Luật đất đai mới: Ai lợi, ai thiệt?

Tuy chưa thông qua được như dự kiến, nhưng qua góp ý của các nhà lập pháp tại kỳ họp thứ 5 nhiều vấn đề trong Luật Đất đai (sửa đổi) đã sáng tỏ hơn nhiều. Nhiều quy định mới được cho là siết chặt hơn vấn đề thu hồi đất đối với các dự án phát triển kinh tế. Đây là “tin buồn” với một số doanh nghiệp, nhưng có khi lại mở ra cơ hội cho hàng nghìn doanh nghiệp khác.

Trước thả, nay thắt

Bàn về thu hồi đất, nhiều vị đại biểu Quốc hội lập luận, thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội cần có những quy định chặt chẽ hơn để chứng minh được dự án nào vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Còn với những dự án kinh tế đơn thuần vì lợi ích của nhà đầu tư, phải để nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Nhưng cũng có góc nhìn ngược lại cho rằng, các dự án phát triển kinh tế – xã hội để chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân về giá sẽ không thực hiện được. Do vậy, để thuận lợi trong việc thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế – xã hội và tạo được sự đồng thuận của người dân có đất trong dự án, giá đất bồi thường phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Bàn về chủ đề nóng này, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết, Luật lần này quy định rất rõ những dự án bị thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội, ví dụ như các dự án khu kinh tế, khu công nghiệp, một số dự án ODA…

Ông giải thích: “Còn các dự án phát triển kinh tế khác thì mời nhà đầu tư vào các khu công nghiệp, tham gia đấu giá đất hoặc thỏa thuận với chủ sử dụng đất. Luật quy định rất cụ thể và có cả các tiêu chí. Nhưng dù dự án loại nào thì cũng phải được làm rất chặt chẽ”.

Vị Bộ trưởng nói thêm: “Trước đây, chúng ta “thả” ra tương đối nhiều. Luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ cơ bản khắc phục được những tồn tại của luật cũ”.

Bớt rủi ro quy hoạch

Chủ trương thắt chặt thu hồi đất với các dự án kinh tế hoàn toàn phù hợp trong bối cảnh khủng hoảng thừa nhà đất hiện nay. Ở Hà Nội, nhiều doanh nghiệp lớn đã ôm cả tá dự án còn đang tính trả lại thành phố một số dự án rộng cả triệu m² đất.

Nguyên do đơn giản bởi các dự án này đều thuộc diện xương xẩu khi thị trường lao dốc không phanh hoặc dự án nằm trong vành đai xanh, vướng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô…

Thêm nữa, với những dự án còn lại, tính toán trên nhu cầu hiện tại cho thấy, họ có tranh thủ bán đất, nhà tới 15-20 năm nữa cũng chưa chắc đã hết lượng hàng đang tồn đọng.

“Phát súng” trả lại dự án lớn đầu tiên đã nổ từ năm ngoái, khi Tập đoàn Nam Cường trả lại cho Hà Nội dự án Khu đô thị mới Thạch Thất, rộng tới 803 ha (tại 6 xã và 1 thị trấn thuộc huyện Thạch Thất – Hà Nội). Đây phải nói là chuyện chưa từng có ở Thủ đô.

Lý do được Nam Cường đưa ra là, sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, dự án Khu đô thị Thạch Thất không còn phù hợp với mục đích phát triển đô thị. Tuy nhiên, ai cũng nhìn ra, đây còn là dấu hiệu khá rõ nét của cuộc khủng hoảng thừa dự án đô thị tại Hà Nội.

Doanh nghiệp dường như không còn nhìn thấy bất kỳ cơ hội nào để có được lợi nhuận nên mới bắt buộc trả lại dự án có diện tích khổng lồ, rộng gần gấp 5 lần quận Hoàn Kiếm, lại đã theo đuổi nhiều năm.

Bức xúc thay cho những doanh nghiệp thiệt đơn, thiệt kép, có khi mất trắng dự án khi quy hoạch điều chỉnh, ông Nguyễn Cao Sơn, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ tỉnh Hòa Bình cho rằng, quy định pháp luật đất đai về thời gian quy hoạch và giao đất có điểm còn mâu thuẫn.

Ông nói: “Không ít trường hợp, trong thời gian được giao đất, doanh nghiệp đã phải di dời cơ sở sản xuất do có sự thay đổi quy hoạch. Điều này gây thiệt hại và rủi ro cho các doanh nghiệp vì tiền bồi thường không đảm bảo bù đắp chi phí mà doanh nghiệp phải gánh chịu. Đặc biệt, việc di dời do thay đổi quy hoạch sẽ làm mất cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp”.

Để ổn định tâm lý cho các doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn, phải quy định thật chặt chẽ, đảm bảo sự khớp nối đồng bộ giữa quy hoạch và thời hạn giao đất, cho thuê đất.

Cơ hội cho doanh nghiệp mới

Thực tế cho thấy, giá đất được quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhiều năm qua thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường (chỉ bằng khoảng 40%). Cá biệt, tại Hà Nội và TP.HCM, có nơi giá chỉ bằng 18-30% giá thị trường.

Hiện nay hầu hết đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh đã được nhà nước cho thuê, nhưng do quản lý nhà nước bị buông lỏng và giá thuê đất quá thấp, nên tình trạng doanh nghiệp giữ đất sử dụng đất sai mục đích và cho thuê lại đất để hưởng chênh lệch địa tô diễn ra khá phổ biến.

Trong khi nhiều kẻ “ngồi mát ăn bát vàng”, hàng nghìn doanh nghiệp mới thành lập lại rất khó khăn tiếp cận đất trực tiếp của nhà nước. Số này đành ngậm ngùi đi thuê lại của doanh nghiệp đã ôm đất trước đó với giá cắt cổ.

Trong bài toán này, do giá thuê thấp, thu ngân sách nhà nước từ tiền thuê đất không những không điều tiết được địa tô mà còn không đủ để bù đắp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng. Rõ ràng, ở đây, nhà nước và phần lớn doanh nghiệp đều bị thiệt trong khi lợi ích thu về một số ít “đại gia” nhà đất đã nhanh tay thâu tóm mặt bằng từ trước đây nhiều năm.

Chế tài xử lý vi phạm của các tổ chức bỏ đất đai hoang hóa, gây lãng phí lớn tới đây cũng sẽ được chú trọng thể hiện trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật.

Bà Nguyễn Thị Hồng Hà, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH Hà Nội đề xuất: “Nhà đầu tư bỏ hoang đất phải nộp thuế lũy tiến. Sau 24 tháng nộp thuế, nếu vẫn không đưa đất vào sử dụng, nhà nước sẽ thu hồi mà không bồi thường gì. Trước khi được giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư phải ký quỹ. Đây có thể xem như điều kiện để chứng minh năng lực tài chính, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án”.