Condotel thoái trào, Aparthotel ra đời

Condotel " thoái trào"

Nhận định về thị trường Condotel Việt Nam, ông Kai Marcus Schroter - Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management cho rằng, hiện nay chính quyền nhiều địa phương chưa đánh giá đúng phân khúc. Condotel không thể được hiểu như phát triển và vận hành một chung cư hay khách sạn, vì căn hộ để ở và căn hộ để làm khách sạn rất khác nhau. Tuy rất hấp dẫn vì tạo ra dòng tiền ngay cả khi sản phẩm chưa được xây dựng xong, nhưng khái niệm Condotel đã bị đánh giá quá cao ở Việt Nam. 

Khoảng 15-20 năm trước, Condotel từng bùng nổ tại Địa Trung Hải và châu Âu nhưng hiện nay, dòng sản phẩm này đã không còn tác động mạnh đến thị trường. Tương tự, cách đây mươi năm, Thái Lan cũng từng bùng nổ Condotel nhưng hiện quốc gia này không có Condotel mới nào. Nguyên nhân khiến Condotel gần như vắng bóng ở thị trường Thái Lan là bởi mô hình này không dễ mang lại hiệu quả kinh tế. Hiện nay, hầu như các thị trường khu vực châu Á - Thái Bình Dương đều không phát triển dòng sản phẩm này. Đặc biệt, cũng không còn thị trường nào trên thế giới chọn cách đảm bảo tỷ suất lợi nhuận 10%/năm đối với Condotel. Với thị trường Việt Nam, không ít dòng vốn đang bị tắc tại phân khúc này.

Ông Luis Mesquita De Melo - Phó chủ tịch kiêm Giám đốc Pháp chế Asian Coast Development khẳng định, mô hình Condotel rất khó thành công với nhà đầu tư tiềm lực tài chính kém. “Tại Thái Lan và Indonesia từng trải qua nỗi đau Condotel trên bờ biển của họ. Việt Nam cũng vậy”, ông Luis Mesquita De Melo chia sẻ. Đồng thuận với quan điểm này, ông Adam Bury - Phó chủ tịch JLL Hotels & Hospitality đưa ra bài toán, nếu chủ đầu tư vay từ 50-60% nguồn vốn để phát triển Condotel, sau đó bán được, lại còn phải cam kết đảm bảo khoản lợi nhuận 10% trong 10 năm cho khách mua, như vậy chủ đầu tư thực ra đã vay gần như 100% nguồn vốn với lãi suất 10%/năm, là cực kỳ đắt đỏ, nếu tính trên hiệu suất kinh tế thì không thể có lợi nhuận hấp dẫn. 

Có đến 20 điểm khác biệt giữa Condotel và căn hộ để ở. Bởi đầu tư, kinh doanh Condotel là thuộc hoạt động du lịch, không liên quan đến bất động sản nên dưới góc độ luật pháp, việc sửa Luật Đất đai để thừa nhận Condotel là bất khả thi. Dù có sửa luật để công nhận Condotel cũng không thể hạn chế những rủi ro do loại hình căn hộ này mang lại. 

Aparthotel ra đời

Việc loại hình Condotel “thoái trào” cũng là động lực cho loại hình bất động sản du lịch mới ra đời tại Việt Nam là Aparthotel. Cụm từ Aparthotel là viết tắt của Apartment & Hotel, hay được hiểu đơn giản là “căn hộ theo tiêu chuẩn của khách sạn”. Trên thế giới, Aparthotel đang ngày càng phổ biến của phân khúc bất động sản du lịch. Mô hình này cộng hưởng giữa mô hình khách sạn truyền thống cùng những xu hướng du lịch mới nhất. Aparthotel là sự kết hợp giữa dịch vụ, tiện ích cao cấp của khách sạn và sự tiện nghi của một căn hộ cao cấp. Mỗi du khách lưu trú, mỗi người ở sẽ được thừa hưởng hệ thống tiện ích chung của cả quần thể.

Đi tiên phong trong việc phát triển mô hình Aparthotel tại Việt Nam là tổ hợp nghỉ dưỡng - giải trí biển Sunbay Park Hotel & Resort Phan Rang do Công ty CP Crystal Bay Property Services (thành viên Tập đoàn Crystal Bay) làm chủ đầu tư vừa được động thổ hồi tháng 4/2019 tại Ninh Thuận. Aparthotel này cung cấp căn hộ có 1,2 và 3 phòng ngủ, diện tích từ mức 36,9m² đến hơn 100m². Theo chủ đầu tư, khách lưu trú tại SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang, bất kể loại phòng, đều được chia sẻ không giới hạn tiện ích đầy đủ tại đây. Đáng kể nhất là khu giải trí tương tác biển công nghệ cao - mô hình Interactive Sea đầu tiên ở Việt Nam, khu phức hợp công viên ven biển, công viên nước, nhà hàng Á - Âu, trung tâm mua sắm, du lịch biển, spa và chăm sóc sức khỏe, 3 trung tâm hội nghị, 9 phòng chiếu phim, vườn hoa.

Chủ đầu tư cũng đưa ra chính sách khai thác kinh doanh linh hoạt, khách hàng có thể sử dụng để ở và lưu trú, tự kinh doanh hoặc cho chủ đầu tư thuê lại. Crystal Bay cũng cho biết, chính sách cho thuê lại các căn hộ rất hấp dẫn, với thời gian thuê 10 năm. Khách hàng được quyền kết thúc hợp đồng thuê trước hạn, chỉ cần báo trước 6 tháng. Đặc biệt, khách hàng được ở 30 ngày/năm với chi phí ở chỉ bằng 50% giá niêm yết của chủ đầu tư. Riêng lợi nhuận là từ 8-10% trên tổng vốn đầu tư căn hộ Aparthotel.

“Hiện các bộ luật đều chưa có quy định quản lý loại hình bất động sản này. Do đó vẫn còn quá sớm để khẳng định Aparthotel có làm nên chuyện tại Việt Nam hay cũng giống như người anh em của nó là Condotel - bị cảnh cáo, dẫn đến thoái trào và trả về đúng loại hình hotel” - theo một chuyên gia về bất động sản du lịch. 

Duy Khánh