Phân khúc căn hộ giá trung bình: Tín hiệu vui

Trong khi thị trường đất nền và căn hộ cao cấp trầm lắng thì phân khúc căn hộ trung bình lại sôi động. Sự “minh bạch” của phân khúc này làm lóe lên tín hiệu vui cho thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM.

Sôi động...gần nửa thị trường

Không phải bây giờ phân khúc thị trường căn hộ giá trung bình (10 - 15 triệu đồng/m2) mới sôi động, mà ngay thời điểm thị trường BĐS bắt đầu tụt dốc không phanh (7/2007), Công ty Nam Long công bố bán căn hộ của dự án E.home (Q.9) với giá từ 10,5 - 13 triệu đồng/m2 đã tạo nên sức hút khá mạnh. Không ai nghĩ Công ty này lại thành công đến thế. Lúc đó thị trường lạm phát, giá vật liệu xây dựng tăng phi mã khiến nhiều khách hàng ngán ngại.

Chung cư Ngô Gia Tự - Ảnh Quý Hòa

Thế nhưng, nhiều người đánh giá điểm mạnh của E.home là diện tích hợp lý (50 - 70m2), giá bán vừa túi tiền người mua. Chỉ một thời gian ngắn sau khi công bố, các căn hộ đã được mua gần hết. Đến tháng 7 vừa qua, Công ty đã bàn giao nhà đúng thời hạn cho khách hàng như cam kết. Giá giao dịch giờ đây đã tăng 10 - 15%.

Tiếp nối sự “ăn nên” của E.home, nhiều DN kinh doanh BĐS dường như đã “tỉnh”, không còn “chạy đua” xây căn hộ cao cấp nữa. Hàng loạt dự án nhà ở cho người thu nhập trung bình đã đồng loạt khởi công xây dựng.

Gần đây nhất, ngày 26/8/2009, Thuduc House khởi công xây dựng chung cư TDH - Phước Bình tại P. Phước Bình, Q.9 trên diện tích 2.324,7m2 với tổng mức vốn đầu tư dự kiến là 108,7 tỷ đồng. Chung cư cao 13 tầng, gồm 86 căn hộ cho khoảng gần 350 người ở.
Trước đó, vào đầu tháng 8, Công ty cổ phần Khai thác giao thông vận tải 584 và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Lilama SHB cũng khởi công dự án khu căn hộ “584 Lilama SHB Building” tại Q. Tân Phú. Dự án gồm hai khối nhà 20 tầng với 417 căn hộ diện tích 50 - 70m2, sẽ hoàn thành vào giữa năm 2011, giá bán dự kiến 13 - 15 triệu đồng/m2. Liên doanh này sẽ tiếp tục khởi công dự án chung cư 584 Lilama SHB Plaza với gần 2.000 căn hộ tại Q. Gò Vấp.

Theo ông Trần Tấn Thiện - Giám đốc Công ty Lilama SHB - Song Phát, phân khúc căn hộ trung bình ra đời đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, đặc biệt là những gia đình trẻ, thu nhập ổn định đang có nhu cầu về nhà ở và đây là sự lựa chọn lý tưởng đối với họ. Tại các sàn giao dịch, phân khúc thị trường này cũng sôi động, khác hẳn cảnh chợ chiều của căn hộ cao cấp. Dù không còn cảnh mua bán tấp nập, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công khá cao.

Vẫn tiềm ẩn nguy cơ

Anh Trần Văn Toàn, một khách hàng hỏi mua căn hộ tại sàn Vinaland, cho biết: “Giờ đây việc mua căn hộ đã “dễ thở” hơn. Lúc trước, giới đầu cơ thao túng khiến người có nhu cầu về nhà ở như chúng tôi mệt mỏi. “Đụng” vào dự án nào cũng bị “cò” hớt tay trên một vài giá. Nhưng nay thì đã khác, với giá 600 triệu đồng/căn hộ, rất nhiều người có khả năng mua chứ không riêng gì tôi”.

