Thực trạng quản lý đất đai và kiến nghị một số giải pháp

Vẫn còn một số bất cập, hạn chế

Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987, nhưng đến Luật Đất đai 1993 mới khẳng định nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” và lần đầu tiên đã công nhận “đất có giá” và “quyền sử dụng đất là hàng hóa do Nhà nước quản lý” là tiền đề để khai thác, sử dụng, phát huy nguồn lực từ đất đai để phát triển kinh tế xã hội, tạo điều kiện để hình thành, phát triển thị trường bất động sản. Do vậy, có thể nhận định là bắt đầu từ Luật Đất đai 1993 đã dần hình thành và phát triển thị trường bất động sản cho đến nay.

Trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2024 được xây dựng hoàn chỉnh nhất so với trước đây, là bước phát triển mới trong công tác xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, về cơ bản đã “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày16/6/2022 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng. Tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập, vướng mắc mà hiện nay các cơ quan soạn thảo luật đang gấp rút hoàn thiện các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 cần phải giải quyết được vấn đề này.

Cụ thể, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 về việc “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và DN trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Có thể được xem là một “bước lùi” so với Luật Đất đai 2013, bởi lẽ đã bỏ “phần thông thoáng” của các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai 2013 nên chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW.

Nhưng, một số quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai 2013 đã bị “vô hiệu hóa” do Luật Nhà ở 2014 được ban hành sau đó 1 năm, tại điểm c khoản 2 Điều 22 về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án. Có nghĩa là các quy định này không được thực hiện, nhưng lại không có văn bản quy phạm pháp luật nào công bố chấm dứt hiệu lực. Bởi lẽ, khoản 3 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 quy định “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành, có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Do quy định của một số luật chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, nên Ban Chấp hành T.Ư Đảng đã ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW. Đồng thời hiện nay, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang phối hợp xây dựng Đề án trình kỳ họp thứ 7 của Quốc hội xem xét 2 Nghị quyết thí điểm, trong đó có “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở”.

Từ thực tiễn này cho thấy sự cần thiết phải “đổi mới” công tác xây dựng thể chế pháp luật để sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện lại quy định tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015. Vì như vậy sẽ luôn luôn có tình trạng quy phạm pháp luật ban hành sau có nội dung khác thì phủ định quy phạm pháp luật ban hành trước, mà không có văn bản chính thức, nên về hình thức có vẻ không mâu thuẫn, chồng chéo, xung đột, nhưng thực chất là chưa bảo đảm đồng bộ, thống nhất.

Ngoài ra, còn một số bất cập khác như: Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng chưa quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài, trong khi các đối tượng này có nhu cầu chính đáng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài...

Cần tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ-TW

Hiện nay đã hoàn thành và ban hành các dự án luật sửa đổi, bổ sung. Nên giải pháp lớn nhất để giải quyết bất cập, hạn chế của Luật Đất đai 2024 là tiếp tục “thể chế hóa” Nghị quyết 18-NQ/TW và 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm: Thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở; thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Thứ hai là, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang phối hợp đề nghị áp dụng sớm 6 tháng (kể từ ngày 1/7/2024 đối với các dự án luật vừa mới) và dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội, nếu được thông qua sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, xử lý được những “vướng mắc” của thực tiễn và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Thứ tư, chúng tôi đề nghị xem xét sửa đổi khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang quy định chưa thật hợp lý, bổ sung thêm quy định: “Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành...”, để tôn trọng và bảo đảm “quyền” của doanh nghiệp được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020, trong đó có “quyền tự chủ kinh doanh”.

Điều này giúp làm tăng nguồn cung dự án, tạo việc làm cho người lao động thuộc các ngành nghề có liên quan và tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản, góp phần kéo giảm giá nhà, đồng thời thị trường có cơ hội để tự điều chỉnh các phân khúc sản phẩm hướng về nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Thứ năm, để khắc phục tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm” trong một bộ phận cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước làm việc trong lĩnh vực đất đai, bất động sản thì Chính phủ và các Bộ, ngành phối hợp với các Ủy ban của Quốc hội để xây dựng các Nghị định, Thông tư, Quyết định để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Đấu thầu 2023, Luật các tổ chức tín dụng 2024 thật cụ thể, dễ hiểu, dễ làm, chỉ hiểu cùng một nghĩa.

Thứ sáu, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần nỗ lực tự thân để vượt qua khó khăn hiện nay và xây dựng “văn hóa kinh doanh, tinh thần doanh nghiệp” luôn vì lợi ích chung của đất nước, cộng đồng xã hội, vừa đạt được hiệu quả kinh doanh, lợi nhuận, vừa đảm bảo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”. Thể hiện rõ nhất như hiện nay đã có hơn 10 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn cam kết thực hiện 1,6 triệu căn nhà ở xã hội nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, trong giai đoạn 2021 - 2030.

(*) Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Lê Hoàng Châu