Định giá căn hộ chung cư: Khổ DN, khó người mua

Thị trường nhà đất đang ghi nhận các biểu hiện tốt về sự hồi phục trong tương lai không xa. Thanh khoản tốt cả ở mảng đầu tư lẫn đáp ứng nhu cầu thực, giá trị BĐS căn hộ mới đây còn được “tâng” lên ở một số dự án tốt.

Các chuyên gia hay đơn vị thạo nghề tư vấn đều khẳng định thị trường đang dừng “phá đáy” và chuẩn bị vào giai đoạn tích cực.

Không nhắc tới các sản phẩm cao cấp ở vị trí hoàn hảo (4 quận nội đô lịch sử), các dự án được coi là trung tâm (vành đai 3 đổ vào) đều gia tăng mức độ giảm giá nhằm “vớt” khách mua trước Tết. Nhìn khách quan, cả người mua lẫn kẻ tạo lập đều rất… éo le.

Tạo lập nhưng chưa thể… tự lập

Thị trường “nhúc nhích” nhẹ, hàng tồn chất đống, ngân hàng lo “sốt vó”, nhà quản lý chưa hết “đăm chiêu”. Còn khách hàng cần nhà ở thì chỉ nghĩ: giá nhà vẫn… đè nặng giấc mơ an cư.

Và rằng DN chưa hết “tham lam” sau thời kỳ sốt nóng kiếm tiền tỷ trong nháy mắt. Khi hàng tồn còn đó, nhiều DN đã vội bán chênh và sẵn sàng báo “hết hàng”, “cháy hàng” ngay tại phiên mở bán đầu tiên…

Nói về cấu thành giá căn hộ chung cư, rất nhiều chuyên gia xây dựng lẫn DN đã nêu rõ các yếu tố liên quan. Nhưng ít người chỉ ra “cái khó” của người trực tiếp biến những viên gạch, khối bê tông thành hình hài căn nhà trước khi tung ra thị trường. Rất vắn tắt, DN xây dựng nhà ở thương mại thường phải chấp nhận những “hằng số” vốn cố định trong ngành xây dựng bấy lâu.

Thứ nhất, theo Tổng cục Thống kê, hiệu suất lao động trong ngành xây dựng từ năm 2005 đến 2013 hầu như không biến động và có sự sụt giảm trong khoảng 2010 - 2012. Đặc biệt năm 2011 (so sánh với năm 2010), giá trị xây dựng giảm nhưng số lao động tăng lên.

Tiếp đến, cũng theo Tổng cục Thống kê, giá thép xây dựng vẫn đang chịu áp lực “chở củi về rừng”: 8 tháng đầu 2014, nhập siêu thép lên tới 6.951 tấn trong khi tồn kho tới hết tháng 9 còn 411.479 tấn - sức ép cho sắt nội và chi phí đầu vào của sản phẩm xây dựng sử dụng thép (nhà ở) đã rõ.

Clinker sản xuất xi măng cũng là yếu tố then chốt. Năm 2008, Bộ Xây dựng đã đề nghị Bộ Tài chính giảm thuế nhập khẩu Clinker xuống 0% nhằm bình ổn thị trường xi măng nội. Lý do, lượng clinker thiếu hụt phải nhập khẩu lên tới 4 triệu tấn.

Tình trạng thụ động còn diễn ra với các loại máy xây dựng (Vinanet đã thống kê, mỗi năm trung bình Việt Nam nhập khoảng 15.000 máy xây dựng cũ các loại, chiếm 95% tổng lượng máy nhập khẩu).

Nhìn khách quan, cả người mua lẫn kẻ tạo lập đều rất…éo le

Chưa hết, với các sản phẩm gạch ngói mang tính chiến lược vĩ mô như gạch không nung, tình hình tiêu thụ trong công trình xây dựng chỉ dừng ở mức… tham khảo.

