Quy định mới về điều kiện và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Theo Nghị định, việc cấp giấy phép xây dựng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Xây dựng năm 2025. Trong đó, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo giấy tờ hợp pháp về đất đai và tuân thủ quy hoạch tương ứng đối với từng loại hình công trình.

Đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, thiết kế phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải đáp ứng quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn theo quy định. Riêng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp phải phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, công trình phải bảo đảm các yêu cầu về an toàn chịu lực, bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thủy lợi, năng lượng, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh và các công trình liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Đối với các công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp hoặc có ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, thiết kế xây dựng phải được thẩm tra về an toàn công trình, sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các yêu cầu chuyên ngành, trong đó có phòng cháy, chữa cháy nếu thuộc diện bắt buộc.

Ngoài ra, thiết kế xây dựng phải được lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định; hồ sơ đề nghị cấp phép cũng phải đáp ứng đầy đủ thành phần theo từng loại công trình.

Nghị định cũng quy định cụ thể điều kiện cấp giấy phép đối với hoạt động sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Theo đó, việc sửa chữa, cải tạo phải bảo đảm các yêu cầu về an toàn, môi trường và phù hợp với quy định hiện hành; trường hợp di dời công trình phải có phương án bảo đảm an toàn lao động, an toàn cho công trình và khu vực lân cận.

Đối với giấy phép xây dựng có thời hạn, công trình chỉ được xem xét cấp phép khi thuộc khu vực đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai và chưa có quyết định thu hồi đất. Công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, quy mô và thời hạn tồn tại do UBND cấp tỉnh quy định.

Khi hết thời hạn ghi trong giấy phép và Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chủ đầu tư có trách nhiệm tự tháo dỡ công trình. Nếu quy hoạch chưa được triển khai, công trình được tiếp tục sử dụng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Đáng chú ý, đối với khu vực đã có kế hoạch sử dụng đất cấp xã, việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với công trình xây mới sẽ bị hạn chế. Tuy nhiên, nếu sau hai năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã công bố, người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.

Nghị định quy định UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý, ngoại trừ các công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế thực hiện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc phạm vi quản lý của mình.

Đối với các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh, thẩm quyền cấp giấy phép thuộc Sở Xây dựng.

Nghị định cũng quy định nguyên tắc xác định thẩm quyền trong một số trường hợp đặc thù như dự án có nhiều loại công trình với cấp khác nhau, công trình thay đổi cấp sau khi điều chỉnh thiết kế hoặc công trình xây dựng gắn với công trình hiện hữu.

Theo Nghị định, giấy phép xây dựng sẽ bị thu hồi nếu được cấp không đúng quy định của pháp luật hoặc chủ đầu tư không khắc phục vi phạm xây dựng theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn quy định.

Nghị định số 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý hoạt động xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2025, đồng thời tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng.

Nguyễn Hùng