Nghị định 71: Thông vốn cho doanh nghiệp

Thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn và việc huy động vốn cũng sẽ thuận lợi hơn khi Nghị định 71 có hiệu lực từ ngày 8/8/2010.

Ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (ThuDuc House), cho biết, năm nay ThuDuc House sẽ thực hiện ít nhất thêm 5 dự án bất động sản, trong đó có 2 dự án thấp tầng sẽ được huy động vốn theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Vinaland, cho rằng, Nghị định 71 sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ khó khăn về vốn trong giai đoạn hiện nay. Năm ngoái, do kênh vay vốn từ ngân hàng bị siết, để có thể triển khai dự án đúng tiến độ, Vinaland đã huy động vốn của các khách hàng dưới hình thức chứng chỉ quyền mua nhà. Việc huy động này đang tiến triển tốt thì bị các cơ quan chức năng bắt ngưng. Hiện nay, với Nghị định 71, Vinaland sẽ có thể triển khai lại hình thức huy động vốn này.

Lời giải cho bài toán vốn

Với Nghị định 71, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thể tháo gỡ phần nào khó khăn về vốn.

Nghị định 71 là văn bản pháp luật điều chỉnh nhiều vấn đề liên quan đến nhà ở, nhưng điểm quan trọng nhất trong Nghị định này nằm ở Điều 9, đề cập đến việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án.

Theo Điều 9, các chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp sớm hơn ngay từ khi thực hiện xong khâu giải phóng mặt bằng với lượng vốn huy động bằng 20% tổng dự án. Nói cách khác, chủ đầu tư được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án, mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (tức được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án).

Ông Hiếu, ThuDuc House, cho rằng, với những dự án khả thi, việc cho phép huy động vốn 20% tổng dự án cũng tạm đủ để làm móng nếu chủ đầu tư sử dụng tiền đã huy động vào đúng mục đích. Phần còn lại, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định.

Hết thời bán nhà trên giấy

Ngoài việc khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp, Nghị định 71 sẽ làm một cuộc thanh lọc khắt khe, giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Để tránh trường hợp các nhà đầu tư thứ cấp bán nhà trên giấy, Nghị định 71 quy định rõ các công ty thứ cấp tham gia góp vốn không được trực tiếp bán cho khách hàng khi chưa có quyền sở hữu và khi bán phải được sự đồng ý của chủ đầu tư và phải ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Những quy định mới đòi hỏi chủ đầu tư, các công ty thứ cấp phải có năng lực tài chính để theo đuổi dự án đến cùng. Tình trạng huy động vốn theo kiểu bán nhà trên giấy như các dự án Montana (Tân Phú) The Andonis 1, 2 (Gò Vấp), căn hộ Royal (Bình Thạnh) có thể sẽ không bị lặp lại.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, quy định mới sẽ loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không chuyên nghiệp và có năng lực tài chính kém. “Thị trường bất động sản sẽ chững lại trong một thời gian ngắn nhưng về dài hạn, thị trường sẽ minh bạch hơn và chỉ những doanh nghiệp thực sự có năng lực mới có thể tham gia”, ông nói.

Thực tế, hiện nay, hầu hết các chủ đầu tư đều bán sỉ qua các nhà phân phối, còn gọi là nhà đầu tư cấp hai. Nếu không bán được sản phẩm ngay sau khi đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư, nhà đầu tư cấp hai sẽ bị giam vốn. Ở điểm này, Nghị định 71, theo ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Bất động sản Phúc Đức, sẽ khiến nhiều doanh nghiệp thứ cấp không đủ khả năng tham gia thị trường.

Ngoài ra, theo ông Chúc, những dự án đất nền sẽ chịu tác động lớn hơn từ Nghị định này so với loại hình căn hộ. Lâu nay, phần lớn các nhà đầu tư góp vốn vào các dự án nhà ở, đất nền đều muốn chuyển nhượng để hưởng chênh lệch. Mặc dù không được phép bán nền nhưng các chủ đầu tư thường dùng kỹ thuật tách đất và nhà riêng ra để bán thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư, hay hợp đồng nguyên tắc.

Và nay, với quy định mới, các chủ đầu tư phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ chứ không thể để nguyên đất nền rồi chuyển nhượng. “Điều này sẽ buộc doanh nghiệp phải tính toán khoản đầu tư của mình trong dài hạn chứ không còn theo kiểu lướt sóng như trước đây”, ông Chúc nhận định.

Nghị định 71 có thể gây khó khăn cho nhà đầu tư thứ cấp, nhưng có lợi đối với những người có nhu cầu mua nhà thực sự. Trước đây, các nhà đầu tư mua bán dự án phần lớn không công khai minh bạch về giá, dẫn đến giá gốc và giá bán thực tế chênh lệch nhau rất nhiều. Vì vậy, khi mọi thứ đã được quy định rõ ràng, thị trường sẽ có thể nâng cao được tính minh bạch. Điều này sẽ giúp những người có nhu cầu thực sự về nhà ở tiếp cận được các dự án.