Dòng tiền đổi hướng, bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc mới

Nội dung được chia sẻ tại Hội thảo “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Thị trường bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc”, do Kênh thông tin tài chính kinh tế CafeF tổ chức sáng ngày 26/6.

Thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực kinh tế vĩ mô

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Đồng thời, thanh khoản thị trường có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn...

Đối với nửa cuối năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời tập trung phát triển các vùng động lực như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, chính sách điều hành sẽ tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định và phát triển các kênh huy động vốn phi ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu và các quỹ đầu tư. Điều này sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Song song, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung. Theo ông Đính, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Trên cơ sở đó, ông Đính đưa ra dự báo nguồn cung bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc các trục hạ tầng mới.

Cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy. Trong bối cảnh áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư sẽ phải gia tăng sức cạnh tranh thông qua việc tái định vị sản phẩm và xây dựng mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của thị trường.

Dòng tiền đổi hướng...

Ông Ngô Thành Huấn - Chủ tịch Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT, chỉ ra nghịch lý rằng nguồn lực tài chính trong nền kinh tế vẫn dồi dào nhưng thanh khoản trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở thị trường sơ cấp, lại không tương xứng.

Vấn đề nằm ở chỗ dòng tiền đã thay đổi cách vận hành. Nếu trước đây, chỉ cần có thông tin quy hoạch hạ tầng là đủ để kích hoạt một chu kỳ tăng giá thì hiện nay điều đó không còn đúng. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng đơn thuần, mà bắt đầu quay về với các yếu tố nền tảng.

Chủ tịch FIDT dẫn lại giai đoạn 2013-2016, thị trường vận hành theo một logic đơn giản: Mua sớm - chờ hạ tầng - bán lại với giá cao hơn; đất nền vùng ven, đất khu công nghiệp hay những khu vực mới nổi đều có thể tăng giá mạnh trong thời gian ngắn. Nhưng từ sau năm 2023, ngay cả khi chính sách tiền tệ được nới lỏng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều khu vực vẫn không thể tái hiện lại chu kỳ tăng trưởng như trước. Điều này cho thấy yếu tố quyết định không còn là thông tin, mà là khả năng tạo ra giá trị thực.

Nhà đầu tư hiện nay đặt ra những câu hỏi khác như khu vực đó có việc làm, dân cư thực sự sinh sống, khả năng cho thuê, hay thanh khoản dài hạn... Đó là một sự chuyển dịch rõ rệt từ tư duy đầu cơ sang tư duy đầu tư. Bất động sản không còn được nhìn như một công cụ “lướt sóng”, mà là một tài sản cần tạo ra dòng tiền ổn định. Những tài sản không có khả năng khai thác thực dù giá đã điều chỉnh vẫn khó thu hút dòng vốn. Ngược lại, các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực hoặc có thể tạo dòng tiền cho thuê vẫn duy trì được sức hút.

Ông Huấn dẫn lại giai đoạn thị trường khó khăn cuối năm 2022 khi thanh khoản đất nền ở các khu vực xa dân cư sụt giảm hơn 80%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ và các bất động sản có khả năng khai thác thực tế phục hồi nhanh cả về thanh khoản lẫn giá chỉ sau khoảng một năm. Ngược lại, nhiều khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng đầu cơ đến nay vẫn chưa thể quay lại mức giá đỉnh trước đây.

"Tôi cho rằng đây là thông điệp quan trọng nhất của thị trường hiện nay. Dòng tiền không biến mất mà đang dịch chuyển sang những tài sản có chất lượng, có khả năng tạo dòng tiền, có hạ tầng, pháp lý minh bạch và giá trị sử dụng thực. Đó sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới", ông Huấn nói.

Chờ "sóng" từ dòng vốn FDI chất lượng cao

Theo ông Ngô Thành Huấn, sau cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu theo chiến lược "Trung Quốc +1", Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, Việt Nam cần đồng thời nâng cao năng lực sản xuất, hoàn thiện chuỗi cung ứng và logistics, đồng thời phát triển các trung tâm tài chính quốc tế để lưu thông dòng vốn.

"Khi Chính phủ tập trung vào ba động lực này, bất động sản sẽ không còn là câu chuyện chỉ cần mở một tuyến đường hay kéo metro là giá tăng. Giá trị bất động sản sẽ được tạo ra theo chuỗi FDI - việc làm - dịch vụ - dân cư", ông Huấn phân tích.

Cụ thể, trình tự phát triển mới của thị trường sẽ bắt đầu từ việc thu hút FDI, sau đó tạo việc làm, hình thành sinh kế bền vững, phát triển hệ thống dịch vụ, trường học, bệnh viện và cuối cùng mới thu hút người dân đến sinh sống lâu dài.

Chủ tịch FIDT đặc biệt nhấn mạnh khái niệm "dân số cơ học" - yếu tố sẽ quyết định sự tăng trưởng bền vững của bất động sản trong giai đoạn tới. "Nơi nào có dân số cơ học, nơi đó bất động sản sẽ tăng trưởng bền vững. Đây là sự dịch chuyển dân cư đến những nơi có việc làm, có cơ hội phát triển và xây dựng cuộc sống lâu dài, chứ không phải tăng dân số tự nhiên", ông nói.

Trường hợp của Bắc Ninh là ví dụ điển hình. Sau nhiều năm phát triển công nghiệp, khi hạ tầng, trường học, bệnh viện và dịch vụ được hoàn thiện, người lao động không chỉ đến làm việc mà còn đưa cả gia đình đến sinh sống. Chính quá trình này đã tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản địa phương.

Tương tự, Bình Dương cũng là minh chứng rõ nét. Đây là địa phương có tốc độ gia tăng dân số cơ học thuộc nhóm cao nhất cả nước, nhờ đó phân khúc căn hộ tại Thành phố mới Bình Dương nhiều năm liền duy trì hiệu suất cho thuê từ 7-9,5%. Theo ông Huấn, mức tăng trưởng ổn định này không đến từ đầu cơ mà xuất phát từ nền tảng gồm FDI, việc làm, dịch vụ và hệ thống an sinh xã hội.

Thêm nữa, ông Huấn cho rằng dòng vốn trong thời gian tới sẽ tiếp tục tập trung vào các cực tăng trưởng kinh tế; các đô thị vệ tinh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An sẽ có nhiều cơ hội phát triển nếu được đầu tư đồng bộ về hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và metro, giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng không gian phát triển đô thị.

Hưng Khánh