Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành: “Làm nhà ở cho thuê, doanh nghiệp phải kiên định và nhiều tâm huyết…”

* Vậy tại sao nhiều năm trước, ông đã “đặt cược” vào điều gì để tin rằng mô hình cho thuê nhà ở sẽ có chỗ đứng?

- Lê Thành chọn phân khúc nhà ở cho thuê từ năm 2012. Khi đó, tôi nhận ra một khoảng trống rất lớn: Nhu cầu về chỗ ở thuê tử tế còn thiếu. Công nhân luôn phải chịu những bất cập: Giá thuê có thể tăng bất cứ lúc nào, điều kiện sống xuống cấp nhưng không được cải thiện, không gian chật chội, thiếu an toàn, thiếu tiện ích cơ bản như chỗ để xe, bếp nấu hay môi trường sống lành mạnh. Người thuê không dám đầu tư cho cuộc sống của mình từ cái bếp, cái tủ đến những vật dụng tối thiểu vì luôn trong tâm thế có thể phải chuyển đi bất cứ lúc nào. Vì thế, tôi tin rằng nếu tạo ra được một mô hình nhà ở cho thuê với chất lượng sống tốt hơn, ổn định hơn, chi phí hợp lý và phương thức thanh toán phù hợp, thì không chỉ giải quyết nhu cầu thực của người lao động mà còn giúp họ an tâm làm việc, gắn bó lâu dài với thành phố.

Điều đáng nói là các dự án này gần như không phải làm marketing. Khách hàng cũ giới thiệu khách hàng mới, cư dân trong hệ thống tự hình thành một mạng lưới lan truyền , nhiều cư dân tại các dự án cho thuê dài hạn không còn xem đó là nơi ở tạm, mà coi như “nhà của mình” gắn bó lâu dài, ổn định cuộc sống và công việc. Điều này phản ánh đúng bản chất của mô hình là đánh vào nhu cầu thật, phục vụ đúng số đông là nhóm thu nhập trung bình và thấp chiếm tới phần lớn xã hội, nhưng trước đây lại ít được thị trường chú ý.

* Nhưng biên lợi nhuận của nhà cho thuê rất thấp, thời gian hoàn vốn lại dài hơn cả nhà ở xã hội để bán. Vậy mô hình này có thực sự “nuôi” được doanh nghiệp không?

- Đúng là lợi nhuận thấp, thời gian hoàn vốn dài, trong khi áp lực dòng tiền lại lớn. Ví dụ đơn giản, một căn hộ đầu tư khoảng 1 tỷ đồng, cho thuê mỗi tháng 6-7 triệu thì một năm thu về khoảng 80-90 triệu. Nhưng nếu dùng vốn vay ngân hàng với lãi suất khoảng 10%/năm, riêng tiền lãi đã tương đương 100 triệu. Tức là toàn bộ tiền cho thuê chỉ đủ trả lãi, chưa có dòng tiền để trả gốc. Làm quy mô lớn thì áp lực càng nặng, vì vốn vay sẽ “treo” lại rất lâu trong hệ thống.

Muốn làm được, chỉ có hai cách. Một là doanh nghiệp phải kiểm soát tỷ lệ vay rất thấp, như Lê Thành chỉ vay khoảng 20-30%, tối đa không vượt quá 50%. Vay cao hơn là mất cân đối ngay. Đồng thời, doanh nghiệp phải cắt giảm tối đa bộ máy vận hành, bộ máy triển khai không được rườm rà. Hai là phải có chính sách tín dụng ưu đãi đủ dài hạn, với lãi suất vô cùng ưu đãi thì dòng tiền mới có dư để vừa trả lãi, vừa trả gốc và duy trì vận hành doanh nghiệp .

Vì vậy, nếu đặt mục tiêu lợi nhuận cao ngay từ đầu thì sẽ không thể đi được với mô hình này. Đây trước hết là câu chuyện trách nhiệm với người lao động, với Thành phố và với chính sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải thực sự kiên định và có tâm huyết, chấp nhận biên lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm, đổi lại là một dòng khách hàng ổn định và lâu dài.

* Về thủ tục hành chính hiện theo ông đã cải thiện được đến đâu?

- Nhà nước đã có bước chuyển rất rõ, thậm chí đã đồng ý cắt giảm nhiều thủ tục cho nhà ở xã hội. Tức là trên giấy tờ, cơ chế đã “mở” hơn trước rất nhiều. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ chủ trương thì thông, còn thực thi có thông hay không lại là câu chuyện khác.

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được đã có chỉ đạo lãnh đạo các Sở ngành Thành phố phải tạo điều kiện tối đa, giải quyết nhanh nhất cho doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, vì mục tiêu chung là an sinh cho người dân. Điều này phản ánh một thực tế lâu nay ở khâu thực thi, không phải lúc nào cũng đúng tinh thần đó. Vẫn còn tình trạng cán bộ xử lý hồ sơ theo tư duy cũ, nói thẳng là tìm điểm chưa đúng để bắt bẻ, để giữ lại, thay vì nhìn tổng thể để tháo gỡ cho dự án chạy. Một dự án không bao giờ hoàn hảo 100%. Có thể 8-9 phần đúng, còn 1-2 phần vướng. Nếu tư duy là hỗ trợ, thì xử lý những phần đúng để dự án đi tiếp, còn vướng thì cùng tháo. Nhưng nếu tư duy là “soi”, thì chỉ cần 1-2 điểm chưa rõ là dự án bị dừng lại. Đó mới là điểm nghẽn lớn.

