Nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê: Chỉ ưu đãi là chưa đủ

Vấn đề được đưa ra bàn luận tại Chương trình Café Doanh nhân HUBA lần thứ 89 với chủ đề "Nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê - Giải pháp an cư cho người lao động". Theo các diễn giả, chỉ ưu đãi tín dụng là chưa đủ nếu không đồng thời tháo gỡ các rào cản về thể chế và cơ chế đầu tư.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang đối mặt với sự mất cân đối kéo dài giữa các phân khúc. 70% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, phân khúc trung cấp chiếm 25%, còn nhà ở bình dân và nhà ở xã hội (NOXH) chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ.

Dự án nhà ở xã hội còn thiếu đất và cơ chế

Khoảng cách lớn giữa cung và cầu khiến nhiều công nhân vẫn phải sống trong các khu nhà trọ chật hẹp, điều kiện sinh hoạt và an toàn còn hạn chế, trong khi chi phí thuê nhà ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập.

Ông Nguyễn Văn Thân - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp các Khu công nghiệp TP.HCM, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Phát triển Khu công nghiệp Vĩnh Lộc nhận định: "Nhu cầu nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất hiện rất lớn nhưng khó khăn hiện nay là đất trong khu công nghiệp chỉ được sử dụng cho sản xuất, còn muốn xây nhà ở cho công nhân thì doanh nghiệp phải tìm quỹ đất bên ngoài với chi phí rất cao”.

Theo ông Thân, khi doanh nghiệp không thể chủ động phát triển nhà ở gần nơi làm việc, cả doanh nghiệp và người lao động đều phải gánh thêm chi phí. Người lao động mất nhiều thời gian và chi phí đi lại, trong khi doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì nguồn nhân lực ổn định.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Hữu Nghĩa - Phó Chủ tịch HoREA, Chủ tịch Tập đoàn Lê Thành cho rằng, việc phát triển NOXH hiện nay đang thiếu một cơ chế đủ thông thoáng để doanh nghiệp có thể triển khai dự án với chi phí hợp lý.

Ông dẫn chứng, với một dự án khoảng 1.000 căn hộ cho thuê có tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, nếu doanh nghiệp chỉ có 20% vốn tự có và phải vay thương mại phần còn lại với lãi suất khoảng 10%/năm, thì chỉ riêng thời gian chờ hoàn tất thủ tục và xây dựng cũng khiến chi phí lãi vay tăng thêm hàng trăm tỷ đồng.

Ông nhấn mạnh: "Thủ tục pháp lý có thể kéo dài cả năm, sau đó còn thời gian xây dựng nên phải đến năm 2028 hoặc 2029 dự án mới có nhà. Nếu không đẩy nhanh tiến độ thì rất khó đạt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Điều doanh nghiệp cần nhất hiện nay là một 'luồng xanh' cho thủ tục đầu tư, bởi mỗi tháng chậm trễ đều làm tăng chi phí vốn và cuối cùng người phải gánh chính là người mua hoặc người thuê nhà."

Cần cơ chế riêng và đặc thù

Theo ông Nguyễn Quang Thanh - Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC), TP.HCM đang thực hiện chương trình hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết 98 của Quốc hội và Nghị quyết 09 của HĐND TP.HCM đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên. Sau khi được ngân sách hỗ trợ, chủ đầu tư chỉ phải chịu mức lãi suất thực tế rất thấp. Tuy nhiên, điều kiện tiếp cận hiện vẫn còn khá chặt, nhất là quy định doanh nghiệp phải có 100% vốn trong nước.

Tuy nhiên, theo ông Thanh, việc hỗ trợ tín dụng chỉ giải quyết được một phần bài toán. Điều quan trọng hơn là phải cải cách mạnh thủ tục đầu tư. Ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất cần tách hạn mức tín dụng dành cho NOXH khỏi tín dụng bất động sản thương mại; bỏ quy định ký quỹ đối với các dự án NOXH; đồng thời áp dụng cơ chế "luồng xanh" trong các thủ tục về đất đai, môi trường, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng để rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án.

Bên cạnh đó, ông cũng kiến nghị nâng mức lợi nhuận định mức đối với dự án NOXH cho thuê lên 15%, kéo dài thời gian vay ưu đãi và áp dụng các chính sách giảm thuế nhằm tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư dài hạn.

Ở góc nhìn doanh nghiệp phát triển dự án, ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho rằng phát triển NOXH không chỉ dừng lại ở việc xây dựng những căn hộ giá rẻ mà cần tạo lập một môi trường sống đầy đủ tiện ích, giúp người lao động có điều kiện ổn định cuộc sống.

Theo ông Thạch, mô hình đưa NOXH vào các khu đô thị đồng bộ sẽ giúp người thu nhập thấp được thụ hưởng hệ thống hạ tầng và dịch vụ như các dự án thương mại, thay vì bị tách biệt thành những khu nhà ở thiếu tiện ích. Đây cũng là hướng đi Bcons đang triển khai tại một số dự án nhằm nâng cao chất lượng sống cho người lao động.

Thanh Ngân