HoREA kiến nghị điều chỉnh quy định xác định dân số nhà chung cư

Theo HoREA, quy định mới về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư có thể đang tạo ra sự lệch pha trên thị trường, khi nguồn cung căn hộ diện tích lớn gia tăng trong khi căn hộ nhỏ và vừa, vốn phù hợp với nhu cầu của phần lớn người dân lại ngày càng khan hiếm.

HoREA cho biết Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 9/1/2026, là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ tại các dự án nhà ở. Tuy nhiên, sau khoảng hai tháng triển khai, một số quy định trong quyết định này đã bộc lộ những điểm chưa phù hợp với thực tế.

Theo hiệp hội, phương pháp tính dân số dựa trên diện tích căn hộ và số phòng ngủ được áp dụng khá chặt chẽ, thậm chí được đánh giá còn nghiêm ngặt hơn quy định tương tự tại Hà Nội.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cho rằng cách tính này đang làm gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn (3 - 4 phòng ngủ, trên 85 m²), trong khi nguồn cung căn hộ vừa (2 phòng ngủ, khoảng 45 - 70 m²) và căn hộ nhỏ (dưới 45 m²) tại các dự án nhà ở thương mại lại giảm đáng kể.

Ngay cả với phân khúc nhà ở xã hội, phương pháp tính hiện nay cũng khiến cơ cấu căn hộ nghiêng về các căn có diện tích lớn, gần mức tối đa từ 56 - 70 m², đồng thời làm giảm cơ hội phát triển các căn hộ nhỏ phù hợp với người thu nhập thấp.

Theo HoREA, nhu cầu thực tế trên thị trường hiện nay cho thấy khoảng 60 - 70% khách hàng thuộc nhóm thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, với mức giá khoảng 5 - 7 tỷ đồng. Trong khi đó, 20 - 25% người thu nhập thấp có xu hướng tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ, giá khoảng 3 tỷ đồng.

Ngược lại, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5 - 10% tổng nhu cầu.

“Việc áp dụng cách tính dân số cứng nhắc khiến các chủ đầu tư buộc phải thiết kế nhiều căn hộ diện tích lớn để sử dụng hết diện tích sàn được duyệt. Điều này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp trong tiêu thụ sản phẩm mà còn khiến cơ hội sở hữu nhà của nhiều gia đình trẻ trở nên xa vời”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

HoREA cũng chỉ ra sự thiếu thống nhất trong quy trình phê duyệt dự án. Ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND TP.HCM xác định một quy mô dân số tổng thể cho dự án. Tuy nhiên, khi đến bước cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng lại áp dụng phương pháp tính dân số theo diện tích căn hộ.

Điều này khiến quy mô dân số thực tế thường thấp hơn so với quy mô ban đầu, làm phát sinh chênh lệch giữa quy hoạch và thiết kế dự án. Theo hiệp hội, việc áp dụng cách tính bình quân 3,5 người/căn hộ hoặc xác định dân số theo cơ cấu diện tích như hiện nay chưa phản ánh đúng xu hướng thu nhỏ quy mô gia đình tại các đô thị lớn.

Để tháo gỡ những vướng mắc nêu trên, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32/2025/QĐ-UBND theo hướng linh hoạt hơn.

Cụ thể, ở giai đoạn đầu cần xác định quy mô dân số tối đa của dự án dựa trên quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với tiêu chí bình quân khoảng 32 m²/người.

Trong giai đoạn triển khai dự án, chủ đầu tư có thể được chủ động quyết định cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, với điều kiện tỷ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% và tổng dân số của dự án không vượt quá mức đã được phê duyệt.

HoREA cho rằng việc xác định quy mô dân số cần bám sát dự báo phát triển đô thị và thực tế nhu cầu nhà ở của TP.HCM. Trong bối cảnh thành phố đang triển khai nhiều chương trình cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ở ven kênh rạch, chính sách dân số linh hoạt sẽ góp phần thu hút nguồn lực xã hội hóa, đồng thời tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Theo hiệp hội, việc điều chỉnh quy định không chỉ giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn góp phần bảo đảm cơ hội sở hữu nhà ở cho đông đảo người dân TP.HCM trong tương lai.

Văn Hùng