoặc kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cảng, nhà ga... có hệ số điều chỉnh giá đất thấp hơn: Khu vực một hệ số điều chỉnh là 1,7 lần, khu vực hai là 1,6 lần, khu vực ba là 1,55 lần, khu vực bốn và năm là 1,5 lần.

Nhằm đảm bảo tính chặt chẽ trong việc tổ chức thực hiện, Sở Tài chính đề nghị các sở, ngành và UBND quận, huyện sớm có văn bản đóng góp ý kiến để tổng hợp trình UBND Thành phố xem xét, ra quyết định.

DUY KHÁNH