Cụ thể, sau khi việc thay thế gạch đất sét nung bằng gạch không nung được Chính phủ xác định và ban hành Quyết định 567/QĐ-TTg ngày 28/4/2010, đến nay năng lực sản xuất cả nước đã đạt 6 tỷ viên/năm.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2011 - 2012, tồn kho loại gạch này đã tăng từ 475 triệu lên 1,2 tỷ viên. Lý do ban đầu, giá gạch không nung cao hơn gạch truyền thống 70 - 80% và đòi hỏi thi công phải có tay nghề cao nên tiêu thụ hạn chế.

Sau cùng, phải nhắc tới các yếu tố chưa thể cải thiện ngay trong thời gian ngắn là hành lang pháp lý. Thủ tục hành chính, chế tài chưa hết dày đặc mà vẫn để… lọt khe cho sai phạm, hoặc “giơ cao đánh khẽ” (điển hình là phạt cho tồn tại công trình sai phép, vượt tầng). Có DN BĐS ở Đà Nẵng gần đây còn tiết lộ: có dự án kéo dài tới 7 năm mới xong thủ tục.

Khó đủ đường, vẫn "nghiến răng"

Về phần người mua nhà, chỉ xét ở diện rộng - tức những người chưa sở hữu nhà ở và có thu nhập trung bình mỗi tháng khoảng 5 - 8 triệu đồng đang cư trú dài hạn ở đô thị Hà Nội, hệ phương trình phải giải để tìm ra “nghiệm” - sở hữu sử dụng một BĐS để ở giữa đất Thủ đô, cũng thật gian nan.

Nguồn cầu chủ lực đối với thị trường nhà ở chung cư lúc này vẫn nằm ở khu vực người thu nhập thấp. Dĩ nhiên, nhắc tới nhà cho người thu nhập thấp, là phải “nhờ” tới gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng.

DN BĐS đơn giản chỉ coi đó là phao cứu sinh (phần đông) giữa cơn bí bách thị trường, thì hàng vạn lao động còn chật vật với đồng lương tối thiểu (lương ngân sách) hay may mắn dư dả nhờ những khoản “bí mật” thì coi đó là “phép màu” hiện thực hóa ước muốn sở hữu nhà ở.

Có lãnh đạo Bộ Xây dựng từng nói rằng nếu chỉ trông vào lương, người nghèo đừng nghĩ đến nhà thu nhập thấp, vì “lương cỡ Bộ trưởng cũng phải 40 năm mới đủ tiền mua”. Vậy nên, chẳng khó hiểu khi xuất hiện rất nhiều tranh cãi, đấu khẩu trên các diễn đàn công khai, lẫn cá nhân, về định nghĩa “người thu nhập thấp”.

Túi tiền chỉ vừa vặn “mắm muối dưa cà” trong cả tháng lao động của người hưởng lương ngân sách còn bị “dòm ngó” bởi đủ loại phí: bảo hiểm bắt buộc, công đoàn, đóng góp các quỹ… Cao hơn một chút (trên 9 triệu đồng/tháng) thì chịu thuế thu nhập cá nhân.

Không chỉ vậy, gõ cửa ngân hàng và được nhà băng chấp thuận giải ngân theo quy trình, điều kiện của gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chẳng bao giờ dễ với người mua nhà. Trong khi muốn mua ngay, chồng tiền sớm đề vào hợp đồng, không thiếu trường hợp đã tìm tới vay theo lãi suất thông thường và… “kéo cày” dài dài với món nợ trên lưng.

Chủ đề BĐS, hay cụ thể là vòng tròn tạo lập - kinh doanh giao dịch - khai thác sử dụng, DN và người mua đều có nỗi khổ riêng. Chỉ có điều, cái khó của chủ đầu tư có thể khắc phục theo nhiều cách, còn người mua để ở, những người lao động chưa hết vất vả mưu sinh, thì “khó vẫn hoàn khó”.