Lành mạnh hóa thị trường bất động sản: Cách nào?

"Treo đầu dê, bán thịt chó” 

Công ty CP Địa ốc Alibaba và Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP.HCM đã có những dấu hiệu đáng nghi vấn về việc tăng vốn điều lệ, có dấu hiệu lừa đảo khi bán nền nhà thu tiền trước của khách hàng tại nhiều khu đất nền chưa có đủ thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện để được huy động vốn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị trên địa bàn các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Long An và gần đây là tại TP.HCM, đã có tác động xấu, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và có thể gây hậu quả nghiêm trọng, làm thiệt hại đến quyền lợi của khách hàng, của nhà đầu tư thứ cấp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản báo cáo Thường trực Thành ủy, UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan về việc kinh doanh khuất tất của 2 doanh nghiệp này.

HoREA lưu ý, Công ty CP Địa ốc Alibaba đăng ký vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng là khác thường đối với một công ty khởi nghiệp trên thị trường bất động sản (các tập đoàn bất động sản lớn nhất Việt Nam qua nhiều năm hoạt động đến nay, chỉ có một tập đoàn có vốn điều lệ trên 19.000 tỷ đồng, 3 tập đoàn tiếp theo cũng chỉ có vốn điều lệ trên dưới 8.000 tỷ đồng, tính đến năm 2016).

Website của Công ty CP Địa ốc Alibaba công bố danh sách 10 khu đất phân lô bán nền do Công ty làm chủ đầu tư, nhưng không đúng sự thật, vì trong các dự án đó có Marine City (Cửa Lấp, xã Phước Tỉnh, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) diện tích 28,2ha (quy mô khoảng 1.000 căn nhà phố, biệt thự), Công ty TNHH Xây dựng Nam Hải mới chính là chủ đầu tư.

Hay khu đất mà Alibaba Tây Bắc Củ Chi cho là "Dự án khu đô thị Alibaba Tây Bắc Củ Chi" đang là dự án được Ban Quản lý khu đô thị Tây Bắc mời gọi đầu tư, còn đối với các dự án Alibaba Long Phước 1, 2, 3, 4, 5... thì Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Long Thành (Đồng Nai) xác định không có cái nào do Công ty CP Địa ốc Alibaba làm chủ đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, vừa qua HoREA nhận được "Đơn tố giác Công ty Alibaba" của khách hàng đã mua 3 lô đất liền kề tại Long Phước 5. Hiệp hội đã có văn bản đề nghị Công ty CP Địa ốc Alibaba giải quyết thỏa đáng quyền lợi của khách hàng, nhưng cho đến nay, Alibaba chưa phúc đáp cho biết kết quả giải quyết.

Với Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP.HCM, HoREA lưu ý, công ty này đăng ký vốn điều lệ 12.000 tỷ đồng cũng không bình thường đối với một công ty khởi nghiệp trên thị trường bất động sản.

Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP.HCM và Công ty CP Địa ốc Alibaba tự xưng là chủ đầu tư khu đất nền 97,58ha thuộc khu đô thị Tây Bắc Củ Chi (khu vực VIII-3), công bố 1.000 nền nhà và huy động vốn trái phép bằng "phiếu đặt chỗ" nhận đặt cọc 50 triệu đồng/nền, dù trên thực tế, đây là một trong số 133 dự án được công bố tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư vào TP.HCM (tổ chức ngày 11/10/2017) để lựa chọn nhà đầu tư. Hiện, khu đất này chưa bồi thường để giải phóng mặt bằng, chưa có hạ tầng kỹ thuật.

Nếu Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP.HCM huy động đủ thì số tiền lên đến 50 tỷ đồng, có thể gây thiệt hại cho những người đặt chỗ mua nền và các nhà đầu tư thứ cấp tại đây.

Trong bản vẽ "Sơ đồ phân lô dự kiến", Công ty CP Địa ốc Alibaba ghi: "Lưu ý: đây là sơ đồ dự kiến cùng các thông tin đang chờ duyệt qua. Ban Quản lý Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi đang trong quá trình bàn giao cho Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba làm chủ đầu tư. Nên dự kiến quý I/2018 sẽ tiến hành làm cơ sở hạ tầng". Tức Công ty CP Địa ốc Alibaba, Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP.HCM chưa phải là chủ đầu tư dự án này.

Dự án này cũng chưa được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, chưa được giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện để được huy động vốn khi bán nền nhà hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, nên Công ty CP Địa ốc Alibaba, Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP.HCM không có quyền công bố dự án, không có quyền huy động vốn, kể cả hình thức đặt cọc giữ chỗ.

