Vượt "gió ngược", đón chu kỳ mới, doanh nghiệp bất động sản thay đổi để thích ứng

Đó là nhận định của ông Phạm Văn Hoành - Tổng Biên tập Báo Tài chính - Đầu tư tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức tại TP.HCM sáng 12/5.

Biến số thị trường: DN phải thay đổi tư duy và tái cơ cấu nguồn vốn để thích ứng

Theo ông Hoành, chưa bao giờ thị trường BĐS Việt Nam vận động trong một bối cảnh nhiều biến số như hiện nay. Những biến động địa chính trị kéo dài, xu hướng bảo hộ gia tăng, cùng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao đang tạo áp lực lớn lên dòng vốn và chi phí phát triển dự án. Giá vật liệu đầu vào gia tăng, chi phí xây dựng bị đội lên đã tác động đến tiến độ triển khai dự án, cơ cấu nguồn cung và mặt bằng giá trên thị trường.

Ở trong nước, mặc dù đầu tư công, phát triển hạ tầng, dòng vốn FDI và tốc độ đô thị hóa tiếp tục tạo dư địa cho thị trường BĐS phát triển, nhưng thị trường cũng đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ hơn. Điều đó buộc doanh nghiệp BĐS phải thay đổi tư duy phát triển, tái cơ cấu nguồn vốn và thích ứng với yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch và phát triển bền vững.

“

Quý I/2026, cả nước ghi nhận 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng số vốn hơn 629.000 tỷ đồng. Hơn 1.300 dự án đang triển khai xây dựng, đưa khoảng 654.000 căn nhà ra thị trường. Nhiều dự án đã hoàn thành hoặc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Mặc dù BĐS Quý 1/2026 đạt những con số nêu trên nhưng ông Hoành cũng nhận định, chi phí đầu vào tiếp tục gia tăng do biến động giá nhiên liệu và nguyên vật liệu, mặt bằng lãi suất và chi phí vốn vẫn ở mức cao, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2026-2027 ngày càng lớn, cùng với những vướng mắc pháp lý kéo dài tại nhiều dự án. Các yếu tố này đang tạo áp lực không nhỏ lên nguồn cung, thanh khoản và tâm lý thị trường.

Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV,
Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc
gia, thị trường BĐS hiện nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp vốn phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, lại thiếu hụt nghiêm trọng. Sự lệch pha này không xuất phát từ lựa chọn chủ quan của doanh nghiệp, mà là hệ quả tất yếu của môi trường phát triển dự án kéo dài và nhiều rủi ro.

Thực tế cho thấy, thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý cho một dự án có thể kéo dài từ 2-4 năm. Trong khoảng thời gian đó, chi phí vốn, chi phí cơ hội và rủi ro thị trường đều gia tăng, buộc doanh nghiệp phải lựa chọn phân khúc có biên lợi nhuận cao để bù đắp.

Theo bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, Quý I/2026, thị trường có hơn 40.000 căn hộ đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm khoảng hơn 7.000 căn. Nguyên nhân, theo bà Hằng không chỉ nằm ở chi phí đầu vào hay giá đất mà còn đến từ tình trạng thiếu minh bạch thông tin, hiện tượng đầu cơ và “thổi giá” kéo dài trong nhiều năm.

Việc ách tắc pháp lý đang tạo ra hiệu ứng dây chuyền đối với dòng vốn. Hiện còn khoảng 4.500 dự án bất động sản vướng mắc, với tổng quy mô lên tới hơn 3 triệu tỷ đồng. Khi dự án không thể triển khai, vốn bị “chôn”, doanh nghiệp không thể xoay vòng dòng tiền, còn ngân hàng buộc phải siết chặt tín dụng do rủi ro gia tăng. Hệ quả là toàn bộ thị trường rơi vào trạng thái kém thanh khoản và thiếu động lực phục hồi. Vì vậy, giải pháp cũng cần tiếp cận theo hướng tổng thể thay vì xử lý từng phần rời rạc.

