Giá nhà ở xã hội: Chi phối bằng chỉ thị hay thị trường?

Sau thời gian tập trung thu thập ý kiến của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà đất, Bộ Xây dựng đã bắt tay triển khai chương trình nhà ở giá thấp bằng Công văn 366/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố. Động thái này tạo ra niềm hy vọng cho người có thu nhập thấp và nhà đầu tư kinh doanh nhà đất. Nhưng với quy định hiện nay, giá của dòng sản phẩm nhà giá thấp chưa hẳn đã là thấp.

Bộ Xây dựng vào cuộc

Ngày 12/3, Bộ Xây dựng đã có công văn số 366/BXD-QLN yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai xây dựng chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp (KCN), ký túc xá cho sinh viên (gọi chung là nhà ở giá thấp).

Theo đó, các địa phương phải sớm xây dựng chương trình phát triển nhà ở giá thấp đúng quy định của pháp luật về nhà ở; lập và phê duyệt theo thẩm quyền đề án hỗ trợ các hộ nghèo về nhà ở; tổ chức điều tra, đánh giá thực trạng, nhu cầu nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở trên phạm vi địa bàn, đặc biệt là công nhân lao động tại các KCN, khu chế xuất, sinh viên các trường đại học, cao đẳng trên địa bàn.

Các địa phương cần phản ánh kịp thời những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện về Bộ để phối hợp giải quyết theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét.

Thời gian qua, mặc dù Luật Nhà ở đã quy định rõ trách nhiệm của một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc triển khai xây dựng nhà giá thấp tại địa phương nhưng nhiều địa phương vẫn chưa xác định đây là mục tiêu ưu tiên trong kế hoạch phát triển kinh tế.

Không linh động, giá sẽ còn cao!

Chương trình nhà ở giá thấp nhằm cung cấp chỗ ở cho sinh viên, công nhân và những người có thu nhập thấp với quy mô khoảng 200.000 căn hộ.

Nếu thực hiện tốt, chương trình này có tác động kích cầu rất mạnh tới thị trường, ít nhất là ở khía cạnh tiêu thụ một khối lượng vật liệu xây dựng khổng lồ và tạo việc làm cho hàng trăm nghìn công nhân xây dựng. Tuy nhiên, quy định hạn chế chiều cao tối đa của công trình không hơn 6 tầng sẽ làm giá thành căn hộ tăng cao.

Nhà nước cho phép dự án nhà ở xã hội hưởng nhiều ưu đãi như: Được miễn tiền sử dụng đất; được tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất 1,5 lần; được áp dụng thuế suất VAT 0%... nhưng giá thành vẫn còn cao, mà theo ước tính của Bộ Xây dựng là không quá 7 triệu đồng/m2.

Giá thành này khiến cho giá một căn hộ loại nhỏ nhất theo quy định của Luật Nhà ở là 30m2, cũng hơn 200 triệu đồng. Trong khi, đối tượng mà chương trình này nhắm đến là sinh viên đại học, lao động trong các KCN và công chức nhà nước, cán bộ chiến sĩ trong lực lượng vũ trang và những người thu nhập thấp.

Nếu họ “không có khả năng tài chính để mua nhà giá thấp” thì sản phẩm của chương trình này có thể được đưa vào thị trường và rơi vào vòng xoáy kinh doanh của những nhà đầu tư BĐS.

Như vậy, chương trình nhà ở xã hội mang đầy tính nhân bản và hứa hẹn mang lại an sinh xã hội sẽ mất ý nghĩa. Còn nếu Quốc hội thay đồi điều 47 của Luật Nhà ở và cho xây dựng cao hơn, giá thành sẽ giảm nhiều.

Ngoài ra, để giảm giá thành căn hộ, Nhà nước có thể cho phép các doanh nghiệp xây dựng cung ứng những căn hộ dưới 30m2.

Điều tiết bằng thị trường tốt hơn mệnh lệnh

Một vấn đề khác cũng được đặt ra là các đối tượng được thụ hưởng chính nhà ở giá thấp sẽ bán các căn hộ mình được mua và rơi trở lại tình trạng không có chỗ an cư. Đây là một thực tế đã xảy ra vào thập niên 90.

Lúc đó, những trường hợp được mua nhà hóa giá từng bị cấm sang nhượng để bảo đảm người mua nhà đó vẫn có chỗ ở, nhưng rồi phải bãi bỏ vì quy định này không phù hợp với thị trường và trái với tinh thần của Luật Dân sự.

Theo các chuyên gia, đối với chương trình nhà ở xã hội lần này, phương thức tốt nhất là Nhà nước mua nhà của chủ đầu tư dự án rồi bán trả góp cho đối tượng thụ hưởng.

Thời gian trả góp có thể đến 10 năm, chỉ khi nào góp xong mới cấp chủ quyền nhà. Trong thời gian 10 năm đó chủ nhà không thể bán được, không cần phải cấm giao dịch làm trái tinh thần bộ Luật Dân sự. Điều này cũng giúp giảm áp lực tài chính cho đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Thị trường địa ốc muốn đi lên thì phải có sự tác động và tương thích cả cầu lẫn cung. Nhưng khi Nhà nước quyết định cung ứng nhà giá rẻ để đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp trong xã hội, thì nên tính toán thế nào để cung đến đúng được đối tượng cầu.

VĂN THÔNG