Vì vậy, trong thời gian qua, việc Công ty CP Địa ốc Alibaba tự xưng là chủ đầu tư, công bố bán nền nhà, thu tiền đặt chỗ trước của khách hàng tại dự án khu đô thị Tây Bắc là trái với quy định của pháp luật hiện hành - văn bản của HoREA nêu rõ. Ngay sau khi có văn bản của HoREA, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM đã chỉ đạo Thanh tra Sở vào cuộc, kiểm tra việc bán đất nền của Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP.HCM.

Trước đó, HoREA cũng đã nhận hàng trăm đơn "cầu cứu" của khách hàng mua đất nền của Công ty CP Địa ốc Kim Phát và Công ty Việt Hưng Phát (hiện đã bị khởi tố về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản). Cả 2 doanh nghiệp này đã có hành vi gian dối trong bán hàng, ký kết một số hợp đồng môi giới, chuyển nhượng bất động sản tại nhiều dự án thuộc tỉnh Đồng Nai và Long An, mà cụ thể là "quảng cáo một đường, bán hàng một nẻo", cung cấp thông tin không trung thực cho khách hàng nhằm huy động vốn.

Theo chia sẻ của một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, môi giới bất động sản tại TP.HCM, việc "nhân rộng" cách làm như của nhóm công ty Alibaba, Kim Phát, Việt Hưng Phát đang làm xói mòn niềm tin của khách hàng đối với các đơn vị môi giới, tác động tiêu cực đến thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp làm ăn uy tín cũng bị "vạ lây". Do đó, cần phải có giải pháp ngăn chặn kịp thời để làm lành mạnh thị trường bất động sản.

Trách nhiệm thuộc về ai?

Để xảy ra hành động môi giới làm nhũng nhiễu thị trường như của Kim Phát, Việt Hưng Phát hay Alibaba, cần phải nhìn nhận trách nhiệm từ nhiều phía.

Trước hết là vai trò quản lý và minh bạch thông tin của các cơ quan quản lý nhà nước.

Ở Đồng Nai, sau khi Kỳ họp thứ ba, Quốc hội Khóa XIV thông qua việc tách nội dung thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư của dự án Cảng Hàng không quốc tế Long Thành thành dự án thành phần, ngay lập tức, thị trường đất nền ở khu vực này sốt cục bộ.

Trước tình hình ấy, UBND tỉnh Đồng Nai nhanh chóng chỉ đạo các ngành chức năng và chính quyền 2 huyện Long Thành, Nhơn Trạch giữ nguyên quy hoạch hiện trạng, tạm ngừng việc cấp phép các dự án xây dựng khu dân cư, phân lô bán nền để chờ quy hoạch vùng phụ cận sân bay, đồng thời công khai định vị về vị trí quy hoạch xung quanh sân bay để cho người dân nắm bắt, tránh việc chuyển nhượng đất tràn lan trong vùng quy hoạch nhằm ngăn chặn tình trạng "cò đất" lợi dụng thông tin, tự tách thửa, phân lô bán nền trục lợi.

Mới đây, tỉnh Long An đã công bố danh sách những dự án được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Việc công bố thông tin về quy hoạch, hiện trạng dự án một cách minh bạch, rõ ràng, kịp thời sẽ hạn chế tình trạng mù thông tin ở người mua khi tiếp cận dự án, sản phẩm.

Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Eximland (Eximrs) cho rằng, với thị trường đất nền vùng ven, tiềm năng là rất lớn nhưng cũng ẩn chứa rủi ro, nên trước khi quyết định đầu tư, khách hàng cần thận trọng xem xét vị trí, hạ tầng giao thông, pháp lý của dự án, mà cụ thể là quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt hay chưa và nguồn gốc của doanh nghiệp (chủ đầu tư, đơn vị môi giới) thông qua các dự án mà họ đã triển khai để tránh những "quả lừa" như 300 khách hàng mua đất ở Đồng Nai đang gánh chịu.

Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Việt Nam "hiến kế", Nhà nước nên tổ chức quản lý và sát hạch chặt chẽ các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, môi giới bất động sản, nhất là nên cấp thẻ hành nghề môi giới bất động sản đối với cá nhân khi giao dịch, tư vấn cho khách hàng.

Thêm nữa, về thủ tục giao dịch, người môi giới cần phải có mã số hành nghề trên các biên bản thỏa thuận giao dịch nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý giữa bên mua, bên bán và trách nhiệm của người môi giới. Nhờ các quy định chặt chẽ về thẻ hành nghề, về lưu trữ thông tin, cơ quan thuế có thể thu thêm được khoản thuế từ thu nhập của các cá nhân môi giới.

NGUYÊN BẢO - HẢI ÂU