"Nghẽn mạch" mua bán bất động sản thế chấp ngân hàng
Bất động sản - Ngày đăng : 06:27, 27/08/2018
 |
Khu dân cư Tân Thuận Tây, quận 7 từng là tài sản đảm bảo cho khoản nợ của Hoàn Cầu tại Sacombank |
Tuy nhiên, các chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng cần tháo gỡ nhiều "điểm nghẽn" để những dự án này tái khởi động.
Chờ được tái sinh
Hồi đầu năm, Tập đoàn Hoàn Cầu thông báo đã bán dự án khu dân cư Tân Thuận Tây tại đường Nguyễn Văn Linh, quận 7 cho Công ty CP Đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn. Sau khi giao dịch được UBND TP.HCM chấp thuận, Xuân Mai Sài Gòn đã khởi động dự án này và đổi tên thành tổ hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn và nhà ở Eco-Green Saigon, quy mô 14,36ha.
Được biết, khu dân cư Tân Thuận Tây từng là tài sản đảm bảo cho khoản nợ của Tập đoàn Hoàn Cầu tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank). Sau đó, khoản nợ này được Sacombank bán lại cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC).
Mua bán dự án khu dân cư Tân Thuận Tây cùng với phiên bán đấu giá thành công V-Ikon (đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh) là một trong số ít giao dịch bất động sản thế chấp ngân hàng thành công trong năm 2018 tại TP.HCM.
Hiện trên website của VAMC vẫn công bố thông tin đang nhận thế chấp hàng chục quyền sử dụng đất, có thể kể đến như khu chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ 2.217m2 tại 192 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3 (dự án New Pearl), khoảng 20.000m2 để xây dựng khu cao ốc căn hộ và biệt thự cao cấp BMC - Hưng Long, hay quyền sử dụng đất và tài sản đã đầu tư trên đất 71.497m2 đất xây dựng khu trung tâm thương mại và dân cư Hưng Điền tại quận 8, khu dân cư 13E Phong Phú, huyện Bình Chánh 16.972 m2).
Các công trình hình thành trong tương lai trên đất như PetroVietnam Landmark tại phường An Phú, quận 2 cũng đang được thế chấp tại VAMC. Thêm nữa, khu dân cư 584 Tân Kiên, Bình Chánh hiện cũng đang thế chấp trên 600 căn hộ, chung cư Vạn Hưng Phát, quận 8 thế chấp 14 căn hộ, chung cư Thái Bình Plaza, quận 2 thế chấp 141 căn hộ (nay đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Phúc An Khang), chung cư 584 Lilama SHB Plaza tại quận Gò Vấp thế chấp 724 căn hộ hoặc Cao ốc Xanh, quận 9 thế chấp 730 căn hộ.
Theo các chuyên gia bất động sản, những khu đất và dự án nói trên đều có tiềm năng nếu tìm được nhà đầu tư mới đủ tiềm lực tài chính để khởi động lại.
Cần tháo "điểm nghẽn"
Liên quan đến việc "giải cứu" các dự án, tài sản như trên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, nhu cầu chuyển nhượng bất động sản đang rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Vì thế, việc chuyển nhượng dự án đang gặp quá nhiều trở ngại.
Chính "điểm nghẽn" này đã "ngáng chân" những nhà đầu tư mới thay thế chủ đầu tư cũ để tái khởi động các dự án vốn bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Việc chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án ở TP.HCM được chấp thuận trong 6 tháng đầu năm 2018 cho thấy "điểm nghẽn" này đang trở nên phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", hay hàng tồn kho nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Một vấn đề nan giải không kém khác chính là việc giải phóng mặt bằng, do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với các đối tượng nằm trong ranh dự án, nên dự án dễ rơi vào tình trạng "da beo", không triển khai được.
Một chủ đầu tư than phiền, mỗi khi vướng vào vấn đề này, cũng đồng nghĩa là bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, nên đã điêu đứng càng thêm điêu đứng. Chính điều này làm giảm nguồn cung trong ranh dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân, trong khi các dự án trong ranh dự án cao cấp ít bị ảnh hưởng do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước.
Ngoài những ách tắc như trên, hiện tiền sử dụng đất cũng là nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số”, là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin - cho", khiến quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước.
Mặc dù TP.HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng Thẩm định giá đất kể từ cuối tháng 12/2017, nhưng hiện vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn thụ lý hồ sơ. Trong lúc nguồn cung quỹ đất dự án thông qua việc chủ đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, thì thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200ha đất ở.
Đặc biệt, kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của TP.HCM và kế hoạch của VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng bất động sản, đang hứa hẹn thúc đẩy thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án phát triển mạnh hơn.