Theo một nhân viên tại sàn Vinaland, khách hàng từ các tỉnh có nhu cầu mua căn hộ cho con em ở để học đại học cũng đến tìm hiểu khá nhiều. Dự án E.home Đông Sài Gòn (Q.9) mới bàn giao nhà giữa tháng 7, hiện đang được nhiều người hỏi mua lại, giá dao động từ 12 - 14 triệu đồng/m2. Tương tự, căn hộ Tân Mai (Q. Bình Tân) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Tân Bình làm chủ đầu tư cũng được nhiều khách hàng quan tâm và có lượng giao dịch khá nhiều, giá bán 12,8 - 13 triệu đồng/m2, diện tích 47 - 67m2, tức khoảng 600 triệu đồng/căn hộ. Tại Q.6, dự án căn hộ Lê Thành cũng thu hút nhiều khách hàng vì có vị trí gần trục dự án đại lộ Đông Tây sắp được thông xe.

Hiện nay, các nhà đầu tư đã chia thị trường căn hộ chung cư thành 6 nhóm phân khúc khác nhau: nhóm 1 giá thấp, dưới 10 triệu đồng/m2; nhóm 2 giá trung bình, 11 - 15 triệu đồng/m2; nhóm 3 từ 16 - 20 triệu đồng/m2; nhóm 4 từ 21 - 30 triệu đồng/m2; nhóm 5 từ 31 - 40 triệu đồng/m2 và nhóm 6 từ 40 - 80 triệu đồng/m2.

Nhận định của Vietress: Hai tuần cuối tháng 8, thị trường căn hộ cao cấp giá giảm nhẹ 0,2%, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công vẫn rất thấp, trong khi thị trường căn hộ trung bình và thấp tăng cao ở mức 2%. Theo lý giải của Vietress, có ba yếu tố tạo nên tính ổn định của thị trường BĐS, đó là sự điều tiết thị trường của Nhà nước đã phát huy tác dụng; nguồn cung đang ngày càng được cải thiện; và đặc biệt là thông tin về dự án, giá cả kịp thời và có phần minh bạch hơn so với trước.

Tuy nhiên, nhìn về mặt tổng thể thì thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu và Phát triển kinh tế TP.HCM, lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS hiện nay rất cao, gồm cả vốn của chủ đầu tư dự án, vốn vay ngân hàng, vốn huy động trước của người mua, vốn đầu cơ và tích trữ trong nhà đất. Sự thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS đang dẫn tới những biểu hiện mất cân đối trong định hướng luồng vốn đầu tư vào các khu vực kinh tế. Điều nguy hiểm là nguồn vốn chôn quá nhiều vào BĐS không chỉ làm thị trường này thiếu lành mạnh mà còn gây bất lợi cho nền kinh tế.

GS-TS Đặng Hùng Võ nhận định, điểm yếu của thị trường VN là chưa đủ khả năng điều tiết mối quan hệ giữa thị trường tài chính, thị trường vốn và thị trường BĐS. Những lúc BĐS sốt giá, luồng vốn được hút vào BĐS với tỷ lệ khá cao làm ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh. Khi nền kinh tế có biểu hiện lạm phát, chính sách thắt chặt thị trường tiền tệ ảnh hưởng ngay tới thị trường BĐS, giá giảm mạnh, các nhà đầu tư trở thành con nợ khó đòi, hệ lụy dây chuyền rất dễ xảy ra.

Theo TS Võ, trước hết, thị trường BĐS cần sớm giải quyết lượng vốn vay đã qua hạn, điều chỉnh mức giá sao cho phù hợp, tăng lượng giao dịch để người lao động có khả năng mua nhà ở với tiền tiết kiệm và trợ giúp kích cầu từ Chính phủ. Hoàn thiện các công cụ quản lý sao cho thị trường không có đầu cơ, công khai minh bạch và phân phối hợp lý.

NGUYÊN HOÀNG