Mô hình TOD dọc Metro số 2: Tháo gỡ rào cản pháp lý để không còn “quy hoạch trên giấy”

Điểm nghẽn hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến đất đai và tài sản công

TP.HCM đang bước vào giai đoạn mà các mô hình phát triển đô thị truyền thống không còn đủ sức đáp ứng yêu cầu tăng trưởng mới. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, áp lực hạ tầng giao thông tăng cao, việc phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng trở thành xu thế tất yếu.

Trong bối cảnh đó, tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) được quy hoạch không chỉ như một trục vận tải, mà còn là “xương sống” để hình thành các cụm đô thị vệ tinh theo mô hình TOD (Transit Oriented Development).

Tuy nhiên, thực tế triển khai đang cho thấy khoảng cách rõ rệt giữa định hướng chiến lược và khả năng thực thi, trong đó thách thức lớn nhất nằm ở khung pháp lý liên quan đến đất đai và tài sản công.

Theo rà soát của Sở Xây dựng TP.HCM, các khu vực có tiềm năng phát triển TOD dọc Metro số 2 đã được nhận diện tương đối rõ, tập trung chủ yếu quanh các nhà ga then chốt.

Tại khu vực ga Phạm Văn Bạch (quận Tân Bình cũ), Thành phố xác định 10 lô đất phù hợp với định hướng phát triển TOD. Cơ cấu pháp lý của các khu đất này không đồng nhất như 04 lô đã hết thời hạn thuê và 06 lô còn thời hạn thuê. Điều này dẫn đến yêu cầu phải áp dụng các quy trình xử lý khác nhau đối với từng khu đất, làm kéo dài đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư.

Khu vực ga Bảy Hiền được xác định có 08 lô đất đủ điều kiện về mặt quy hoạch để phát triển TOD; Khu vực ga Lê Thị Riêng có 06 lô đất tiềm năng.

Riêng khu vực Depot Tham Lương, UBND phường Đông Hưng Thuận hiện chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, do phần lớn diện tích là đất Nhà nước quản lý hoặc doanh nghiệp Nhà nước đang thuê trả tiền hàng năm. Đây chính là khu vực có giá trị chiến lược đặc biệt quan trọng, nhưng cũng là nơi phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý nhất.

Điểm chung ở các khu vực này là quỹ đất có vị trí tốt, khả năng kết nối cao, nhưng chưa thể đưa vào khai thác thương mại do chưa hoàn thiện các bước pháp lý cần thiết.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho rằng, khó khăn lớn nhất hiện nay không nằm ở tầm nhìn quy hoạch hay năng lực thiết kế đô thị, mà nằm ở hệ thống pháp lý điều chỉnh đất đai và tài sản công.

Phần lớn quỹ đất TOD dọc tuyến Metro số 2 hiện thuộc một trong hai nhóm: Đất thuộc Nhà nước quản lý trực tiếp và đất do doanh nghiệp Nhà nước thuê, trả tiền thuê hàng năm.

Theo các quy định hiện hành, các khu đất này không thể chuyển đổi công năng một cách linh hoạt, không thể tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nếu chưa thực hiện đầy đủ quy trình thu hồi – sắp xếp - xử lý tài sản công. Đây là quy trình đòi hỏi nhiều cấp phê duyệt, thường kéo dài và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Song song đó, việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết tại các khu TOD phải tuân thủ thống nhất các quy định tại Nghị quyết số 188/2025/QH15 và Nghị quyết số 38/2025/NQ-HĐND TP.HCM, khiến quá trình thẩm định, phê duyệt kéo dài hơn so với kỳ vọng.

Thực trạng này đang tạo ra một nghịch lý: Hạ tầng Metro đã hình thành khung phát triển, nhưng không gian đô thị xung quanh vẫn “đóng băng” do vướng khung thể chế.

Cơ hội kinh tế từ TOD

Dù còn nhiều rào cản, nhưng giới chuyên gia đánh giá TOD là một trong những mô hình hiếm hoi có khả năng tạo ra dư địa tăng trưởng mới cho TP.HCM.

Theo định hướng hiện nay, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đang hoàn thiện Tờ trình quy hoạch phát triển TOD dọc Metro số 2. Đồng thời, Ban Quản lý Phát triển Đô thị TP.HCM đã chuyển toàn bộ dữ liệu về quỹ đất sang Sở Nông nghiệp và Môi trường để phối hợp tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Nếu được triển khai đúng tiến độ, các khu TOD có thể hình thành những tổ hợp đa chức năng gồm: Trung tâm giao thông công cộng; Trung tâm thương mại; Văn phòng cho thuê; Khu dịch vụ - bán lẻ; Nhà ở mật độ cao và Không gian công cộng.

TOD không chỉ là câu chuyện quy hoạch, mà là cơ hội đầu tư thực chất trong các lĩnh vực: Bất động sản thương mại, dịch vụ đô thị, logistics nội đô, chuỗi bán lẻ và hệ sinh thái văn phòng.

Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa các cơ hội này phụ thuộc trực tiếp vào tiến độ tháo gỡ rào cản pháp lý.

Metro số 2 đang trở thành một phép thử toàn diện đối với năng lực điều hành và cải cách thể chế của TP.HCM. TOD không chỉ là mô hình phát triển, mà là thước đo hiệu quả của hệ thống quản lý đất đai, tài sản công và quy trình phê duyệt quy hoạch.

Theo đánh giá từ Sở Xây dựng, nếu không giải quyết được các vấn đề pháp lý cốt lõi, TOD rất dễ rơi vào tình trạng “quy hoạch trên giấy”. Khi đó, Metro sẽ chỉ đóng vai trò là một tuyến giao thông đơn thuần, không tạo được giá trị gia tăng về kinh tế đô thị.

Ngược lại, nếu Thành phố tận dụng được giai đoạn hiện tại để cải cách thủ tục đất đai, tăng tính minh bạch và rút ngắn thời gian xử lý tài sản công, TOD có thể trở thành một trong những động lực phát triển mạnh mẽ nhất trong 10 - 20 năm tới.

Nhật Hùng