* Nếu nhìn ở góc độ quỹ đất và cả khả năng chuyển đổi công năng, theo ông, liệu chúng ta có đang bỏ sót những nguồn lực sẵn có?

- Hiện nay chúng ta đang quá tập trung vào việc phát triển các dự án mới, nhưng lại bỏ quên một nguồn lực rất lớn đã tồn tại sẵn trong xã hội, đó là khu nhà trọ của người dân. Thực chất, những hộ dân làm nhà trọ cũng đang tham gia cung cấp nhà ở cho xã hội, tức là đang làm đúng vai trò của nhà ở cho thuê. Nhưng họ gần như không nhận được bất kỳ hỗ trợ nào. Thuế đánh vào hoạt động này gần như tương đương với các loại hình cho thuê thương mại khác, không có sự phân biệt hay ưu đãi.

Vậy câu hỏi đặt ra là: Chúng ta khuyến khích cái gì? Nếu đã xác định nhà ở cho thuê là một hướng đi quan trọng, thì chính những hộ dân này phải được hỗ trợ từ thuế, đến tiếp cận vốn vay… để họ có điều kiện nâng cấp, cải tạo chỗ ở, nâng chất lượng sống cho người thuê. Đây là việc có thể làm ngay, hiệu quả nhanh, thay vì chỉ chờ dự án mới.

Còn về quỹ đất cần rà soát lại những khu đất Nhà nước đang quản lý nhưng chưa sử dụng hiệu quả, từ đó giao cho doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở xã hội quy mô phù hợp. Hai là quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập. Đây mới là điểm vướng lớn. Doanh nghiệp mua đất theo giá thị trường, có khi rất cao, nhưng khi tham gia làm nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê thì cơ chế tính toán lại chi phí đất, hoàn trả hay khấu trừ lại không rõ ràng, không sát thực tế, thậm chí tính theo khung giá thấp hơn rất nhiều. Ví dụ, doanh nghiệp bỏ ra 100 tỷ mua đất, nhưng khi tính toán lại chỉ được ghi nhận 50 tỷ, thì phần chênh lệch đó doanh nghiệp phải gánh. Như vậy là lỗ ngay từ đầu.

* Ông có đề xuất cụ thể gì để tháo gỡ những điểm nghẽn trên? Đặc biệt, nếu TP.HCM được trao cơ chế đặc thù để “đi nhanh, đi riêng”, thì nên ưu tiên đưa những nội dung gì?

- Tư duy chuyển từ “xây nhà để bán” sang “làm nhà cho thuê” là hoàn toàn đúng. Nói thật là chúng ta nhận ra hơi muộn, nhưng muộn còn hơn không. Bởi đây mới là gốc của bài toán an cư, giúp số đông người dân có chỗ ở ổn định, lâu dài. Còn với mục tiêu phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê đến năm 2030 của TP.HCM, tôi cho rằng đây là một mục tiêu rất lớn, mang tính tham vọng cao. Muốn làm được thì TP.HCM không thể đi theo một hướng mà phải đồng thời triển khai nhiều giải pháp, từ quỹ đất, cơ chế chính sách đến tài chính. Đặc biệt, gỡ vướng cho doanh nghiệp bởi làm nhà ở xã hội mà khó một, thì làm nhà ở cho thuê sẽ khó gấp nhiều lần.

Tôi đề xuất cần có những cơ chế đặc thù, thể hiện rõ trong Luật Đô thị đặc biệt của TP.HCM sắp tới để có thể giải quyết được tất cả những điểm nghẽn làm giảm sức hút đối với doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở cho thuê.

Thứ nhất là khung pháp lý. Phải có quy định rõ ràng, ổn định, nhất quán, thuộc thẩm quyền Trung ương, để doanh nghiệp yên tâm làm dài hạn. Không thể để tình trạng chủ trương thì có nhưng áp dụng mỗi nơi một kiểu.

Thứ hai là thủ tục xây dựng. Cái gì doanh nghiệp, đơn vị tư vấn, giám sát làm được thì nên giao hẳn cho họ, Nhà nước không nên ôm hết. Ví dụ các khâu kiểm tra kỹ thuật, nếu các bên đã ký chịu trách nhiệm thì nên chuyển sang hậu kiểm, thay vì thêm một tầng kiểm tra nữa gây kéo dài thời gian. Nhà nước nên tập trung vào kiểm soát những công trình công, còn lại để thị trường vận hành đúng chức năng.

