TS Alan Phan: Thị trường bất động sản cốt lõi là giá!

Theo TS ALan Phan, lý do duy nhất khiến thị trường BĐS Việt Nam trì trệ là giá bán quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.

* Thưa Tiến sĩ, theo ông nhận định, năm 2014 này thị trường bất động sản Việt Nam có hồi phục như nhiều người đang dự báo?

- Bất cứ thị trường nào cũng có những quy luật riêng. Với thị trường kinh tế tự do hoàn toàn, có định luật rằng khi giá đẩy lên tới mức độ bong bóng thì nó sẽ vỡ ra, xẹp xuống. Sau đó, nó lại hồi phục theo tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.

Riêng ở Việt Nam, có nhiều yếu tố tác động vào thị trường mà không dính líu gì đến vấn đề của thị trường. Đó là tác động của chính sách, các nhà đầu cơ, nhóm lợi ích...

Thực tế, BĐS đã gây ra một số nợ xấu rất lớn trong hệ thống ngân hàng. Bây giờ, nếu làm căng ra, sẽ lòi ra đủ thứ chuyện. Những chuyện thế này, ở các nước kinh tế thị trường tự do hoàn toàn sẽ không xảy ra.

Ngay như đang có những dự báo cụ thể về thời gian thị trường sẽ phục hồi theo cách định lượng rất kỳ quặc, không theo quy luật của thị trường. Cho nên cứ đoán, ai muốn đoán thế nào thì đoán. Thế nên, họ có thể nói đúng cả, có thể sai cả.

Theo tôi, nếu nhìn thuần túy theo góc độ thị trường, lý do duy nhất khiến bất động sản trì trệ là vì giá bán không phù hợp túi tiền người mua. Giá nhà đất hiện quá cao. So với thu nhập trung bình của người dân, hiện giá nhà đất đang cao gấp 25 lần.

Trong khi đó, ở các nước khác, mức tối đa về giá chỉ cao gấp khoảng 7-8 lần thu nhập trung bình. Vì giá BĐS ở Việt Nam không phù hợp nên người dân không thể mua được chứ không phải dân thiếu tiền hay không có nhu cầu.

Tức là khi giá còn quá cao như thế, dân không thể mua được, thị trường vẫn tiếp tục trì trệ thôi. Khi nào giá chưa thay đổi, thị trường chưa thể “tan băng” được.

Vì thị trường tùy thuộc vào rất nhiều quy luật, nhưng quy luật chính là hài hòa về giá. Trong khi đó, tại Việt Nam, quy luật này lại đang không được áp dụng. Hay chúng ta đang làm sai quy luật về thị trường.

* Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, nhìn vào con số tồn kho BĐS năm 2013 giảm 26%, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường tăng, là dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS đang ấm lên. Năm 2014, thị trường BĐS sản Việt Nam sẽ bắt đầu đi lên. Tiến sĩ có đồng quan điểm này?

- Tôi có đọc nhiều quan điểm về thị trường BĐS Việt Nam, trong đó có ý kiến của các vị quan chức, cả ý kiến của các nhà môi giới, hay các nhà đầu tư BĐS và ý kiến của người mua cũng lại khác nhau, thậm chí mâu thuẫn nhau. Do vậy, chúng ta cần xem xét mục đích sau mỗi tuyên bố đó.

Nhà nước không cần can thiệp gì vào thị trường BĐS. Chỉ cần thị trường BĐS hoạt động theo đúng pháp luật.

Ví dụ, có nhiều nhà đầu tư khen thị trường BĐS Việt Nam có giá tốt lắm... thì có thể trong đó họ có mục đích nhằm để bán được nhà. Vì đi bán hàng mà chê hàng của mình sẽ không bán được. Cho nên, họ khen tốt là đương nhiên.

Còn ý kiến của Bộ Xây dựng và các con số nêu ra, tôi chưa rõ các con số đó lấy từ đâu. Thông thường, các con số thống kê, muốn tin được nó, nó phải được chứng minh lấy từ nguồn nào, bằng phương pháp nào.

Hiện có nhiều con số từ nhiều nguồn công bố khác nhau, tôi không biết tin con số nào. Nhất là khi có những con số bỗng dưng công bố ra mà không giải thích được nguồn gốc về con số đó, tôi không thể tin được.

* Theo Tiến sĩ, để thị trường BĐS lành mạnh và phát triển bền vững, cần một chính sách quản lý ở tầm vĩ mô như thế nào?

- Các thị trường bền vững có cái hay là không cần có chính sách nào can thiệp. Chỉ cần hoạt động của thị trường cứ diễn ra theo đúng pháp luật.

Nhà nước không cần can thiệp gì cả. Các thành viên tham gia thị trường một cách tự do. Khi đó, làm ăn được lãi thì hưởng, còn thua lỗ thì ráng chịu.

* Tiến sĩ có dự cảm và kỳ vọng gì về thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới?

- Tôi không kỳ vọng gì ở thị trường nếu mức giá vẫn như hiện nay. Khi nào giá có sự thay đổi mới mong có sự thay ở thị trường.

Nói như cách nói rất phổ thông rằng, chúng ta đang làm, chúng ta tiếp tục làm thì trong tương lai chúng ta sẽ gặt hái thành công. Nhưng có một sự thật, nếu cứ lấy các con số A,B,C ta cộng lại nhưng lại đòi cho ra một con số kết quả khác đi, tôi cho rằng không đúng, phi toán học.

Trừ khi có thần đồng nào đó mới có thể làm cho thị trường BĐS hiện tại trở nên khác đi. Còn thực tế, tôi nhắc lại rằng, giá bất động sản chưa hợp túi tiền người mua thì thị trường cũng sẽ không có gì thay đổi về căn bản.

Nếu cứ cố “đánh trống, thổi kèn” cũng chẳng giải quyết được gì. Bởi vì thị trường BĐS Việt Nam chẳng có vấn đề gì ngoài vấn đề về giá.

* Trân trọng cảm ơn Tiến sĩ.