Về chính sách, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh yêu cầu cấp thiết là tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ khung pháp lý, đặc biệt giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Việc xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và BĐS cũng sẽ giúp công khai các thông tin về quy hoạch, pháp lý, giao dịch và giá cả. Khi dữ liệu được minh bạch, hành vi đầu cơ sẽ bị hạn chế, thị trường vận hành sát hơn với giá trị thực.

Cùng với đó, việc đưa các công cụ tài chính như Quỹ nhà ở quốc gia hay các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành sẽ giúp bổ sung nguồn lực trung và dài hạn cho thị trường. Đây là điều kiện cần để giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng - vốn đang chịu áp lực kiểm soát rủi ro.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, việc điều hành tín dụng cần linh hoạt nhưng có kiểm soát, với định hướng tăng trưởng khoảng 15% trong năm 2026. Song song đó là các giải pháp kiểm soát giá BĐS, tránh tình trạng tăng giá vượt xa giá trị thực và thu nhập của người dân.

TS. Lực cũng kiến nghị, cần rút ngắn thời gian cấp phép và giảm bớt các thủ tục chồng chéo, nếu không mọi nỗ lực giảm giá nhà hay tăng nguồn cung đều khó đạt hiệu quả.

Tuy nhiên, điểm then chốt vẫn nằm ở việc tái cân bằng cấu trúc sản phẩm, đặc biệt là phát triển phân khúc nhà ở trung cấp. Hiện, một bộ phận đông đảo người có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng gần như không đủ khả năng tiếp cận nhà ở cao cấp, nhưng cũng không thuộc diện được hỗ trợ nhà ở xã hội.

Vì thế, cần định hình rõ một phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp, với các tiêu chí cụ thể về diện tích, giá bán và đối tượng tiếp cận. Cụ thể, các căn hộ có diện tích 70-100 m², giá dao động từ 3-7 tỷ đồng tùy khu vực.

Doanh nghiệp: Thích ứng, đón chu kỳ mới

Sau giai đoạn thanh lọc kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một trạng thái mới: Tái cấu trúc sâu sắc từ phía cả cung lẫn cầu.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam nhận định, nếu như giai đoạn trước năm 2015, người mua còn nặng tâm lý sở hữu nhà liền thổ, thì hiện nay, thế hệ 8X, 9X đã chấp nhận thậm chí ưu tiên các sản phẩm căn hộ trung và cao cấp. Các chủ đầu tư hiện nay cũng đang cung ứng sản phẩm chất lượng hơn, tích hợp nhiều tiện ích hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người mua.

Bà Thi Anh Đào - Giám đốc Khối Marketing, Masterise Group cũng cho rằng, nhu cầu “mua để ở” đang dần chiếm ưu thế so với đầu tư ngắn hạn. Đáng chú ý hơn, người mua hiện nay không còn nhìn bất động sản đơn thuần như một tài sản để “lướt sóng”, mà trước hết là “một tài sản giữ giá trị bền vững theo thời gian”.

Cùng với đó là sự dịch chuyển trong “gu” tiêu dùng. Nếu trước đây, vị trí trung tâm được xem là yếu tố gần như tuyệt đối, thì hiện nay, người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sống tổng thể với hàng loạt nhu cầu khác như: Trường học, bệnh viện, môi trường sống, cộng đồng cư dân... Điều này lý giải vì sao các khu đô thị tích hợp, dù nằm xa trung tâm vẫn ngày càng được ưa chuộng. Đặc biệt, người mua hiện nay thậm chí “mua hàng xóm”, mua cộng đồng, chứ không chỉ mua một căn nhà.

Với doanh nghiệp, điều này đồng nghĩa với việc không thể tiếp tục dựa vào các công thức cũ mà phải thích ứng, thiết kế lại từ việc lựa chọn phân khúc, phát triển sản phẩm, đến cấu trúc tài chính và chiến lược bán hàng... để phù hợp với một thị trường ngày càng khắt khe và minh bạch hơn.

Hưng Khánh