Thứ ba là chính sách tài chính phải rõ và thực chất: Vốn từ đâu, vay như thế nào, lãi suất bao nhiêu, cơ chế hỗ trợ ra sao. Không thể để tình trạng trên giấy có ưu đãi nhưng thực tế doanh nghiệp không tiếp cận được.

Thứ tư là cơ chế ưu đãi phải đủ mạnh để tạo động lực. Ví dụ, cần cho phép tăng hệ số sử dụng đất để tối ưu quỹ đất, tạo thêm sản phẩm. Về thuế, nhà ở xã hội cho thuê phải được ưu đãi cao hơn nhà ở xã hội để bán vì thời gian thu hồi vốn dài hơn. Nếu loại hình nhà ở xã hội để bán đang được giảm 50% thì nhà cho thuê phải giảm sâu hơn, có thể 70-80% thì doanh nghiệp mới cân đối được.

Thứ năm là hỗ trợ hạ tầng. Nhà nước cần tham gia mạnh hơn vào hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong và ngoài dự án. Nếu đã xác định đây là phân khúc an sinh, thì mức hỗ trợ phải đủ lớn, thậm chí cao hơn hiện nay, để chia sẻ gánh nặng ban đầu với doanh nghiệp.

Nói thẳng, khối lượng công việc phía trước của TP.HCM là rất lớn. Hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội và nhà cho thuê trong vài năm tới là một áp lực cực kỳ nặng. Trong khi đó, dự án bất động sản không thể làm trong ngày một ngày hai, mà cần vài năm để hoàn thành. Vì vậy, nếu không tháo gỡ ngay từ bây giờ thì đến khi chính sách hoàn thiện, cũng đã trễ tiến độ.

“

Làm nhà ở cho thuê là câu chuyện trách nhiệm với người lao động, với Thành phố và với chính sự phát triển bền vững của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải thực sự kiên định và có tâm huyết, chấp nhận biên lợi nhuận thấp, dòng tiền chậm, đổi lại là một dòng khách hàng ổn định và lâu dài.

Ông Lê Hữu Nghĩa

* Với vai trò Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM và Chủ tịch Hội Doanh nghiệp Tây Sài Gòn, ông thấy năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp đang ở mức độ nào?

- Từ góc nhìn thực tế khi làm việc trực tiếp với doanh nghiệp, tôi cho rằng năng lực cạnh tranh của một bộ phận lớn doanh nghiệp hiện nay đang ở mức đáng lo. Khoảng 60% doanh nghiệp phản ánh doanh thu và lợi nhuận không tăng, thậm chí giảm, cho thấy sức chống chịu và khả năng thích ứng còn hạn chế.

Điểm yếu không chỉ nằm ở nội lực, mà còn ở khả năng thích nghi với môi trường mới. Nhiều doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp nhỏ và vừa, chưa theo kịp xu hướng kinh doanh trên nền tảng số, trong khi chi phí vận hành từ mặt bằng, nhân công đến tài chính… ngày càng tăng, khiến biên lợi nhuận bị bào mòn nghiêm trọng. Bên cạnh đó, việc tiếp cận vốn khó khăn và tâm lý e ngại rủi ro pháp lý cũng làm doanh nghiệp không dám mở rộng hay đầu tư dài hạn.

Một điểm yếu rất rõ nữa là khả năng liên kết giữa các doanh nghiệp còn rời rạc. Mỗi doanh nghiệp tự làm, tự xoay xở, thiếu sự hợp tác để tạo chuỗi giá trị hay chia sẻ nguồn lực, nên càng khó nâng sức cạnh tranh khi đứng trước các đối thủ lớn hoặc các nền tảng có quy mô.

* Ông có đề xuất gì để doanh nghiệp có thể nâng cao năng lực cạnh tranh trong thời gian tới?

- Nhà nước cần tạo một môi trường đầu tư ổn định, minh bạch, đặc biệt thực thi đúng tinh thần Nghị quyết 68 là không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - đây là điểm mà nhiều doanh nhân chia sẻ với tôi rằng khiến họ dè dặt đầu tư, mở rộng các dự án lớn trong thời gian qua. Đồng thời, phải tháo gỡ điểm nghẽn về vốn, giúp doanh nghiệp tiếp cận tín dụng với chi phí hợp lý, và có chính sách hỗ trợ thực chất về công nghệ, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản trị. Khi môi trường thông thoáng và rủi ro được kiểm soát, doanh nghiệp mới dám làm, dám đầu tư và nâng được sức cạnh tranh.

Về phía doanh nghiệp, trước hết phải xác định đúng phân khúc và năng lực cốt lõi, làm cái mình hiểu và kiểm soát được chi phí. Đồng thời, phải thích nghi với môi trường mới, đặc biệt là chuyển đổi xanh, số nhưng không phụ thuộc hoàn toàn vào các nền tảng. Doanh nghiệp cũng cần tăng liên kết để tạo sức mạnh chung thay vì làm đơn lẻ, và quản trị tài chính chặt chẽ, cân đối dòng tiền trong bối cảnh vốn khó, lãi suất cao.

* Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!

Hưng khánh