Tín dụng bất động sản: Cần nguồn vốn bền vững
Bất động sản - Ngày đăng : 03:34, 08/10/2018
 |
Theo quy định tại Thông tư 19/2017 của Ngân hàng Nhà nước, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn (thấp hơn so với chỉ tiêu của năm 2018 là 45%). Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.
Mặt hạn chế của lộ trình này theo HoREA sẽ khiến các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng trên thị trường bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng. HoREA phân tích, doanh nghiệp bất động sản hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80 - 85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.
Hiện việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư vẫn chưa khả quan. Vì bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài, cả nước mới chỉ có 1 Quỹ đầu tư bất động sản là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ chỉ 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, theo HoREA, thị trường bất động sản cũng bị sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm lẫn giao dịch trên tất cả phân khúc thị trường. Không chỉ vậy, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 8 tháng đầu năm rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây.
Ở chiều ngược lại, theo các chuyên gia tài chính, mặt tích cực khi thắt chặt tín dụng bất động sản là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), nguồn vốn huy động từ khách hàng.
Đơn cử, Công ty CP Đầu tư Nam Long kết hợp làm dự án với các đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad. Sự kết hợp này hiện diện ở nhiều khu đô thị quy mô lớn như Fuji Residence, Kikyo Residence, Mizuki Park, Akira City và dự kiến sắp tới là Waterpoint tại Long An. Các đối tác hỗ trợ 50% vốn đầu tư ban đầu cho Nam Long, cũng là tỷ lệ góp vốn vào dự án.
Trường hợp khác là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) cũng lên kế hoạch huy động vốn bằng cách chào bán ra thị trường 212 triệu cổ phiếu với tỷ lệ thực hiện 67% và tăng vốn thông qua trả cổ tức bằng cổ phiếu. Tập đoàn Đất Xanh mới đây phát hành hơn 700 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để tăng cường sức mạnh vốn. Năm 2017, Đất Xanh đã phát hành tổng cộng 929 tỷ đồng trái phiếu thường với lãi suất khoảng 10 - 10,5%.
Cùng với đó, các ngân hàng cũng buộc phải cơ cấu lại nguồn vốn huy động tiết kiệm bền vững hơn theo hướng tăng tỷ lệ huy động trung hạn, dài hạn. Trên thực tế, các ngân hàng đã tăng lãi suất huy động tiết kiệm kỳ hạn, nhất là kỳ hạn trên 12 tháng để đáp ứng yêu cầu của Thông tư 19.